不動産コンサルタントのつぶやき

とある疾患で急遽入院することになり、６日間ほど病院で過ごしたのち、先日退院しました。短いようで長い日々でしたが、感じたことを少し記したいと思います。

○   コロナ禍における医療現場

処置室の近くで入院の説明を受けていると、救急で発熱の症状のある患者が搬送されてきたので場所を移ってほしいということを言われました。対応する看護師はフェイスシールドを着用しており、空気が急にピリッとしたものに変わったことが印象的でした。また、病棟についても入院患者の家族でも原則として面会禁止で、病状説明、生命危機、緊急性が高いなど、病院からの要請や医師からの許可があった場合のみ病棟への立ち入りが可能とのことでした。このように医療の現場では新型コロナウイルスの感染対策が徹底されているとともに依然として厳しい戦いを強いられているということを実感し、そういった困難な環境下で働かれている医療従事者にあらためて畏敬と感謝の念を抱きました。

○   看護体制

入院病棟では点滴の交換など、医療行為を行う資格を持った看護師のほか、看護補助を行う方も多く働いていました。看護補助者は患者の介助や入院食の提供、ベッドや備品の移動をはじめとする病室の整備などありとあらゆる業務を看護師の指示のもと行っているようでした。そういった看護補助者ですが、若いフィリピン人の女性が多いように見受けられました。いわゆる技能実習生などとして来日しているのかは不明ですが、医療現場の最前線でも外国人が多く働いているということは知りませんでした。まだ日本という国が相対的に豊かで海外からの働き手が来てくれるうちはよいのですが、果たして将来に亘って日本が裕福かつ魅力的な国であり続け、海外からの働き手が引き続きやってきてくれるかについて、ふと不安がよぎりました。

○   急な入院と駐車場

病院には車で行ったのですが、診察の結果、そのまま入院することになってしまいました。自宅から比較的近い病院だったので一旦帰宅して車を置いて、身の回りのものを準備してから再度来たい旨、お願いしたのですが、疾患の関係から車を運転すべきでないとのことで却下され、入院中は病院近くのコインパーキングに車を置きっぱなしにすることになりました。そのコインパーキングは上限料金が定められているので数千円で済んだのですが、急に入院することになるとは思ってもみなかったのでまさかと思える出来事でした。

○   備える

先日、知り合いから、ある新築分譲マンションの購入を検討しており、購入するにあたってのアドバイスがほしいと相談を受けました。

私が確認した事項は以下の点です。※（　）は知人が検討しているマンションの数値
①交通の便（駅徒歩3分）
②マンションの戸数（80戸）
③機械式駐車場の有無（有10台、その他平面駐車場70台）
④管理費・修繕積立金の月額（管理費10,000円、修繕積立金5,000円）
⑤間取り　（3ＬＤＫ・専有面積70㎡）

①について
検討しているマンションは、駅徒歩3分。購入後に売却や賃貸することがあったとしても、有利な条件となりますので◎です。

②について
全体の戸数は80戸あり〇です。マンション全体の修繕費用は、専有面積の割合で負担します。専有面積の割合のことを考えれば、戸数が多いほうが、戸数あたりの修繕積立金の負担は少なくなります。検討しているマンションの戸数は、極端に少ない訳ではないため〇としました。

③について
機械式駐車場があるため△です。機械式駐車場はメンテナンス費用が高く、将来的には装置の取り換えが必要になります。そのため、駐車場はできるだけ平面式で済ませたいところです。ただし、駐車場の全部を機械式としていないため△としました。

④について
管理費はよいとして、修繕積立金が低額のため×です。久しぶりに新築分譲マンションの相談を受けましたが、未だに当初の修繕積立金の負担を低くした販売方法をしていることについて残念に思いました。新築分譲マンションは、売主のデベロッパーが、長期修繕計画を策定し、将来必要な修繕積立金を明示していながら、販売をしやすいように、ランニングコストとしての毎月の修繕積立金を低く設定します。足りない修繕積立金はというと、段階的に引き上げをするのか、数年ごとにまとまった一時金を徴収するのかをマンション購入後に形成される管理組合で決定して計画するようにしているのです。しかし、マンション購入後に修繕積立金を引き上げるのは、大変な作業になります。

⑤について
間取りは、個人が気に入ればいいと思います。ちなみに、今のマンションは、昔のマンションに比べ専有面積が狭く感じる方もいると思いますが、それは、建築費が高騰しているなどの影響もあり、販売価格を低くするために、居室の広さは保持しながら、廊下の面積を狭くするなどの工夫がされているからです。

修繕積立金は、毎月のランニングコストになりますので、高くなりすぎないように、管理組合で金額の引き上げを早めにするなどの対策が必要です。なお、修繕積立金が高くなりすぎると、マンションを売却する際に、購入検討者にランニングコストが高い印象を与え、売却をしずらくしますので、注意が必要です。

修繕積立金の月額負担の目安は、国土交通省が公表している「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」をご参照ください。

