投資用の不動産を選ぶ基準の一つとしてこの「利回り」があります。利回りは収益性を
はかる目安とされるもので、大きく分けて表面利回りと実質利回りの二種類があります。
表面利回りは、グロス利回りとも呼ばれ、一般的に広告で表示される利回りです。
ここの年間の家賃収入は、基本的に満室時を想定されているため、現況で空室があれば
表示されている利回りより低くなります。
計算式 ：年間の家賃収入等 ÷ 物件価格 × 100
これに対して、実質利回りはネット利回りとも呼ばれ、現況の家賃収入や保有時の
運営費用も考慮に入れて計算された利回りです。保有時の運営費用には、固定資産税や
都市計画税、修繕費や維持管理費、火災保険料などがあり、それぞれを調べる必要が
あります。
計算式 ：（年間の家賃収入等 － 保有時の運営費用）÷ 物件価格※ × 100
※物件価格に購入時の諸経費を含める場合もあります。
この二種類の利回りは、以下のように違いが出てきます。
例えば、物件価格5,000万円、満室時の年間の家賃収入等が500万円、現況での年間の
家賃収入等が400万円、保有時の運営費用が100万円だとすると、
表面利回りは
500万円÷5,000万円×100＝10.0％
となり、実質利回りの場合は
（400万円－100万円）÷5,000万円×100＝6.0％
となります。
実態を表す数字は実質利回りなので、保有時の運営費用は事前に計算し把握しておく
ことが重要です。また、保有時の運営費用は建物の構造や築年数、修繕履歴等などに
よっても異なりますので、そういった情報も十分に収集する必要があります。
これ以外にも空室や賃料下落のリスク、将来的な売却（出口戦略）も十分に検討しなければなりません。
周辺の賃料相場を見ることはもちろんのこと、現在入居している部屋の賃料も確認する必要が
あります。同じ面積帯で大きく家賃が違えば、高い家賃の部屋が退去したときに家賃を
下げなければならないことも多く、収入が減少することになります。こういった情報はレントロールと
呼ばれる賃貸状況一覧表を見れば分かりますので、しっかり内容を確認することをお勧めいたします。
不動産の広告には表面利回りが表示されていることが多いので、その数字だけを鵜呑みに
せず、実質利回りを見ること、リスクを把握すること、出口戦略を検討することが重要です。
