不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

名古屋と高級ホテル

今年の春の話題ですが、アメリカ「タイム」誌の2023年版「世界最高の旅行先50」に、京都とともに名古屋が選出されました。選出方法は、同誌の国際特派員、寄稿者らにより決められたとのこと。

テレビ塔をリノベーションしたホテル「ザ・タワーホテルナゴヤ(名古屋市中区錦3)」が紹介されていましたが、サントリー 知多蒸溜所(知多市)やジブリパーク(長久手市)が主だって紹介(その他の名古屋の観光地は?)されていました。
名古屋が注目されることは喜ばしいことで、インバウンド需要等により、さらに活況をていするかもしれません。

また、愛知県と名古屋市は共同で、外国人旅行者(特に裕福層)を取り込もうと、「高級ホテル立地促進事業費補助金」制度を設け高級ホテルの誘致を進めています。
補助を受けるには、客室面積・客室数等の諸条件をクリアする必要がありますが、条件を満たせば開業に必要な資金の一部(最大20億円)の補助金を受け取ることができます。

2023年7月1日に開業した「TIAD,オートグラフ コレクション(名古屋市中区栄5)」、2025年春の開業予定の「エスパシオナゴヤキャッスル(名古屋市西区樋の口町3)」、2026年夏の開業予定の「コンラッド名古屋(名古屋市中区錦3)」が、既にこの補助金の認定を受けたとのことで、高級ホテルが名古屋でそんな必要?と筆者は懐疑的な見方をしてしまいますが、今後の動向については注目していきたいと思います。

不動産の価格査定とAI

AIの普及に伴い、不動産の価格査定も、AIによる自動算出ができるポータルサイト等が増えてきました。

不動産の価格査定は、不動産の種類にもよりますが、基本的には
①公的価格(路線価や公示価格等)
②実際に取引された近傍類似の成約価格
の二つを参考に行います。

したがって、上記の情報があれば、概算の価格が算出できますが、
AIで算出した査定価格と、実際に不動産業者が査定した金額には差があります。

理由は、②のデータがAIと不動産業者で見るデータが違うためです。
①については誰でも見れる情報なので問題はありませんが、
②についてはAIで査定する場合、インターネット上及び運営会社が保有しているデータを参考にしています。
対して不動産業者の場合、不動産業者のみが閲覧することができるレインズというDBに蓄積された
実際の成約価格をもとにして価格査定を行います。
インターネット上にあるデータは、基本的に「売出価格」であり、実際に取引された「成約価格」であるかは不明です。例えば、3,000万円で売出していた土地が、実際には2,800万円で成約したのであれば、AIの参考値は3,000万円、不動産業者の参考値は2,800万円となります。

また、AIの場合は現地の状況については考慮していません。例えば隣の敷地との境界に高低差がある場合、一般的にはその高低差に対する工事費用を考慮しなければいけませんが、AIの場合は考慮はされません。

したがって、ある程度の幅をもった概算金額の算出にはAIは向いていますが、実際の成約想定価格の算出まではまだ不向きであると考えます。
AIによる価格査定がもっと本格的に、また実用的になるためには、そのバックデータをどのように整備するかが課題だと思います。またそれは、業界として取り組む必要があるように感じます。


マクドナルドが定義する“都心”とは?

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日本マクドナルド株式会社
は、2023719日(水)より都心部に立地する184店舗において適用価格を見直すことを公表しました。

これまでも空港や駅、遊園地、サービスエリアといった特殊な立地や都心部の一部の計40店舗では、賃料・人件費などの店舗運営コストを考慮して、ほかの店舗と異なる価格設定をしていましたが、範囲を東京・大阪・名古屋の三大都市圏の一部の店舗にも拡大、対象となる店舗は、全国3,000店舗の約6%にあたる184店舗になるとのことです。

対象となる店舗が日本マクドナルドのホームページに掲載されています。

https://www.mcdonalds.co.jp/media_library/20864/file.pdf

特殊立地店、都心店、準都心店という3区分で、特殊立地店は成田・羽田・関西の各国際空港や刈谷ハイウェイオアシスといった高速道路のサービスエリアなどに立地している店舗です。

都心店は、東京や大阪・京都が多くを占め、愛知県では栄オアシス21JR名古屋駅店名古屋エスカ店名古屋ゲートウォーク店サンシャイン栄店5店舗が対象となっています。

準都心店も東京が多くを占め、愛知県ではささしまマーケットスクエア店矢場町店金山店3店舗が対象です。

確かに愛知県で都心店となった5店舗はいつも混んでいるイメージがあります。

ただ、それだけ客数が多いということは集客効率がよく、むしろ郊外店の方が客数や人材確保などの面からコスト高になるような気がするのですが、そうではないようです。

値上げ幅については不明ですが、個人的にはこれを機にLLセットにするのをやめようと思いました。
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