不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

2018年12月

高輪ゲートウェイ

年末なので、来年につながる明るい話題を考えた結果、2019年ではなく2020年春に
誕生する山手線の新駅の駅名を取り上げることにしました。

既にご存知の方が多いかと思いますが、駅名は「高輪ゲートウェイ」に決定しました。
駅名は、応募によって決定しましたが、「高輪ゲートウェイ」の応募数順位は130位
だったようです。その順位が示すように「高輪ゲートウェイ」という駅名は、地名のみ
で統一されている山手線の駅名としては、違和感を感じる方が多いようで、今のところ、
批判的な意見(中には駅名変更を望む声も)が歓迎する意見を大きく上回っているような
印象を受けます。ちなみに、駅名の募集要項には、“応募された駅名は応募数による
決定ではなく、ご応募いただいたすべての駅名を参考にさせていただき、新しい駅名に
ふさわしい名前を選考いたします。”と記載されていますので、130位という順位は
問題ないといえます。もしかしたら、当初から地名のみではない斬新な駅名を求めていた
のかもしれません。因みに、上位3つの駅名は下記の通りです。

1位 高輪
2位 芝浦
3位 芝浜

「高輪ゲートウェイ」という駅名は、“江戸の玄関口”として賑わいをみせた地であり、
明治時代には地域をつなぐ鉄道が開通した由緒あるエリアという歴史的背景を持ちつつ、
新しい街は世界中から先進的な企業と人材が集う国際交流拠点の形成を目指しているため、
新駅が、過去と未来、日本と世界、そして多く人々をつなぐ結節点として、街全体の発展
に寄与するよう選定されたようです。

個人的には、約50年振りにできる山手線30番目の駅であり、今までとは違う駅名に
したくなる気持ちは理解できます。発表直後の現時点においては、違和感を感じる駅名
かもしれませんが、新駅が開通する2020年春には、しっくり来ているかもしれません。
余談ではありますが、募集要項には“採用された駅名をご応募いただいた方の中から抽選で
100名にプレゼント”と記載されていますが、実際には「高輪ゲートウェイ」を応募
いただいた方全員に加え、応募いただいた全ての方からも抽選で100名の方にプレゼント
することに変更されており、「高輪ゲートウェイ」の応募数はごく僅かであったと勝手に
推測しています。

当初予定した明るい話題という点では、疑問符がつく内容ですが、これで2018年の
結びとさせていただきます。ご愛読いただき誠にありがとうございました。
来る2019年も引き続きよろしくお願いいたします。

離隔距離

近所の公園の周辺道路は駐停車違反のエリアではなく、
よく車が駐車されています。
私が知る限りこの5年間位は、警察の見回りがなく駐停車できるのが
普通の感覚でいましたが、昨晩何台かが違反シールを車に貼られていました。

「駐停車禁止のエリアではないのにな」と思い、なぜ違反シールが貼られているか
シールの記載内容を確認すると、「0.75m以内の駐車」が違反原因と記載されていました。

私自身その認識がなく、この「0.75m」が気になって調べてみました。
細かい規則は複雑なのでここでは割愛しますが、
要約すると、「通路を確保するために、道路から距離を0.75m離さないといけない」とのことです。

その道路は幅員が広くなく、0.75m離して駐車すると結構道路側に出て、
通行に邪魔になるのになと思いましたが、規則上はそうなるようです。

土地にも隣地から一定の離隔距離を取る必要があります。
同じではありませんが、駐車の際にも離隔距離が必要であることを覚えておこうと
感じました。


香港・マカオ紀行 ~3.国境を越えて中国に行ってみた

前回まで

香港・マカオ紀行 ~1.香港編

香港・マカオ紀行 ~2.マカオ編(その1)

③ 香港・マカオ紀行 ~2.マカオ編(その2) 

 

今回の旅行、基本的には集団行動でしたが、1日だけ自由行動がありましたので、国境を超えマカオに隣接する中国広東省の珠海市という街に行ってきました。1999年までマカオはポルトガル領で中国とは違う国でしたし、現在も中国の特別行政区という位置付けですので往来にはパスポートが必要です。そうはいっても陸続きなので簡単に歩いて行き来できてしまいます。 


 それでは、写真で様子をお伝えします。

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 マカオの高層住宅群を望みながらボーダーゲートに向かいます。巨大カジノリゾートであるギャラクシーマカオからは各方面に無料のバスが運行されており、中国との国境であるボーダーゲート行きのバスも頻繁に出ています。これに乗れば国境にまっしぐらです。

 

 











 

  
 オ18111603ドロオドロしく“冤”とある上に習主席なんちゃらと書いてあるので悪口かな、と思ったのですが、さすがにそういうことはマカオではあり得ません。“冤”は中国語では“歓迎”の意のようです。また“習主席快救救澳門海一居同胞”とあるのは“習主席がマカオの同胞を速やかに救ってくださる”というような感じのようです(違っていたらすみません)。


















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 マカオ側の国境に到着しました。

 
















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 多くの人が行き来しています。中国側の人にとってもマカオは身近に来られるところなのでしょう。

 




















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 中国側に入りました。少し歩いただけなのにマカオ側とは明らかに雰囲気が違います。

 














