不動産コンサルタントのつぶやき

東京や大阪に出かけると目を見張るのが、超高層のオフィスビルの多さもさることながら、タワーマンションの多さです。新幹線で東京に向かう際、新横浜を出て多摩川を渡る手前の車窓から見る武蔵小杉近辺の超高層マンションの集積ぶりや、以前の記事にも書きましたが、湾岸エリアにおけるタワーマンションの新規供給ラッシュにはただただ驚くばかりです。大阪も負けてはおらず、大阪市内では公共施設の跡地などを利用したタワーマンションの建設が相次いでいますし、高槻などの衛星都市でもタワーマンションの供給が行われています。

一方、東京・大阪に次ぐ都市規模を持つ名古屋はどうでしょうか？　確かに名古屋にも「ミッドキャピタルタワー」（熱田区）や「ザ・シーン城北」（北区）、最近のものでは「グランドメゾン池下ザ・タワー」（千種区）などの高さ150mを超えるようなタワーマンションが存在していますが、東京や大阪と比べると圧倒的に数は少ないように思われます。

では、要因はどのようなところにあるのでしょうか。個人的には以下のように考えています。

・ 東京や大阪に比べると名古屋の地価は相対的に安いことから、タワーマンションのようにそこまで土地の高度利用をする必要性が低い。

・ 名古屋では戸建住宅志向が強く、同じ価格ならば専有面積が狭いマンションよりも面積的に余裕のある戸建住宅を選ぶ傾向にある。

・ 同じ理由として、自動車普及率の高い名古屋では一世帯でも複数の自家用車を保有することがあり、マンションだと駐車場代等の面で不利になる。

・ タワーマンションの数が少ないが故、ステータスシンボルとしての魅力に乏しい。

それでは、今後名古屋にタワーマンションは根付いていくのでしょうか。

個人的には根付いていくと考えています。実需や節税対策の面から、今後名古屋で開発が予定されているタワーマンションに対する富裕層のニーズをよく聞きますし、名駅周辺では潜在的な再開発の動きもあることから、タワーマンション建築という選択肢がとられることも増えていくのではないでしょうか。

但し、当局が今後、タワーマンション節税に対する対策を強化していくことも考えられます。そうなると、タワーマンションのニーズに一気に陰りが出ることも考えられることから注意が必要です。

先日、土地売却の仲介に入った物件ですが、
隣接地と一緒に売却することで、相場の２９％増しの価格で
契約に結びつけることができました。

私が仲介して売却したＡさんの土地は、北側の道路に接道しており、
南側隣接地には低層ですがマンションが建っている関係で、日当たりに問題がありました。
また、戸建を立てようとする人が求める土地に比べると若干広いため、総額が高くなり、
予算範囲を超えてしまうことが考えられ、購入検討者が少なくなることが予想されました。

そのような事情や、周辺の売買事例等を調べ、
私が売主Ａさんへ提示した査定額は３，１００万円（仮）でした。

売却活動を開始しようとした際、Ａさんから「隣接地所有者Ｂさんも、
その土地を売却する可能性がある」ことを教えていただきました。
隣接地は、北側と東側の道路に接道する角地であり、南側に高い建物も無く、
単独で売却しても、高値売却が見込まれる土地です。
一緒に売却することができれば、Ａさんにとって売却条件が良くなります。

そこで隣接地所有者Ｂさんへ連絡したところ、
Ａさんの土地と一緒に売却することで、条件が良くなれば、
一緒に売却してもよいとの回答を得ました。
ただし、Ｂさんの土地の売却は、
昔から付き合いのある不動産業者に依頼するということでした。

その不動産業者の担当者と協力して、高値で購入してくれる先を探した結果、
３階建の建物の販売を得意とする建売業者が、４，０００万円（仮）で購入したい旨打診してくれました。
他の建売業者は、Ａさんの土地とＢさんの土地を併せて４棟の建売住宅の建設を
検討するところが多かったのですが、
この業者が６棟の建築を計画されたことが、土地の仕入れ価格の上昇につながりました。
Ｂさんの土地の価格も相場より高くなり、Ｂさんも喜んでくれました。

