不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

2022年3月 中央線に最新鋭通勤電車が登場!

JR東海は、11月17日、新形式の在来線通勤型電車「315系」の運転開始日と投入区間を決定したとの発表を行いました。

それによると、運転開始日は2022年3月5日(土)、投入区間は中央線の名古屋駅から中津川駅間になるとのことです。
現在、中央線には国鉄時代から走っている211系と1999年に登場した313系、その派生型で豪華仕様の313系8000番台が活躍していますが、315系の登場により211系は引退、313系・同8000番台は他線区に転属となり、特急「しなの」や「ホームライナー」に用いられている383系を除く、快速・普通電車は2023年中にすべて315系に統一されます。
この315系ですが、JR東海としては23年ぶりの新型通勤電車となることから、最新の技術が投入され、省エネルギー化や安全性・安定性の向上が図られています。

一方、気になる点もあります。中央線に投入される315系は、すべて8両固定編成になるようです。名古屋圏の場合、首都圏や京阪神と比べて朝のラッシュ時とデイタイムの乗客数の変動が大きく、現在の中央線は時間帯によって4両編成から10両編成とフレキシブルに運用されています。これが8両固定編成になってしまうと朝のラッシュ時の混雑が増すのではないかという懸念があります。ただ、この点ですが、現在は211系や311系の併結が多く、8両や10両編成の場合、運転台などのデッドスペースが多いことから、315系はオールロングシート化することもあり、8両固定編成でも大きな輸送力減にはならないと判断されたものと思われます。逆に日中は着席できるチャンスが増えるのではないでしょうか。

315系の登場により名古屋圏のJRの輸送事情は大きく変わることになります。まずは、来春のデビューを楽しみに待ちたいと思います。

投資用区分マンション、表面利回りの「罠」!?

近年、本業とは別に収入を得たい方や、将来の生活設計のために不動産投資をする人が増えています。

不動産投資のメリットの一つとして、借り入れできることがありますが、借り入れができるために、頭金が数万円で始められることをアピールして、不動産投資では価格の低い部類である区分マンションを不動産投資の登竜門として位置づけ販売している会社が多くあります。

果たして、投資用区分マンションは、本業とは別の収益の柱になるのか。投資用区分マンションの表面利回りに焦点をあてて記事にしたいと思います。

投資用区分マンションの販売会社では、表面利回りで銀行に預け入れる金利などと比較し、不動産投資が優れている点をアピールしていますが、この表面利回りは、経費などが入っておらず注意が必要です。

表面利回り=年間賃料÷物件価格

区分マンションの経費として大きいものが、
①管理費
②修繕積立金
③固定資産税・都市計画税
④住戸内の修繕費用 などです。

①②は、毎月支払いが必要です。また、築年数経過後に引き上げられることもあります。
③は、毎年支払いが必要です。新築で投資用区分マンションを購入された方は、購入当初から5年間(認定長期優良住宅は7年間)は、固定資産税が2分の1に減税されていますので、減税期間が終了した際は支払いが増えますので、注意が必要です。
④は、室内の修繕費です。新築から数年間は大きな支出はないかもしれませんが、築10年を目途に給湯器の交換等、大きな支出が増えます。また、入居者の入れ替えの際にクロスの交換や、ハウスクリーニングなどの費用が必要になります。

また、入居者が退去した場合は、収入が0円になり、借入金返済や上記①~④の費用が必要になりますので、収支はマイナスになります。すぐに入居者が見つかればいいのですが、見つからない場合は収支がマイナスとなる状況が続きます。

加えて、マンション自体の価格が下落する可能性も考えておかなくてなりません。マンションの価格が下落した場合は、借入金の返済ができず、売却したくても売却できないという状況になるかもしれません。

このように、投資用マンションの購入を検討する際は、表面利回りだけで判断するのではないく、経費を含めた収支の計算が必要ですし、収支がマイナスになる期間があることも考え、慎重に判断することが必要です。

今年不動産を売却し譲渡所得が発生した人におすすめします

弊社では、不動産売買仲介を行っていますが、不動産を売却する場合、
法人の売主様よりも個人の売主様の方が譲渡益が発生しているような気がします。
その理由を私なりに考えてみました。

○先祖代々の土地等であり、取得費が低額又は不明。
○親が購入し、相続で取得した不動産のため取得費が不明。
 又は、親から購入額は聞いているが、それを確認する書類等がない。
 ※取得費が不明の場合は、売買代金の5%相当額が取得費(概算取得費といいます)となります。
  また、概算取得費より実際の取得費の方が低額の場合も概算取得費を適用することができます。

譲渡所得の計算式は下記の通りですが、通常、特別控除の適用がない場合が多いため、
取得費が譲渡所得発生の有無に大きく関わることとなり、概算取得費の場合、
売買代金の90%程度の譲渡益が発生することが多いです。

(譲渡所得の計算式)
 売買代金 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額 = 譲渡所得
 ※特別控除とは、マイホームを売却した場合の3,000万円控除等です。

なお、譲渡所得が発生した人が配偶者や親の扶養家族の場合、その翌年は、扶養家族から外れることに
なる可能性が高いといえます。

不動産売却により譲渡所得が発生すると、例年を大きく上回る税金を支払うことになる可能性が
ありますので、せめて“ふるさと納税”を行い、返礼品を多く受け取っていただきたいと思います。
なお、ふるさと納税は、売却した年に行う必要があり、確定申告後、税負担の重さに嘆いてからでは、
後の祭りです。
よって、今年不動産を売却し譲渡所得が発生したが、ふるさと納税を行っていない人がいれば、
残された1ヶ月半程度の間で、ふるさと納税を行われることをおすすめします。

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