不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

2020年01月

市街地建築物法

建築物を建築する際には、様々な法律や条例があり、
それらの規定を順守する必要があります。
その中で、大きく関わってくる法律は、都市計画法と建築基準法になります。

この法律では、全体の都市計画があり、その都市計画を進めるための
土地利用に対する制限、また建築物の決まりなどを定めています。
例えば駅前は高層建築物を建てやすく、住宅街には低層住宅しか建築できないようにするなど、
全体の都市計画が全ての基本になっています。
近年では、オリンピックを見据えて、ビジネスホテルを建築しやすくするための
容積率緩和措置などがあります。

最近、物件調査のため、古い建物が建築された当時の法律を調べることがありました。
ちょうど戦後すぐに建築された建物でしたが、調べてみると現在の法律より厳しい
規制が課されていました。(当時は建築基準法はなく、改正前の建築基準法と
市街地建築物法という法律が根拠となっています。)
現在の規定 建ぺい率:60% 容積率:200%
建築当時(昭和21年) 建ぺい率:規制なし 容積率:60%

建築当時は戦後まもなくで、戦前の規制がそのまま適用されている状況でした。
容積率60%ということは、建物を建築できる面積が非常に少なくなります。
言い換えれば、高い建物が建築しずらく、敷地内に空地が多くなります。
また、この規制は全て道路を基準として、「道路境界から○○mまで」という規制があります。

気になって調べてみると、戦前の都市計画の基本的な考え方は、
「建物が燃え広がらなく、また消火活動がしやすい街にする。」というものです。
この考え方に沿って考えると、道路沿線上の敷地に空地を確保し、
消火活動をしやすくするための街づくりを志向していたことが考えられます。
(昭和17年からより規制が厳しくなっており、空襲対策としての側面も大きいと考えます。)

こういった都市計画法や建築基準法の経緯を見ることも面白いかもしれません。

中央線の通勤事情と新型車両

個人的な話で恐縮ですが、数か月前に通勤ルートを変えました。それまでは名古屋市営バスで通勤交通費を申請していたのですが、自宅から最寄り駅までの距離を勘案して定期券運賃の安いJRを利用せよという、コスト意識の高い総務部門からの命令要請によるものです。

そういうわけで、JR中央線の某駅から名古屋駅まで通勤する日々が始まりました。ちなみに名古屋を走っているJR中央線ですが、東京を走るJR中央線と路線自体は同じです。正式な路線名称は「中央本線」で、東京都千代田区の東京駅から名古屋市中村区の名古屋駅を結ぶ全長396.9kmの路線です。長野県塩尻市の塩尻駅でJR東日本とJR東海に管轄が分かれており、塩尻駅をまたいで直通する定期列車は運行されていません。このため塩尻駅より東京寄りを「中央東線」、名古屋寄りを「中央西線」ということもあります。

中央西線では名古屋~中津川間が通勤路線として機能しており、競合する私鉄もないことからラッシュ時には高頻度で電車が運行されています。編成も名古屋圏では珍しく8両や10両が多く、それなりの輸送力が確保されています。

運用されている車両の形式は211系という国鉄からJRへの移行期に製造された車両と313系という現在のJR東海の主力車両の2形式ですが、前者はロングシート(向かい合わせの席)が主体で後者は転換クロスシート(車両の進行方向を向いた席)が主体となっており、また、313系には8000番台というかつては乗車整理券が必要だった豪華仕様の車両もあります。朝のラッシュ時には211系と313系が併結でやってくることも多く、ロングシートと転換クロスシートが混在した状況にあり、特に転換クロスシートの車両がやってきた場合はドア付近に溜まりたがるという名古屋人の特性?も相まってかなりの混雑となります。

それでも6両編成で車両断面の狭い名古屋市営地下鉄東山線などとくらべるとラッシュ時の混雑はずいぶんマシに思えるのですが、JR中央線利用客にとっては嬉しいニュースが飛び込んできました。

315系という新型の通勤車両の新造です。JR東海によると2021年度から2025年度にかけて順次投入され、211系をはじめ213系や311系といったJR発足前後に製造された車両が置き換えられるとのことです。

この315系ですが、全車ロングシートで最高速度は130km/h、車内防犯カメラや非常走行用の蓄電装置などが搭載され安全性・安定性が高められるとともにフルカラー液晶の車内案内用のディスプレイや車椅子対応トイレなど快適性や利便性が高められた車両となるようです。

このほか名古屋圏に関係する新造車両としては、近畿日本鉄道の新型名阪特急「ひのとり」(80000系)や東海道新幹線の「N700S」が近々走り始めますし、高山本線や紀勢本線の特急「ひだ」「南紀」に投入予定のハイブリッド型の気動車である「HC85系」も試験走行が行われており2022年度に営業運転を開始予定です。また名古屋鉄道でも新型の通勤車両である「9500系」が昨年12月に運行を開始しています。

東京などから帰名した際、名古屋駅から211系に乗ると古臭い電車が走っているな、とあらためて思うことが多かったのですが、そういった思いも間もなく払拭されるのでしょうか。

マンションの資産価値と植栽

私の住んでいるマンションは、建築後8年を経過し、
以前に比べて修繕が必要な箇所が増えてきました。

また、植栽についても枯れているところが増えているなど、
新築当時の姿ではなくなってきました。

今まで、管理組合では、マンションの資産価値を維持するために、
建物自体の修繕や大規模修繕工事についての議論を中心にしてきましたが、
最近になって、植栽もマンションの資産価値を維持するために、
重要ではないかとの意見もあったため、植栽の管理方法の話し合いも始めました。

植栽は、マンションのエントランスや、中庭、駐車場などに植えられています。

植栽がきれいに手入れされていると見栄えもよく、
外部の方から、良く管理されているマンションだと判断されると思います。

マンションの資産価値を維持するためには、マンション自体の修繕計画は、
もちろん重要ですが、見栄えに影響する植栽など、総合的な管理計画が必要だと感じています。

2020年もどうぞ宜しくお願い致します

新年明けましておめでとうございます。

いよいよ東京オリンピック・パラリンピックイヤーである2020年が幕を開けました。
今年は、良くも悪くも激動の年になりそうな予感がします(当然ですが良い年を希望します)。
以前から、東京オリンピック・パラリンピック終了後、景気が後退し、不動産価格が下落するのでは?と
心配されていましたが、実際は、どのようになるのでしょうか?
心配しても、結果は変わらないと思いますので、先の心配はせず、
お客様の財産運用・保全のため、日々邁進したいと考えております。

本年もどうぞ宜しくお願い致します。

             ≪弊社から皆様への年賀状≫

年賀状






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