今回は非常に稀なケースかと思いますが、隣接地所有者へ
連絡しなければ、今回の事例のように話は進まなかったと思います。

今回のようなケースでなくても、土地を売却する際は、
まずは、隣接地の所有者にお話をされた方が良いと思います。

昔から「隣の土地は倍出しても買え」とか「隣の土地は借金してでも買え」
と言われるように、多少相場より高くても、購入してもらえる可能性があります。

また、他の方に土地を売却する際でも、隣接地との境界の確定が必要になり、
隣接地の方に立会をお願いすることになりますので、
「ご挨拶」の意味も含め、お話はしておいたほうがよいのではないでしょうか。

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名南財産コンサルタンツ　不動産事業部　http://www.meinan-re.com/

先日公表されました平成２７年分都道府県庁所在都市の最高路線価の上位と下位は、下記の通りです。

（上位） 都市名　最高路線価　 　対前年変動率　（下位） 都市名　最高路線価　対前年変動率　　
   １　 　 東京　　 ２６,９６０千円       １４.２％　　 　  １  　   鳥取　    １１５千円        ▲４.２％　
   ２　    大阪         ８,３２０千円       １０.１％　　　  ２    　 秋田　    １３０千円        ▲３.７％
   ３  　  名古屋　　７,３６０千円　     １１.５％          ２    　 前橋　    １３０千円　         ０.０％
   ４   　 横浜　　    ７,１３０千円　       ７.１％          ４　     松江　    １３５千円　         ０.０％
   ５　    福岡　　  　５,０００千円　       ５.３％          ５　     山口　    １４５千円        ▲３.３％

路線価は㎡単価ですので、一般的に馴染みがある坪単価に換算すると、最上位である東京（銀座）の
価格は８９,１２４千円になります。
ちなみに、最上位の東京と最下位の鳥取の価格差は、約２３４倍になります。
次に、各国税局管轄内で都道府県庁所在都市の最高路線価の最上位と最下位を調べてみると、
下記の通りとなります。

（仙台国税局） 都市名　最高路線価　   対前年変動率         　    都市名　最高路線価　対前年変動率
最上位　　　　　仙台　      １,７６０千円　        ４.８％　　　最下位　秋田　　 １３０千円　　     ▲３.７％
（関東信越港勢局）
最上位　　　　　さいたま   ２,５８０千円          ７.１％　　   最下位　前橋      １３０千円　          ０.０％
（東京国税局）
最上位　　　　　東京      ２６,９６０千円        １４.２％　　   最下位　甲府　   ２４５千円　          ０.０％
（金沢国税局）
最上位　          金沢　         ５９０千円　        ９.３％　　　最下位　福井　   ２６５千円      　    ０.０％
（名古屋国税局）
最上位　          名古屋     ７,３６０千円　     １１.５％       最下位　津         １９５千円      　    ０.０％
（大阪国税局）
最上位　          大阪      　８,３２０千円       １０.１％       最下位　大津　    ２４５千円            ４.３％
（広島国税局）
最上位　          広島　    　２,０５０千円　    １０,２％　      最下位　鳥取　　  １１５千円        ▲４.２％
（高松国税局）
最上位　          松山　          ５９０千円　      １.７％　     最下位　高知　     ２０５千円　     ▲２.４％
（福岡国税局）
最上位　          福岡　      ５,０００千円　       ５.３％　     最下位　佐賀       １６０千円　        ０.０％
（熊本国税局）
最上位        　  熊本　       １,１５０千円　  ０.０％           最下位　宮崎　     ２３０千円  　   ▲４.２％
（札幌国税局）
最上位　          札幌　       ２,７９０千円　  ４.９％　　　     ※札幌以外対象都市なし
（沖縄国税局）
最上位　          那覇　          ８１０千円　  ０.０％            ※那覇以外対象都市なし

