防災関連ニュースの中で無電柱化という言葉を耳にする機会が増えてきたような気
がします。
一般的に「無電柱化にして電柱をなくしたら地震に弱くなる」とか「浸水したら電気が
使えなくなる」と考えられているようですが、実際は逆で、電柱がなくなれば台風時に
停電することも、地震が起きた時に電気が使えなくなることも減らすことができます。
無電柱化は落雷、台風、浸水、地震、火事、竜巻には強く、津波のみ弱いとされてい
ます。ちなみに電柱も津波には弱いとされているため、電柱に比べて無電柱化が災
害に強いことは周知の事実のようです。無電柱化にするメリットには、①「街の景観
向上（美しい街並み）」 ②「災害に強い街（電柱転倒による家屋の崩壊や電線の垂
れ下がりによる感電・事故・緊急車両通行の妨げなどの防止）」 ③「防犯効果（電柱
を利用して部屋への侵入の防止）」など挙げられますが、その他一部の地域では、
④「資産価値向上（無電柱化することでの宅地価格向上）」といった調査報告も出され
ています。
メリットの多い無電柱化ですが、日本での無電化率はほとんど普及しておらず、東京
23区でも8%、大阪市で6は%といった程度です。ロンドンやパリでは既に無電化率
100％で、香港や台湾、シンガポールでも90%～100%と高い水準を維持しているた
め、如何に日本の普及率が低すぎるかがわかります。
無電柱化普及の低迷はコストの問題が原因と言われており、電柱設置に比べ約10倍
のコストがかかるそうです。
現在、これまでの工法と異なる低コスト手法の取組みが試されており、また、2016年
12月には無電柱化を推進するための法律である「無電柱化の推進に関する法律」が
成立しました。当該法律では都道府県・市町村の無電柱化推進計画の策定と公表を
努力義務として定め、道路上の電柱・電線の新規抑制、国・地方公共団体による必要
な道路占用の禁止・制限などの実施が定められました。
今後の更なる無電柱化普及率の向上を期待したいところですが、まだまだ目標とはか
け離れ日本全体で毎年7万本の電柱が増加しています。
人命・防災の観点からも無電柱化の普及は大切な取組みであるため、無電柱化の取組
みや無電化普及率の推移に関しては、今後も引き続き注目していきたい思います。
2019年11月
その後問題になったことに絡んで、「謝罪の方法」という記事を
掲載させていただきました。
内容は重複になってしまうので割愛させていただきますが、
謝罪をするときには、当たり前のことですが「まず謝罪をすること」を
徹底したほうが良いと感じたことを書かさせていただきました。
（形だけの謝罪や、取り繕ったり後の復帰のことを語ったりしないで、
先方がどう受け止めるかは別として、謝罪することに徹した方がよいと
感じたことを覚えています。）
先日、帰宅途中の車内にて、上記の謝罪以上に「そもそも謝罪もできない人が
増えているのかな。。。」と感じた出来事がありました。
近くではなかったので、詳細なやり取りは判明しませんでしたが、
下記のような出来事がありました。
〇車内は8割程度の乗車率でした。
〇出入口付近に若い男女二人（恐らく他人）と、60代程度の男性二人（これは友人同士）が
立っており、突然60代男性が「触っているわけないだろう！いいがかりをつけるな！」と
若い男性に怒鳴りつけ始めた。
〇若い女性は「私は触られていません、大丈夫です」と言っていた。
〇若い男性は60代男性から「いいがかりだ！」とそれに類する抗議を受け続ける。
〇60代男性の友人から、若い男性が「間違いなんだから誤ったほうがいいよ」と諭されるの
若い男性は仏頂面で立ったまま何も反論せず。
〇最終的には60代男性二人が先に下車したため、そこで話は終了。
この中で、恐らく推測ですが、若い男性が、60代男性が若い女性に何かしたと
勘違いし、それを指摘したところいさかいになったと思いますが、
このやり取りを聞いていて、「なぜ若い男性は間違いを認めて謝らないんだろう」と
一番に感じました。
見間違いや勘違いは誰にでもある話ですし、60代男性としても、していない（と推測される）ものを
していると言われて、黙って引き下がるはずはありません。自分が間違ったなと思えば、
素直に非を認めて謝罪するべきなのですが、それもせずただ黙っているだけでした。
なぜ謝罪をしないのかは分かりませんが、「素直に謝ればいいのにな」と感じました。
謝罪をすることが恥ずかしいのか、そもそも謝り方をしらないのかは分かりませんが、
これに限らず「謝ればいいのに」と思うことが増えています。
人のふり見て我がふり直せではありませんが、自分も人とのコミュニケーションで
素直にできているか見直そうと思います。
不動産の仕事に関わる者にとって、現地での物件調査時に写真撮影は欠かすことのできない作業です。特に不動産鑑定の業務では、報告書（不動産鑑定評価書）に現況写真を添付しますし、評価の作業を行う際に現地の状況を再確認するため、多めに写真を撮影します。
筆者が不動産の世界に入ったころはまだデジタルカメラが普及しておらず、フィルムカメラを用いていましたが、フィルム代や現像代、プリント代がそれなりにかかるためあまり枚数を撮ることができませんでした。役所関係の評価で１日に数十地点の物件調査を行うこともあったのですが、１地点につき２枚と決めて、３６枚撮りのフィルムを何本も持って現地を回っていました。事務所に戻る前にDPEショップに毎度毎度寄る必要もありました。また、プリントされた写真は糊や両面テープで台紙に貼り報告書に添付していました。建物が大きい場合など、１枚の写真で収まらない場合は、連続で数枚撮った写真をカッターで切り貼りしてパノラマ写真にするというような作業も行っていました。
