名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ
早いもので３月も終わりに近づきました。このブログを書いているのが３月２９日土曜日の夜なのですが、明後日４月１日月曜日の昼には新元号が発表されることになっており、新時代へ移行するというムードがいよいよ高まりそうです。
個人的には、２月は出張が多く、あちこちを回っていたらあっという間に１ヶ月が経過してしまい、３月はその出張で調べた成果を報告書にまとめていたら、これまた１ヶ月があっという間に経過してしまったという感じです。やってもやっても仕事が終わらず、ひたすら自宅と会社の往復、たまの日曜の休みは疲れてあまり何もする気が起きず、という状況が続きました。
そのような中、現在案件を発注いただいているお客様のことが新聞に取り上げられていました。自身が携わっていることに少しだけ関連することが記事になっており嬉しく思いました。仕事のピークはほぼ見えてきました。もうひと踏ん張りしつつ、新たな元号の発表を待ちたいと思います。
激動の時代であった“平成”が、1ヶ月半弱で終ろうとしています。
不動産にとって“平成”とは、どのような時代だったのでしょうか？
《土地神話崩壊》
バブルの象徴は不動産であり、バブル崩壊の象徴は土地神話崩壊であると感じています。
バブル崩壊前は、日本全国の土地価格が右肩上がりで上昇していましたが、
バブル崩壊後は、日本全国の土地価格が減少に転じました。
バブル崩壊後、一度も土地価格が上昇に転じていない地域は少なくありません。
バブル崩壊により、土地（不動産）の需要は、“仮需”から“実需”に変化し、必要ない土地を
購入しなくなりました。
また、土地価格が減少するため、必要な土地でも“所有”するのではなく、
“賃借”する流れが広がっていきました。
《ミニバブル》
バブル崩壊後、景気浮上対策として行われた金融緩和により金余りとなり、
その余ったお金が不動産ファンドにも流れました。
不動産ファンドは、集めたお金を運用するため不動産を買いあさり、
結果として、投資対象となる都心部の不動産は高騰しました。
しかしその後、サブプライムローンの崩壊により、リーマン・ブラザーズが破綻し、
ミニバブルは終焉を迎えました。
これが2008年に起きたリーマン・ショックです。
《現在》
リーマン・ショック後、過去に類のない金融緩和が世界的に行われました。
日本では、当時の麻生総理が“100年に一度の未曾有（みぞう）の経済危機”と言っていたような気がします。
リーマン・ショック後、財務体質の強化を優先する企業が多く、資金需要がそれほど増えなかったため、
再び金余りとなり、その余ったお金が不動産と企業買収（Ｍ＆Ａ）に、流れたと認識しています。
その結果、都心部の地価は。“ミニバブル”を超え、日本で一番地価が高い銀座は“バブル”を超えました。
多分、平成は現在の流れで終ると思います。
平成の間に、不動産は、値上がり益（キャピタルゲイン）ではなく、運用益（インカムゲイン）を
見込む資産となりました。
平成は、不動産にとって収益還元法が根付いた時代であったと考えております。
住宅ローンの仕組みについてまとめました。
金融機関は住宅ローンの融資の際、どのように審査していくかを取り上げていきます。
審査の際には、源泉徴収票、保険証、会社案内など書類が必要となります。
そして、年収、職業、勤続年数、家族構成といった情報すなわち属性から
返済能力を判断します。
また、返済能力を計るための別の指標として返済比率があります。
返済比率は返済負担率とも呼ばれ、年収に対する住宅ローンの返済額のことをいいます。
例えば、年収1000万円の人が年間で200万円の住宅ローンを返済していくとします。
この時の返済比率は200(年間返済額)÷1000(年収)=0.2=20%です。
一般的には返済比率が20%以下が望ましく、返済比率の上限は
金融機関によりますが35％と言われています。
住宅ローンの返済比率が20％程度に抑えられていても、自動車ローンなど
他にもローンを借りていて、返済比率が35％を超えてしまうという
場合は融資を受けられない可能性があります。
住宅ローンの審査項目について説明しましたが、それ以前に前提となることがあります。
融資を受ける本人が居住するということです。
自己居住用でない住宅を購入するために住宅ローンは使えません。
本人が住んでいないと、連絡がつかなかったり、返済が滞る可能性（リスク）が
高まるからです。
例えば、既にマイホームがあるが、お子様の進学先のマンションを買いたい
という場合はセカンドハウスローン。
マイホームとは別に家を購入して、その家を賃貸したいという場合は
アパートローンを利用することになります。
これらローンはリスクがある分、通常住宅ローンより金利が高く設定されています。
社会の変化から、家族のあり方が多様になり、
それに伴って住宅の選び方も多様になっています。
お客様のよりよい住生活をサポートできるように
日々の情報をキャッチアップしていきたいと思います。
※金融機関によって、各種ローンの取り扱い要件は異なりますので
ご利用・検討の際はご自身でご確認ください。