各国税局管轄内の価格差は、最大が東京国税局の約１１０倍、その次が名古屋国税局の約３８倍、
最小が高松国税局の約３倍となっています。

最上位都市の最高路線価は上昇又は横ばい、最下位都市の最高路線価は下落又は横ばいであり、
現在の流れが続くと、来年度は更に価格差が拡大するものと推測されます。

上記から、地域毎の二極化と地域内での二極化が鮮明になっていることがよく分かります。
日本全体でみると、二極化というより四極化なのかもしれません。

※路線価は相続税・贈与税課税の評価額を算出するための価格であり実勢価格ではありません。
　（通常、実勢価格は路線価を上回ります）
※都道府県庁所在都市の最高路線価が、その都道府県の最高路線価ではない場合があります。

　宅地建物取引業法では、不動産業者は購入予定者に対し、不動産の売買契約及び
賃貸借契約を締結するまでの間に、宅地建物取引士が記名押印した重要事項説明書を交付し、
宅地建物取引士自らが説明を行わなければならないと定められています。

　現在はその重要事項説明について、対面による説明が義務付けられていますが、
平成25年に策定された「IT利活用の裾野拡大のための規制制度改革集中アクションプラン」の中で、
インターネット等を利用した、対面以外の方法による重要事項説明について、具体的な手法や
課題への対応策に関する検討を行うこととされました。

　そして平成26年中に具体的な手法等の検討がなされ、その結果、ITによる重要事項説明については、
まず社会実験を行って結果を検証することになり、先日、そのガイドラインが国交省より発表されました。
予定では来年度から最大2年間実施される予定で、社会実験への参加登録企業の募集が7月3日まで
行われていました。

　社会実験を経たうえで実施要綱等が決まると思いますが、本ガイドラインを見ることで、実際にITによる
重要事項説明が導入されたときのイメージが掴むことができると思います。
（以下、ITによる重要事項説明を「IT重説」と呼びます）

 　それでは国交省が発表しているガイドラインの内容を見てみましょう。

　　■実験の対象取引
　　　賃貸取引及び法人間取引

　　■実験の対象ツール
　　　テレビ会議等の双方向でやり取りできるシステム

　　■実験の参加事業者
　　　社会実験前に国交省に事前登録した事業者

　　■実際の重要事項説明の流れ
　　　①IT重説について相手方との同意（同意書の作成が必要）
　　　②重要事項説明書の事前送付
　　　（テレビ会議で双方の手元に重要事項説明書を置く必要があるため）
　　　③重要事項説明（実験中は検証を行うため録画・録音が必要）
　　　④データ等の情報管理

　現時点では実験のためのガイドラインですので、導入された場合の実務との間に違いが
生じる可能性がありますが、このガイドラインを見る限り、まだまだ解決しなければならない
問題があるように感じます。

　例えば、IT重説を行うためには、双方ともに表情がわかる品質の映像と、内容が判別できる
音声が求められ、テレビ会議等に準じるシステムがあることが大前提となり、インターネット環境も
一定水準以上のものが必要になります。加えて、IT重説の実施についての同意書の取り交わし等も
必要になるため、少なからず手続きが増えることが想定されます。

　また、取引に携わる方の個人情報（お客様や宅地建物取引士）の管理についても解決すべき事項が
あるように感じます。この社会実験は検証の意味合いも含んでいるため、業者側に録画・録音が
義務付けられていますが、実際に導入された場合、録画・録音を行うのか、行った場合の情報管理を
どのように行うのか等検証事項がまだまだあるように感じます。

　今回の社会実験は賃貸取引と法人間取引に限定されていますが、個人を含んだ取引まで拡がって
実際に導入されるとなれば非常に便利だと思いますので、しっかりとした検証を行ったうえで導入されることを
期待しています。

ITを活用した重要事項説明に係る社会実験のためのガイドライン（国交省発表）
http://www.mlit.go.jp/common/001089583.pdf