不動産コンサルタントのつぶやき

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名古屋市の格安中古マンションの実態③

 前回から引き続き、名古屋市の格安中古マンションの実態を調べてみたいと思います。

 前回までは「築年数」及び「間取り・専有面積」の傾向をご紹介しましたが、今回は「駅からの距離」を
調べてみました。

 調査対象は、前回と同じく不動産業者間の物件情報データベースである「レインズ」を利用しました。
500万円未満の販売価格の物件情報(2月2日時点で登録されている販売中物件)を集め、
そのデータを分析してみました。

駅からの距離を見てみると、

  徒歩5分未満          25%
  5分以上10分未満       40%
  10分以上20分未満      31%
  20分以上               4%

となっています。

また、行政区ごとの割合も見てみます。

  中区   20% 
  緑区   14% 
  名東区 12% 
  東区   11% 
  千種区 10% 
  昭和区 7% 
  天白区 7% 
  守山区 5% 
  中村区 5% 
  北区   2% 
  南区   2% 
  中川区 2% 
  瑞穂区 1% 
  港区     1%
 

 中区や東区、千種区といった市内中心部や、緑区や名東区といった住宅地もあり、
とくに偏った傾向はありませんが、「格安」というと郊外のイメージがある中で市内中心地で駅まで
徒歩10分圏内の物件も多くある状況です。

 今までの傾向をまとめてみると、名古屋市内の格安物件のイメージは下記のようになると思います。

 ①築年数がある程度経過しており、
 ②ワンルームといったコンパクトな間取りで
 ③駅10分未満と利便性もよく
 ④中区や東区、千種区といった立地

 となります。

 特集の中では「永住思考ではなく、家賃を支払うより安くなるから、とりあえず購入する」といった
ニーズがあると紹介されていましたが、そのニーズに照らし合わせると名古屋市内でも条件に
合致している物件があると考えることができます。

 その際に、物件の立地が駅に近ければ、将来的に転売や賃貸の選択肢も広がります。
特にこれからの人口減少時代においては、その立地に魅力があるのか、ニーズがあるのか、
よく吟味して選ぶ必要があります。それらを考慮に入れたとしても、検討できる物件は多くある
と思います。

 もちろん分譲マンションの場合、築年数が古い場合、大規模修繕があることも見越した計画が
必要ですが、今までのような「永住思考」の物件以外の選択肢として、こういった「格安マンション」と
呼ばれる物件も増えてくるのではないかと感じています。

知っておきたい「賃料」に関する基礎知識①

 賃貸住宅や事務所を借りる際に支払っている「家賃」、建物を建てるために土地を借りる際に支払う「地代」。これらを一括りに「賃料」といいますが、「賃料」はどのようなメカニズムで決定されるのでしょうか?今後、数回に分けて賃料形成のメカニズムを解説していきたいと思います。

<そもそも「賃料」ってナニ?>

 「賃料」というものを捉えるにあたって、まず想起していただきたいのは、一本のリンゴの木です。一本のリンゴの木という“元手”(=元本)があって、リンゴの実という“果実”を生み出すのです。不動産の場合も同様に、土地や建物といった元本となる資産があって、「賃料」という“果実”が生み出されるのです。ちなみに法律上、リンゴの木からなるリンゴの実などを『天然果実』といい、土地や建物を貸した場合の賃料を『法定果実』といいます。
このように“元本”があって、“果実”が得られることを不動産評価の考え方では「元本と果実の相関関係」といいます。

 少し専門的になりますが、不動産鑑定士が不動産を評価する際に準拠する『不動産鑑定評価基準』の該当箇所をみてみましょう。

 「不動産の経済価値は、一般に、交換の対価である価格として表示されるとともに、その用益の対価である  賃料として表示される。そして、この価格と賃料との間には、いわゆる元本と果実との間に認められる相関関係を認めることができる。」(不動産鑑定評価基準総論第1章2)
 
 言い換えると、「価格」とは自分のモノにするために支払わなければいけない金額、すなわち、“所有権の対価”といえる一方、「賃料」とはそのモノを所有せずに、一時的に借用するために支払わなければならない金額、すなわち、“利用の対価”と捉えることができます。
 
 したがって、賃料がいくらかということを知るためには、そのもととなる不動産自体の価値がいかほどのものであるかを知る必要があるのです。
 
 次回は、「賃料の特性」について解説したいと思います。

売買契約書等への署名・押印は慎重に!

あたり前のことですが、重要事項説明書、売買契約書へは、
内容をよく理解したうえで、署名・押印をすることが必要です。

先日、中古マンションの売買契約を済ませたAさんより以下の相談を受けました。

Aさんは、不動産業者Bの所有する中古マンションを不動産仲介業者Cより紹介されました。
Aさんは、物件自体は気に入ったものの、敷地内の駐車場に空きがないため、
すぐには、売買契約を締結することはありませんでした。

駐車場の件について、AさんはCに相談したところ、
「売買契約を締結していただければ、管理会社、管理組合に相談して、駐車場を1台用意します。」
との話があったため、Aさんは、Cの言葉を信じて、重要事項説明書・売買契約書等へ署名・押印をしました。

売買契約締結後、Cより駐車場の件について何も連絡がないため、
AさんはCへ連絡するも、Cはあれこれ理由をつけて取り合ってくれませんでした。

決済日が直前に迫ったある日、駐車場の件について、のらりくらりと質問をかわすCに対し、
堪忍袋の緒が切れたAさんは「駐車場の空きがないなら契約は白紙解除させてもらう」とCに詰め寄りましたが、
Cからは、以下の発言が返ってきました。
・駐車場は、用意できるように頑張るといっただけで、必ず用意するとは言っていない。
・売主が引渡しに関する書類を用意した(履行に着手している)ので、
 手付けによる解除はできず、違約解除となり違約金が発生する。
・売買契約が締結されているため、仲介手数料を請求させていただく。


上記内容を見る限り、不動産仲介業者Cに責任があると思われますが、
駐車場の空きなしと記載された重要事項説明書しか証明するものが残っていませんので、
不動産仲介業者Cに責任追及することが難しい状況です。

このように、「言った、言わない」ということがトラブルの発生するもとです。
重要事項説明書・売買契約書等は、記載されている内容をよく理解するだけでなく、
後から条件等が追加された場合には、契約書や覚書等の書面に残すなどしたうえで、
署名・押印することが必要です。

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