不動産コンサルタントのつぶやき : 2016年03月

2016年03月26日10:52

地価公示と地価ＬＯＯＫ　どちらが正しい？

カテゴリ: 小田; 地価

先日、国土交通省が平成２８年地価公示を公表しました。
公示価格高順位の１位は銀座四丁目の山野楽器銀座本店（４０,１００千円/㎡）、
変動率順位の１位は大阪府中央区心斎橋筋二丁目３９番１（４５.１％）でした。

私は、同じく国土交通省が四半期毎に公表している地価ＬＯＯＫレポート
（主要都市の高度利用地地価動向報告）の内容から、変動率１位は名古屋駅の
太閤口周辺であると考えていました。
しかし結果は、変動率３８.４％（名古屋市中区椿町　ミタニビル）で３位でした。

平成２７年１月１日から平成２８年１月１日までの地価ＬＯＯＫレポート（計４回）によると、
最上位区分である上昇率６％以上は、名古屋市中村区の太閤口が平成２７年第２四半期
から第４四半期にわたり記録しているだけです。
ちなみに、平成２３年第１四半期から平成２７年第１四半期までの間、上昇率６％以上を
記録した地区はありませんでした。
また、調査開始以来、上昇率６％以上が半期継続した地点は、この度の太閤口だけでした。
太閤口に続くと思われたのは、上昇率３％以上６％未満が１年間継続した銀座中央であり、
心斎橋が上昇率３％以上６％未満を記録したのは、平成２７年第２四半期以降でした。

ここで疑問となるのは、地点と地区の違いはあるものの、地区としては、１年間上昇率が
下回っていた心斎橋がなぜ太閤口を大幅に上回る上昇率を記録することができたのか？
また、上昇率０％以上３％未満が１回、３％以上６％未満が３回で、なぜ上昇率４５.１％を
記録できたのか？

全てを地点の地区の違いで片付けるのであれば、それは極めて特殊な地点といえ、
地価公示の目的が達せられているのか、疑問に思えてきます。

平成２８年地価公示
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/2016/index.html

地価ＬＯＯＫレポート
http://tochi.mlit.go.jp/?post_type=secondpage&p=12981

2016年03月17日17:34

地名の由来と土地の歴史

カテゴリ: 大喜; 土地

先日、不動産の査定をいただきました場所の近くに、私の苗字と
同じ漢字の「瑞穂区大喜町」という地名を発見しました。

自分の苗字と同じ名前なので気になり調べてみたところ、
（真偽のほどは定かではありません。）この瑞穂区大喜町に「大喜城」という
お城があり、この瑞穂区大喜町が大喜姓の発祥地ではないか・・・とのことでした。

個人的には名古屋市内で自分と同じ姓の方にお会いしたことがありませんので、
調べた由来が真実かは分かりませんが、地名にはその場所の歴史が大きく関係していることが
あり、それを知ることも不動産を取り扱うものにとっての楽しみかもしれません。

今回のケースは苗字に繋がるものでしたが、他にも地形や土地の特徴から付けられた地名や、
その土地出身の偉人等の名前や歴史的なものなど、様々な由来があります。

清須市の地目の由来は、清い川（五条川）の流域に砂洲をもつ土地という説があり、この説に
基づけば地形が地名の由来となります。
また、「豊田市」は、もともとは「挙母市」でしたが、トヨタ自動車の発展に伴い、クルマ産業の
まちとしてのイメージ作り等の目的があり、市名変更された経緯があります。
また、私の地元の四日市市の市名は「四日の日に市が開かれていた」ことが由来との説が有力です。

ご自身が住んでいる町の由来を調べてみてはいかがでしょうか。

2016年03月13日20:00

名古屋駅周辺の自転車駐輪事情

カテゴリ: 可児; 都市

　何年か前の話ですが、テレビのニュースで東京駅周辺の『放置自転車』が問題になっているという話題を目にしたことがあります。中央区や江東区の湾岸部でタワーマンションが増加し、そういったエリアに住む人が東京駅周辺に自転車通勤するようになったものの、そもそもそういったことを想定していなかったため、放置自転車が増えている、というような話だったと思います。その後、何らかの対策が取られたのかもしれません。

