不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

確認済証と検査済証の違い

 中古の建物を購入するために金融機関から融資を受ける際に、審査の必要書類として
 「検査済証」の提出を求められることがあります。
 また、投資用の収益不動産の物件概要書を見ると、「検査済証あり」との標記を目に
 することもあるかと思います。
 この「検査済証」と似たようなものに「建築確認済証」がありますが、
 この二つの書類の違いを見てみましょう。

 通常、建物を建てる際には建築確認申請を行う必要があります。
 建築確認申請とは、工事を行う前に、建築する予定の建物の設計図書の中身が
 都市計画法や建築基準法等の法律に適合しているかを、特定行政庁や民間審査機関に
 確認してもらう手続きです。
 「建築確認済証」は、建築予定の建物が適法であることが確認されたときに、
 確認を行った特定行政庁や民間審査機関から交付されるものです。

 その後、建築工事が完了した際に、特定行政庁や民間審査機関から完了検査を受けなければ
 なりません。完了検査とは建築確認申請通りに施工されたことを確認する検査で、
 この検査に合格しなければ、原則としてその建物を使用することはできません。
 「検査済証」は、完了検査によって建築物が適法に建築されたことが認められると、
 確認を行った特定行政庁や民間審査機関から交付されるものです。

 言い換えれば、「建築確認済証」があるだけでは、その建築物が適法に建築されたことを
 証明できず、「検査済証」があって初めて適法であることが証明できることになります。
 なお、「建築確認済証」や「検査済証」を紛失した場合、原則として再発行はできません。
 ただし、これに代わる証明(検査済証等交付済みの証明等)を発行する特定行政庁等も
 増えてきています。しかしながら、検査済証等交付済みの証明等が確認される期限内で
 ないと交付されないことがありますので、確認が必要です。

 物件の購入を決めて、いざ金融機関で融資を受ける際に「検査済証」が無く、
 融資が通らないこともあります。したがって、購入を検討するときには「検査済証」の
 有無を事前に確認し、また金融機関に「検査済証」が融資の審査に必要であるかを
 確認することが必要です。
  

ARISTO広尾

先週、弊社提携先である(株)エー・ディー・ワークス組成の不動産小口化商品である
“ARISTO広尾”及びその周辺を見てきました。
広尾は高級住宅街として有名であり、ある程度エリアの特性は把握しているつもりでしたが、
実際に自身の目で見てみないと把握できないことが多いと実感しました。

ARISTO広尾は、東京メトロ日比谷線「広尾」駅徒歩3分の場所に位置する
2023年7月竣工の店舗ビル(3階建)です。
全区画契約済ですが、現時点で営業しているのは、歯科・塾・飲食の3店舗でした。
今後、飲食が3店舗、スポーツ施設が1店舗オープンする予定です。
中でも個人的に注目しているのは、1階の飲食店であり、
当該店舗オープン後、良い意味でビルの印象がかなり変わると確信し、期待しています。
オープン予定を含め、何れも富裕層をターゲットとした店舗であり、
広尾散歩通りから少し中に入った立地が、非常にマッチしている印象を受けました。
※広尾散歩通り沿いは、面積が小さめの店舗が多いせいか、親しみやすい商店街と
 いった感じでしたが、中に入ると所々に隠れ家的な高級店が見受けられました。

ARISTO広尾を見た後、広尾駅周辺を歩き回り、外観のみですが、下記の店舗等を
見てきました。

<ナショナル麻布>
近隣に大使館が密集していることもあり、来店客の過半が外国人である高級スーパー。
基本的に案内は英語表記でした。
現地に行くまで、ナショナル麻布の存在は知りませんでした。

<ホーマットシャロン>
2021年竣工の外国人向け高級賃貸マンション。
平均専有面積が210㎡であり、賃料は200万円超とのこと。
※坪単価3万円程度であり、店舗・オフィスに匹敵する賃料水準。
※近隣にホーマットアンバサダーもあり(ヴィンテージマンション)。

<広尾ガーデンヒルズ>
おそらく、日本一有名なヴィンテージマンション。
築40年以上経過しているにもかかわらず、現在の売出価格は坪単価1,000万円以上。
とにかく規模が大きく(全15棟)、H棟にナショナル麻布 広尾ガーデンヒルズあり。

<有栖川宮記念公園>
とにかく広く、その周辺に大使館が密集している。
有栖川宮記念公園を筆頭に、広尾駅周辺は非常に緑が多い。

最後になりますが、広尾駅の西側は渋谷区広尾、駅の東側は港区南麻布であり、
歩き回っている間、広尾にいるのか、南麻布にいるのか分からなくなりました。

能登半島地震の建物解体作業、相続未登記がネックで進まず

5月1日の朝日デジタルで、「能登半島地震4ヶ月 解体終了は想定の1%以下、建物の未登記が壁に」という記事が掲載されました。

石川県内では、住宅や店舗などの建物約4万8千棟が全半壊し、県はうち約2万2千棟を解体の対象としているそうですが、公費解体が終わったのは、緊急解体も含め88棟(4月22日時点)で、自費解体を加えても計131棟と想定の1%となっているそうです。

公費解体は、自治体が所有者に変わり被災した建物を解体撤去する制度です。公費解体をする際には、建物の所有者を確認する必要がありますが、被災地では、代々同じ場所に住み続けている家族が多く、相続登記がされないままとなっているようです。人手不足など他にも多くの原因がありますが、相続未登記も公費解体が進んでいない原因の一つだという事です。

以前のブログで、珠洲市にある私の親戚の家が被災したことを記事にしましたが、その家の登記も、すでに亡くなっている私のおじいさんのままとなっています。記事の通りだなと感じます。

珠洲市の公費解体の申請においては、建物に相続が発生している場合、相続権者全員の同意書、印鑑証明書、相続関係図と相続権者全員の戸籍謄本が必要になります。珠洲市の半壊した家は母方の実家になりますが、母方の兄弟(おじいさんの相続人)は全員存命であり、建物の相続人も決まっているので、書類は整うと思いますが、2次相続が発生している場合などは、相続権者が増え、同意を得るのに苦労することもあると思います。

参考 石川県:公費解体の申請における相続や同意取得等に関する窓口

さて、4月1日から、相続登記の義務化がスタートしました。相続登記の義務化は、所有者が亡くなったのに相続登記がされないことによって、登記簿を見ても所有者が分からない「所有者不明土地」が全国で増加し、周辺の環境の悪化や民間取引・公共事業の阻害が生ずることなどが社会問題となったことがきっかけでしたが、公費解体が進まないのも相続未登記が原因の一つです。相続登記義務化により、この様な社会問題が減っていけばいいなと感じています。
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