不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

2021年02月

デジタル関連法案が閣議決定! 不動産売買取引への影響

デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律案(以下「デジタル法案」)が
閣議決定され、48の法律について、押印・書面の交付等を求める手続の見直しが行われることに
なりました。具体的には、押印を求める各種手続について、その押印を不要とするとともに、
書面の交付等を求める手続について、電磁的方法で行うことが可能となります。

宅地建物取引業法については、重要事項説明書・売買契約書への宅地建物取引士の押印が不要と
なり、依頼者等又は相手方等から承諾を得られれば、媒介契約書・重要事項説明書・売買契約書を
電磁的方法により提供することが可能となります。
デジタル法案の施行日は、令和3年9月1日であり、宅地建物取引業法の改正は、交付から1年を
超えない範囲で施行される予定です。

個人に関しては、珍しくない名字であれば、100円ショップ等で簡単に印鑑が購入できるため、
実印以外の印鑑(いわゆる認印)の押印は、意味がないと考えていました。
何故か、認印については、シャチハタ印以外でお願いする場合が多いのですが、特注の印影であれば、
シャチハタ印の方が、意味があるとも考えています。
私が以前勤務していた会社では、書類にシャチハタ印を押す機会が多く、且つ問題等が起こった場合、
基本的に、その責任の所在は、シャチハタ印で決定するため、殆どの人は、特注のシャチハタ印を
使用していました(シャチハタ印ではありますが押印する意味はありました)。

話は少し脱線しますが、契約書類等の全ページの余白部分に署名が必要となる国があるようで、
その署名を行った方にとって、印鑑は非常に便利な品に思えるそうです。
また、割印は、非常に便利な慣習に思えるそうです。

土地相続の登記、義務化の方向

2月11日の日本経済新聞朝刊1面に「土地登記 相続3年以内に」という
記事が掲載されていました。
所有者が不明となっている土地が全体の2割程度に達しており、さまざまな
問題が発生していることから、土地相続について法律で登記を義務化する方向で
政府は改正案を閣議決定する予定です。
今国会で成立すれば、2023年度に施行されるようです。

そもそも所有者不明の土地とは?
以下のような土地を言います。

・不動産登記簿や固定資産課税台帳などが更新されておらず、
 所有者がすぐに分からない土地
・台帳間で情報が異なり、すぐに所有者の特定ができない土地
・所有者が特定できても、転居先が追えないなど、すぐに連絡が付かない土地
・登記名義人が既に死亡しており、数代にわたって相続登記がされていないなど、
 相続人=所有者が多数となっている土地
・所有者が分かる台帳に、すべての共有者が記載されていない共有地

所有者不明となってしまうのは、相続時に登記をしないことが大きな原因です。
先日も、父が友人と共有で所有していた土地を相続したが、父の友人の相続人が
分からず、そのままになってしまっているというご相談を受けました。
現状、相続が発生しても登記は義務ではないため、手続きが面倒で放置して
しまっているケースはよくお見受けします。

所有者不明の土地は、

・相続登記がされておらず相続人が多数となり所在不明な人がいるため、
 売却や貸し借りができない
・所有者不明で樹木や雑草が生い茂り管理不全となっている
・所有者が不明なため不法投棄を招き、景観が悪くなる
 差し迫った危険がないため、行政による代理執行(処分)もできない
・所有者不明のため、公共事業や民間都市開発が進まないケースもある

など、不動産の取引や利用に大きな支障が生じるだけでなく、近隣住民が
迷惑を被る場合もあります。

登記が義務化されることによって、新たな所有者不明土地の発生を抑え、
土地の有効活用が進むと良いのですが・・・
今回の改正では、まずは法施行後に新たに相続する人が対象となるようですが、
相続時に登記をしていない土地などある方は、この機会にいまいちど見直しを
してみてはいかがでしょうか?

名古屋駅前に新たなランドマーク

先月(1月31日)、名古屋駅前に名古屋三井ビルディング北館(オフィスと商業施
設で構成)が竣工しました。
商業施設には、「GUCCI」の名古屋旗艦店が3月下旬に、「資生堂ビューティサロ
ン名古屋店」が今秋オープン予定。

また、昨年8月31日に僅か4年で閉店した大名古屋ビルヂング内のイセタンハウス
跡地1階および2階の一部には、「ジェイアール名古屋タカシマヤウオッチメゾン」が
今夏オープン予定。
イセタンハウスは、大名古屋ビルヂングの地下1階から地上2階の商業ゾーンに
売場面積全体の4分の1程度を占めていましたので、定期的に施設を利用し、又
不動産業に携わる筆者にとっては、どの様な業態の後継テナントが出店するか
ずっと気にしておりました。

昨年、11月に栄エリアに商業施設「BINO栄」がオープンしましたが、こちらの1階
店舗も海外高級時計ブランドが複数出店しましたので、高級時計店がの好立地の
路面店に出店するのは、名古屋中心部のトレンドになっているのかもしれません。

コロナ収束後、活気ある商業施設が戻ってくることを楽しみに、当面の自粛生活を
継続していこうと思います。

賃貸住宅の計画修繕

よくお客様から「賃貸住宅の修繕金はどれくらい見込んだほうが良いか」
ご質問いただくことがあります。
賃貸住宅(一棟のアパートやマンション)を所有していると、
建物の修繕金はリスクとして見込んでおく必要があり、
それに備えておく必要があります。

規模や構造等によっても金額は変わりますが、詳細に計画を立てようとすると
工事業者様に現地調査や見積もり等を依頼する必要があり、大変な作業となります。

その中で目安になる資料が国土交通省から発行されていますのでご紹介させていただきます。
修繕サイクルや修繕金の目安が非常にわかりやすい資料となっています。

国土交通省 「民間賃貸住宅の計画修繕ハンドブック」

ご参考までに、このハンドブックの例をもとに、下記試算してみました。

木造10戸(1LDK~2DK)の場合
30年間で戸あたり約216万円の修繕金と試算されており、
216万円 × 10戸 = 2,160万円(30年間の修繕金総額)

仮に家賃が80,000円だと仮定すると、
8万円 × 10戸 × 12か月 = 960万円(年収)
960万円 × 30年 = 28,800万円

修繕積立金総額 2,160万円 ÷ 30年間の家賃収入 28,800万円 = 7.5%
修繕積立金としては、この試算によると、収入に対して7.5%となります。

ハンドブックの修繕内容をみると、手厚く修繕をする前提なので、
必ずしもこの金額通りではないと思いますが、一つの目安になるかと思います。

賃貸住宅を所有している方は、一度このハンドブックをご覧になられてはいかがでしょうか。




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