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 せっかくなので街をプラプラ歩いてみます。治安のよいマカオとは違い、ここは中国。少しだけ緊張感を持って歩きます。不動産屋さんの店先が気になるのは職業柄でしょうか。

 


















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 日本のダイエーを彷彿させるようなスーパーマーケットがあったので行ってみることにします。

 














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 店内は日本にもたまにある、古ぼけたスーパーという感じでした。

 



























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 駅の方に行ってみます。中国は日本以上に高速鉄道網が張り巡らされており、ここ珠海にも新幹線が乗り入れています。

 



















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 珠海から広州に出ればそこから中国各地に行けますし、香港にも行けます。ネットで調べたら珠海から北京まで行く夜行新幹線も走っているそうです。

 













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 今回はあまり時間がないので新幹線には乗れません。国境に戻る道すがら地下街を歩いてみます。レインボーな色遣いは日本にはあまりない雰囲気です。

 

























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 ビルに掲げられたスローガンをみるとさすが中国、という感じがします。

 




















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 再び国境を超えマカオに入りホテルに戻ります。テレビをつけたら香港のオフィスビル市場の好調さを伝えるニュースが流れていました。

 












 なお、旅行は7月でしたのでこの時点では開通していませんでしたが、10月には「港珠澳大橋」という香港とマカオ・珠海をつなぐ世界最長の海上橋が開通しています。香港・マカオ間はフェリーで約1時間かかっていたのがシャトルバス利用で30分に短縮されています。便利になる一方、香港の独立性が損なわれ中国との一体化がより進むのでは、という指摘もあるようです。個人的には、隣接するマカオと珠海の雰囲気があまりにも違うのには驚きました。中国旅行もしてみたいのですが、精神状態が相当良好なときに行かないと疲れてしまいそうだな、と思いました。

修繕積立金が狙われている!?

11月30日の日本経済新聞で「狙われるマンション積立金 修繕で悪質コンサル横行」との記事が掲載されました。

私はマンションに住んでおり、現在理事を担当していますので、この手のマンション“ネタ”にはどうしても興味を引きます。

マンションは経年劣化していきますので、その修繕を行うために、将来必要になる高額な修繕積立金を各部屋の所有者(区分所有者)が毎月貯蓄し、その貯金を使って、大規模修繕工事なら12~15年程度を周期にし、定期的に修繕を行います。

日本経済新聞の記事では、問題は修繕工事業者を決定する際に発生していると指摘しています。

修繕工事の内容や依頼先については、管理組合の総会で決めることになりますが、専門知識のない区分所有者では判断ができないため、コンサルに修繕工事について相談。そのコンサルが、知り合いの修繕工事会社を管理組合に紹介し、請負工事代金の中からバックマージンを受け取る仕組みとなっているようです。

この記事を読んで、あり得る話だなとすぐに思いました。

また、管理会社に管理を委託していないマンションでは、修繕工事の相談相手はコンサルということになるかもしれませんが、管理を管理会社へ委託しているマンションが多いと思います。その場合の相談相手は、管理会社ということになります。

だとすると、管理会社の中にも、バックマージンを受け取る先はあるのではないかと推測しています。

では、管理組合で貯蓄してきたお金を守るためにどのような行動が必要かというと、各区分所有者が積極的に管理組合の運営に携わることかと思います。

区分所有者の中には、建築や不動産に詳しい方などがいると思います。その人たちの力を借りながら、管理組合で独自に情報収集し、修繕工事の工事業者を決める際に、入札であれば、入札してくれる業者に管理組合が直接依頼し発注をかけることが必要かと思っています。

都市計画道路予定地には空き家が多い?

日々業務を行う中で、最近“都市計画道路予定地には空き家が多いのでは?”と
考えるようになってきました。

①都市計画道路予定地内に空き家を所有している人は、いずれ収用になると考え、
 活用や売却をせず、未利用のまま継続所有する。
 未利用のまま継続所有する場合、建物解体費や固定資産税等の負担を軽減するため、
 空き家が建った状態での継続所有を選択することが多い。
 ※所有地及び都市計画道路予定地の面積も判断に影響。
 ※都心部よりも地方が上記の傾向が顕著。

②年十年も前に決定したにもかかわらず、現時点で事業時期が決定していない
 都市計画道路が多いため、その予定地内には長期間に亘る空き家が多い。
 そのため、近隣の人は、連絡先を知らない。
 相続等により、所有者が遠方に居住している事態が生じ、長期間放置された
 空き家が増加する。

③空き家が危険な状態になっても、所有者と連絡がとれない又は所有者が解体に
 応じない(解体費を負担しない)ため、危険な状態を改善できない。

④空き家の解消が期待できる唯一の方法は、都市計画道路の事業決定であるが、
 一向に進まない。
 ※スマートシティが叫ばれる中、有名無実化している都市計画道路は少なくない。

①の時点では、多くの場所で、活用又は売却が可能であったと推測され、
都市計画道路予定地以外では、何れかの対策が実施されたものと思われます。
※現在、都市計画道路予定地以外でも、空き家は問題となっていますので、
 都市計画道路予定地ではより深刻な問題になっていると考えております。

私の考えが正しければ、地方自治体は自らの首を絞めていることになります。

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