こういった作業もデジタルカメラを導入してから劇的に変化しました。まずコストを気にせずに何枚でも写真を撮ることができるようになりましたし、パノラマ写真もフォトショップ（写真加工ソフト）を使えば自動で作成できるようになりました。
ただ、現地で写真を撮る際は注意が必要なことは今も昔も変わりません。建物に向かって写真を撮っていると近所の方から怪しまれることがままあります。不動産仲介の業務であれば、「ここ売りに出すの？」と商談に発展することもありますが、不動産鑑定の場合、秘匿で動くこともあるため写真撮影はなるべく手短に済ます必要があります。
筆者自身ではありませんが、ある場所を撮影するために隣の建物の階段に入り込んで写真を撮っていたら外から鍵を掛けられ閉じ込められた挙句、警察を呼ばれたという話を聞いたことがあります。厳密にいえば、他人の土地に勝手に入り込んで写真を撮影することは不法侵入にもなるので厳に慎まなければなりません。
長年の写真撮影の賜物か、なるべく怪しまれずに写真を撮る術は身につけているつもりなのですが、どこに落とし穴があるかわかりません。そんなことを考えながら今日も現地の写真撮影を続けています。築年数が経過している物件であれば、リノベーションなどの部屋の改修等が検討材料となりますが、相談された物件は、部屋の改修等は不要ですので、まずは、以下について調べ、現状を把握することにしました。
・周辺の類似物件の賃料相場
・管理会社への管理料
・建築費用（投資金額の妥当性）
類似物件の賃料相場については、インターネットがあれば簡単に調べられます。アットホームやスーモなどの賃貸不動産のポータルサイトがありますので、サイト上で駅からの距離や、築年数、間取などを入力して類似物件のデータを収集します。
データを収集する際は、部屋の広さ（㎡や坪）で割り、㎡単価や坪単価を算出して比較してみることが必要です。
その結果、本件について以下のことが分かりました。
①賃料単価が低いため、もう少し賃料を上げることができる。
②２ＬＤＫの部屋は、１ＬＤＫの部屋に比べ賃料単価が劣る。２ＬＤＫは１ＬＤＫの７０％。
③２ＬＤＫの１部屋当たりの建築コストは、１ＬＤＫの１.６倍。
④２ＬＤＫの賃料は、１ＬＤＫの１.2倍。
⑤マンション管理会社への管理料は適正。
⑥投資利回りは、１ＬＤＫ６戸は７.５％、２ＬＤＫ６戸は、５.５％。
今回の物件については、周辺の物件に比べ、賃料単価が低いため、賃料を上げることにより、収支を改善させることができますが、アパートの建て替えをする際に、２ＬＤＫを建てないなど、しっかりとした計画をすることが必要だったと感じます。
２ＬＤＫの建築コストは、１ＬＤＫの１.６倍しますが、賃料は１.２倍にしかならないことは、周辺の賃料相場を確認すれば分かったと思います。
賃料相場などインターネットで調べられることは増えています。建築業者からの資料を鵜呑みにせず、自分自身で確認することが必要です。
土地面積300㎡（約90.75㎡）以上で連想されることはい幾つかあると思いますが、
今回はテーマは“事業用の資産の買換え特例”です。
個人の方が買換え特例を利用する場合、その期間は暦年単位となるため、12月31日が期日となります。
故に、10月頃から土地面積300㎡以上の不動産を必死で探される方が増えてきます。
“事業用の資産の買換え特例”とは、譲渡日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超える国内に
ある事業用の土地等や建物又は構築物を譲渡して、国内にある事業用の土地等、建物又は構築物を取得
する場合、一定の要件のもと、譲渡益の一部に対する課税を将来に繰り延べ（最高80％）できる特例です。
（課税割合）
東京都の特別区に存する区域 30％
集中区域（東京都の特別区に存する区域を除く） 25％
上記以外の区域 20％
そして、買換資産（購入する不動産）の要件で、土地等の面積は300㎡以上と定められています。
なお、他の要件等もありますので、特例の詳細については、国税庁HPにてご確認ください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3405.htm
弊社顧客の中では、賃貸不動産売却後、賃貸不動産を購入して、買換え特例を利用される方が多いのですが、
その際、一番の壁となるのが“土地面積300㎡以上”です。
賃貸不動産を買換えする方には、決まったパターンがあり、売却する不動産は建物が古いか立地があまり
良くなく、購入する不動産は、建物が新しいか立地が良い場合が多いです。
つまり、購入する不動産の方が条件が良いのですが、その予算は、売却した不動産の代金程度が上限となる
場合が多いため、通常、土地面積は、購入する賃貸不動産の方が狭くなります。
加えて、譲渡資産（売却する不動産）については、土地面積の要件なく、300㎡未満でも他の要件を充たして
いれば、買換え特例の利用が可能となるため、より顧客の希望にあった買換資産を見つけるのが困難になる
のです。
視点を変えれば、土地面積300㎡以上の不動産は、年の後半に需要が増加し、売却しやすくなるといえます。
余談ですが、土地面積300㎡未満と以上の不動産で購入を迷われることがあれば、土地面積300㎡以上の
不動産を購入した方が良いかもしれません。
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