　それでは、名古屋駅周辺の自転車駐輪事情はどうなっているのでしょうか。

　まずご紹介したいのは、3月9日に開業した『大名古屋ビルヂング』です。このビルでは中部地方初となる『サイクルツリー』（収容台数952台）が備え付けられています。どのようなものかというと、地下に円筒形の駐輪スペースが4基設けられており、地上にあるのは入出庫のブースのみです。所定の位置に自転車を置き入庫ボタンを押すと機械が前輪を掴み、地下に自動的に吸い込まれていきます。出庫の際はICカードをかざせば数十秒で自転車が出てきます。弊社が入居するJPタワー名古屋には駐輪場がないため、業務用の自転車をこの大名古屋ビルヂングの駐輪場に停めていますが、今のところ入庫待ちに遭遇したことはなく、ストレスフリーに自転車を駐輪できます。

　なお、大名古屋ビルヂングの駐輪場ですが、入庫できる自転車の大きさが決まっているため、事前の登録と車検が必要です。初期登録費は700円、一時利用は24時間100円、定期利用は1ヶ月2,000円、3ヶ月5,500円です。

　また、当然のことながら名古屋駅周辺は広域的に自転車等放置禁止区域に指定されていますが、その分、民営の自転車駐輪場も整備されています。歩道に設置されたもので、ラックに自転車の前輪を押し込むと1分後にロックされるタイプです。1階100円で回数券（1,000円で11回、3,000円で34回）も発売されています。

　筆者も何回か通勤で利用したのですが、駅から少し離れたところであれば、朝8時台でも十分に空きはあります。そういった意味では、今のところ、名古屋駅周辺の自転車駐輪事情は問題なし、ということができそうです。

　しかしながら、大名古屋ビルヂングやJPタワー名古屋に続き、来年にはJRゲートタワーの開業も控えています。オフィスワーカーだけでも数万人が増加することが予想されています。もしかしたら問題なく自転車が駐輪できるのは今のうちだけかもしれません…。

　

　

タグ：: #名古屋駅; #自転車; #駐輪; #大名古屋ビルヂング; #サイクルツリー

2016年03月07日18:36

マイナス金利政策で借換えのチャンス到来か！？

カテゴリ: 田上; 融資

私がマンションを購入したのは、平成24年4月のことです。当時の不動産市況は、リーマンショックを引きずるような雰囲気で、マンションの売れ行きはあまり良くない時期でしたが、マンションの価格自体が低いと感じていたことや、住宅エコポイントなどの政策による後押し、加えて、（今では高いと感じる）当時の住宅ローンの金利が低いと感じたことが、マンションの購入に拍車をかけました。

マンション購入当時、私が選択した住宅ローンは、フラット35S（当初10年間金利優遇1.0％）です。借入当初から10年間の金利は1.1％、それ以降返済完了までの金利は2.1％というものでした。35年返済にしていますので、借入の全期間を平均すれば金利は1.8％になります。35年固定で実質金利1.8％なら悪くないなと思っていました。

しかし、日銀による、いわゆるマイナス金利政策により、住宅ローンの金利は史上最低レベルまで低下しています。借換えについては、金利が2.1％になる10年目のタイミングで実行しようと思っていましたが、悩むところです。

インターネットで金融機関各社を調べたところ、借換え後の金利は、変動金利で0.565％、期間10年間固定の金利で0.5％など、魅力あるラインナップです。また、フラット35では有料扱いの団信保険も、ほとんどは金融機関が負担してくれますし、加えて、がんなどの疾病で就業不能になった場合の救済措置のある疾病保証がつく商品もあります。

金融機関各社の住宅ローンの商品を調べているうちに、気になる点を発見しました。それは、金利優遇についてです。例えば期間10年間固定の住宅ローンについて、金利自体はほとんど変わらないあるＡ社とＢ社を比較したところ、10年間の固定期間終了後の金利優遇が、Ａ社は0.70％、Ｂ社は1.96％と目に見えて金利差のある場合もありました。※私は、期間10年間固定の金利を選択しようと考えていますので、このような点に着目したと思いますが、変動金利を選択しようとする人にはその人にしか発見できないＡ社とＢ社の違いもあるのかもしれません。

もう少し期間を置けば、更に金利が低くなる可能性はあるかもしれませんが、今は借り換えのチャンスだと思います。借換えを考えられる場合は、自分のライフスタイルに合わせた商品を選ぶことが必要だと思います。

タグ：: #借換え; #金利優遇; #マイナス金利; #政策; #10年固定; #変動金利; #フラット35; #フラット35S

不動産コンサルタントのつぶやき

2016年03月

地価公示と地価ＬＯＯＫ どちらが正しい？

地名の由来と土地の歴史

名古屋駅周辺の自転車駐輪事情

マイナス金利政策で借換えのチャンス到来か！？

地価公示と地価ＬＯＯＫ　どちらが正しい？