市街化調整区域（以下「調整区域」といいます。）は、“市街化を抑制する区域”であり、都市の郊外で田畑が広がっているような地域です。農林漁業を営む人の住宅など、限られた建物しか建築できず、土地の価格は廉価、もしくは取引が成立しないことも珍しくありません。
そのため、不動産仲介業をしていると、「土地を売りたい」という、テンションの上がるご依頼でも、「“調整区域”の土地を売りたい」となると、「売却ができる土地だろうか」と不安が混じるものになります。
しかし、調整区域の土地が、全て廉価な価格でしか売買できないということはありません。
不動産業者もテンションの上がる土地があります。その代表的なものが、不動産業者の間で、“既存宅地”と呼ばれる土地です。
調整区域は大昔からある地域ではなく、制度の変更によって創られた地域です。そのため、調整区域に指定される以前より宅地であった土地には、建物が建築しやすいという制度があるのです。
調整区域として指定された年月日や、制度については地域により違いますので、詳しくは該当する土地に所在する行政機関に尋ねて頂きたいのですが、私どもが不動産仲介業をしている愛知県の場合では、調整区域が指定されたのは昭和45年11月24日、制度としては愛知県の開発審査会基準17号に該当していれば建物が建築できます。
開発審査会基準17号のいう既存の宅地とは、“市街化調整区域に関する都市計画が決定され、又は当該都市計画を変更してその区域が拡張された際、すでに宅地であった土地で、現在まで継続して宅地であるもののうち、おおむね50戸以上の建築物が（おおむね50ｍの距離をもって）連たんしている土地”とあります。
調整区域の土地についてご相談を受けた場合は、まず、その土地について、法務局で、登記事項証明書を取得し、調整区域が指定された際の地目や、住宅地図等で該当の土地の周辺を確認します。調査の結果、開発審査会基準17号のいう既存の宅地であれば、廉価ではない価格で取引できる可能性が広がります。
このように、調整区域内の土地については、“既存宅地”に該当するかということが、不動産取引において重要な部分を占めます。
