不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

不動産取引時に電子書面での提供ができるようになりました!

2022年5月18日から、重要事項説明書、契約時締結書面、媒介契約時締結書面等の
電子書面による提供が可能となりました。

「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律」において、押印
を求められた行政手続き・民間手続について、その押印を不要とするとともに、民
間手続きにおける書面交付等について電子書面により行うことを可能とする見直し
が行われてきました。
宅地建物取引業法関連においては、電子書面での提供の他に、宅地建物取引士の押
印が廃止される等が改定されました。

これまでも2021年3月30日から、不動産の売買取引に係る「オンラインによる重要
事項説明」(IT重説)の運用は開始されていましたが、IT重説を実施する際に、宅
地建物取引士が記名・押印済の重要事項説明書を事前にお客様へ郵送する必要があ
りました。
今回の改定により、書面への宅地建物取引士の押印が不要となり、電子書面(PDF等)
での提供ができるようになり、インターネット環境さえあれば自宅での対応も可能
なため「時間・費用コストの削減」や「日程調整しやすい」等の利便性が高まりま
す。
一方で、利用する端末(パソコン、テレビ、タブレット等)のカメラの解像度
や音声の質等について、一定以上の環境性能を持ったツールの導入や、セキュリテ
ィに関する対応等も必要となってきます。

IT重説等が認知され、一般的な普及には時間も要しますが、今後、お客様からの要
望や依頼に対して、速やかに対応できるよう態勢を整えていきたいと思います。

建物保護に関する法律

土地を有償で借りて建物を建築しているケースで、様々なご相談をいただくことがあります。
この場合、必ず「借地権」について考慮しなければいけませんが、
税務に携わる方や地主様、不動産業者以外の方であればあまり聞きなれない言葉かもしれません。

「借地権」とは、建物を建築するために、地主様に賃料(地代)を払って土地を借り利用する権利のことです。 そのため、建物を建築しない駐車場や資材置き場等は該当せず、借地権は発生しません。

上記のとおり、土地を借りて利用する権利であるため、その権利を第三者に対して主張するためには、借地借家法では下記の方法によるものと定められています。
①賃借権を登記する。
②借地上の建物を登記する。

上記①については地主様の承諾が必要なので、通常は②の建物登記を行うことにより、借地権を主張することになりますが、昔は①のみでしか借地権を主張する方法がなかったようです。

調べてみると、
①による借地権の主張は昔からあったようですが、その登記には地主様の承諾が必要であり、実際には借地権を登記できるケースが非常に少なく、第三者に対してその権利を主張できない状態でした。権利を主張できないということは、仮に地主が土地を転売した場合、新しい土地の所有者に対して借地権を主張できないことから、土地を明け渡す必要がでてきます。それを地主側が悪用し、地代値上げのために仮想的に土地を転売することが横行したため、地主の承諾を要しない②の方法が、明治42年に施行された建物保護に関する法律により定めれたとのことです。

その後も様々な改正を経て、現在の「借地借家法」になっていますが、そういった成り立ちを少し調べてみるのも面白いかもしれません。

マンション理事長というお仕事

現在居住している分譲マンションの理事長を引き受けることになりました。

部屋番号ごとの輪番制で役員を選ぶことになっており、個人的にはほとんどやることがない監事がよかったのですが、くじ運がわるく?みごと理事長のくじを引いてしまいました。

そうはいってもそこまでやることはなく、たまに管理会社の担当者と打ち合わせをしたり、書類にハンコを押したりといった具合です。また、先日駐車場の抽選会があったのですが、理事長の仕事といえば、くじが入った箱を手に持つことぐらいでした。

駐車場といえば、私の住むマンションは、分譲当時は機械式の立体駐車場があったのですが、老朽化し故障も多く、部品も手に入りにくくなるということで、大規模修繕のタイミングで撤去しました。平面駐車場のみになると当然台数が足りなくなるのですが、マンションの裏にたまたま大きな月極駐車場があったことから、管理組合が必要台数をその駐車場で借りた上、差額を補填して区分所有者に貸すことにしたため台数不足の問題は生じませんでした。

私が住むマンションの場合、たまたま裏に大きな月極駐車場があったため、台数不足の問題は生じなかったのですが、都心部で建物が密集しているようなところだと近隣で代替駐車場が確保できず、立体駐車場を撤去という選択肢が取りづらいマンションも多いと思います。

分譲マンションを購入する場合、意外な盲点になるので注意が必要かもしれません。

また、ひとつ気になっているのが、今後、自動車の電動化が進む可能性が高い一方、マンションに充電設備を導入するハードルが高いということです。

それなりの充電設備を導入しようとすると電気容量の関係から既存の設備では対応できず、新たに電源を引き込む必要がある一方、受益者負担をどうするか、EVを持つ人と持たない人の公平性をいかに確保するかなど、様々な問題を解決する必要があるためです。

私が住むマンションの場合、議論が俎上に載るのはおそらく5年後かさらに先の次の大規模修繕を行うタイミングくらいだと思います。

そのタイミングで理事長を引き受ける人は大変だと思います。そういった意味では引き受ける年度により負担度に大きな差があるのがマンションの理事長という仕事なのかもしれません。
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