日々の業務の中で、賃貸不動産の売却の相談を受けることがあります。
売却を検討される主な事由は、以下のとおりです。

○賃料下落・空室増加により収入が減少する一方で修繕費等の支出は増加するため
○退去後のリフォーム費用が高額であり未実施の貸室が増加しているため
○不動産賃貸を引継いてくれる子供がいないため
○夫婦二人ともがしっかりしているうちに売却したい
○売却により借入金を完済して楽になりたい

それぞれの事由は異なりますが、建物新築時からの経過年数とともに、
不動産賃貸は年々厳しくなるという事実については一致していると考えています。
しかし、年々厳しくなる一方で、毎月の賃料収入があるため、売却の決断を
先送りしているケースは少なくありません。
特に最近では、新型コロナウィルスの感染拡大の影響による不動産価格の下落が
報じられていますので、先送りの傾向が強くなっています。

しかし、個人的には、逆の現象が起こっていると感じています。
売却時期の先送りにより、賃貸不動産の売物件数が減少している一方で、
同じく新型コロナウィルス感染拡大の影響により、金余りが生じており、
その行き場を失った資金が不動産市場に流れて来ている。
そして、賃貸不動産がその主な投資先となっている。
結果として、賃貸不動産の価格に下落の兆候は見られず、寧ろ、売出開始から
成約までの期間は短くなっている。
加えて言うと、“2020年から2021年前半が売り時であった”と数年後に
語られるようになると勝手に予想しています。

私の意見の真偽のほどは分かりませんが、偽りであったとしても、
売出のみで売却しなければ損はしませんので、上記に共感できる部分があれば、
まずは一歩踏み出し、売出を開始してみてください。
当然ではありますが、弊社は、喜んで売却のお手伝いをさせていただきます。

先月末、三井不動産と竹中工務店が国内最大・最高層となる木造賃貸オフィスビルを、東京都中央区日本橋に建設するとの計画が発表されました。
木造賃貸オフィスビルの新築計画の特徴としては、
① 現存する木造高層建築物として国内最大・最高層となる、地上17階建・高さ約70m・延床面積約26,000㎡。
② 構造材に使用する木材量は、国内最大規模の1,000㎡超となる見込み。
③ 最先端の耐火・木造技術を導入。主要な構造部材には竹中工務店が開発した耐火集成材の「燃エンウッド」
     を採用。
　  その他、床・仕上げ等、各所にも木材を積極活用。
④ 同規模の一般的な鉄骨オフィスビルと比較して、建築時のCO2排出約20％削減効果を想定。
等が挙げられており、概要は下記のとおりとなっています。
   【物件概要（想定数値）】
　　　所在地　　　　　　　　　　：東京都中央区日本橋本町一丁目3番地
　　　敷地面積　　　　　　　　 ：約2,500㎡
　　　用途　　　　　　　　　      ：事務所、店舗、駐車場 等
　　　延床面積　　　　　　　    ：約26,000㎡
　　　階数・高さ                   ：地上17階・約70m
　　　オフィス基準階面積　　：約300坪（専有面積）
　　　構造　　　　　　　　　      ：ハイブリッド木造
　　　建築主　　　　　　　　     ：三井不動産株式会社
　　　設計予定者　　　　　　   ：株式会社竹中工務店
　　　竣工時期　　　　　　　    ：2025年予定
（https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2020/0929_02/）

また、2018年2月に住友林業からは「木造で高さ350m、地上70階の日本一の超高層ビルを東京・丸の内地区に建設する。」と壮大なビジョンが発表されており、構造は、木材（木質建材）と鉄骨材のハイブリッド造で、その比率は「9：1」となる構想。
（https://sfc.jp/information/news/2018/2018-02-08.html）

建物への木造技術が注目されるのは、持続可能（サスティナブル）な社会の実現に向け、森林資源と地域経済の循環の手段として木材の活用が求められており、建築資材として木を利用することで、大量の木材の活用が進められるとともに、建物の建築時のCO2削減にもつながるからです。
また、解決すべき課題も残っており、国土の約3分の1が森林で世界第2位の森林率（OECD加盟国）にもかかわらず、国産材の自給率は約3割にとどまっていることで、これは林業従事者不足とその高齢化、生産性の低さによる国産材の国際競争力低下等が起因し、伐採適期を迎えた木材や間伐のための伐採が実施できていないことも自給率停滞の一因となっています。
これらに対し 2010年に「公共建築物等における木材の利用の促進に関する法律」が施行され、状況改善の一環として公共建築物の木造化に力を入れ始めていますが、さらなる利用促進のためには民間企業の協力・連携が欠かせないのも現状です。
ただ、木造オフィスビルの建築は鉄骨オフィスビルと比べて建築費が数倍と嵩むため、事業採算性の観点からほどんど計画されることはありません。

循環型社会に向け建築資材としての木材の活用はますます注目されていますので、技術改新等により建築費が抑制されれば、近い将来、名古屋エリアで木造賃貸オフィスビルが見られるかもしれません。