不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

2021年06月

進化する新築マンションの付帯設備

名古屋市内では、ここ最近、新築マンションの建築が続いています。

先日、仕事で新築分譲マンションのモデルルームを見学させて頂く機会がありました。
私自身、1990年代前半に建築されたマンションに住んでいますが、約30年の時代の
流れとともに、その設備は驚くほど進化していました。

物件によりますが、
・24時間ゴミ出し可能
・ディスポーザー(生ごみを粉砕して、そのまま流せる)
・浴室の自動洗浄
・スマートロック(スマートフォンアプリ等の機器を使用してドアの施錠管理ができる)
・タッチレス水栓
・玄関先の物置台
・コンシェルジュや警備員等の有人サービス
・スカイラウンジやフィットネスなどの共有施設
など・・・

居住者の利便性を追求した機能はもちろん、スマホ時代を象徴する
スマートロックもドアの施錠のみならず、家電とも連動するなど、
共働き時代の家事を便利にする機能が数多く装備されていました。

更に、タッチレス水栓、人との接触を避けた宅配受取りなどに配慮した
玄関先の物置台など、新型コロナウイルスを意識した新生活様式への
対応も見受けられました。

新築マンションを購入する際は、まず駅からの距離・周辺環境、間取り等を重視される
傾向にありますが、更に付帯されている設備を確認しておくことも重要です。
ただ、設備が充実していればその分、購入費用や居住後の管理費などが
高くなる傾向はあります。

そもそも管理費とは、マンションの共有部分の維持、管理のために使うお金です。
例えば、日常的な清掃を行う管理人の人件費や、共有部分の照明器具、
消防・防犯設備などの保守や運転費用などがあります。

国土交通省が公表している「平成30年度マンション総合調査結果」によると、
分譲マンションの管理費の全体の平均は、217円/㎡(使用料(駐車場使用料等)・
専用使用料からの充当額を含む)となっています。
通常は、購入する住戸の専有面積(広さ)に応じ管理費は計算されます。
共有施設等の利用頻度は、負担分には影響しません。
そのため、例えば、フィットネス等の充実した施設があっても、利用しない
居住者にとっては管理費という形でコスト負担になる可能性もあります。

マンションの購入にあたり、購入予算や維持費とも相談の上、費用対効果が
良ければ「居住後の生活の快適さ」に目を向けてみるのも良いでしょう。
多くの方は、住まいの購入は人生一度、一生住み続ける家なのですから・・・

「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」 (案)

令和3年5月20日に、国土交通省から
「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」 (案)が提示され、
パブリックコメント(意見公募)が開始されました。

この「心理的瑕疵」とは、不動産取引を行う際に、取引の相手方(買主や借主)
心理的な抵抗を感じさせる恐れのある事象のことです。
心理的瑕疵とされている代表的なものは、例えば対象の不動産において事件や自殺があった事実や、
近隣に嫌悪施設(火葬場や反社会的勢力の拠点等)がある等の事象となります。

こういった心理的瑕疵は、不動産取引における意思決定の重要な要素であり、
必ずその事実を告知し、その内容を承諾の上取引を行っていただきますが、
「どういった内容までが心理的に該当するのか」といった明確な規定はなく、
これまでの判例や取引の実務に合わせて、個別で判断されてきました。

明確な規定がないということは、
○何年前までの事象が心理的に該当するのか
○人の死については、どこまでが心理的瑕疵なのか。
○嫌悪施設はどういった施設を指すのか
という決まりがなく、中には十何年前の事象まで告知されているケースや、
そこまで深く告知されていないケースなど、対応がばらばらでした。

そういったことを無くすために、このガイドラインでは「人の死に関する心理的瑕疵」について
定めるための案が公表されました。
パブリックコメントを得て、正式なガイドラインになると思いますが、本ガイドラインの案では
①他殺、自死、事故死その他原因が明らかでない死亡が発生した場合 → 告知義務あり
②自然死又は日常生活の中での不慮の死が発生した場合 → 告知義務なし
 (長期間発見されない等、いわゆる特殊清掃等が行われた場合は告知義務あり。)
となっています。
今までであれば、①は当然として②も基本的に告知を行っていましたが、本ガイドラインでは
告知義務なしと定められています。

どのようなガイドラインになるかは、パブリックコメントを経て決定されますが、
いずれにしても、取引において十分な調査と、意思決定に必要な情報をご提供することは
変わりませんので、仮に②が告知義務なしとなったとしても、心理的瑕疵を気にされる方への
情報提供は怠らないように心がける必要があると感じます。

宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」 (案)


どうなる!? リニア中央新幹線

リニア中央新幹線の名古屋駅が徐々に姿を現してきています―――。
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上記の写真は、弊社が入居するJPタワー名古屋からJR名古屋駅の西側を撮影したものです。リニア中央新幹線名古屋駅は既設の在来線や新幹線と十字に交差する形で地下に設置されます。

赤で示した部分がリニア名古屋駅の西側部分になります。用地買収と建物の解体がかなり進んだため、なんとなくですが駅のような形状になりつつあるのがおわかりいただけるのではないでしょうか。

青で囲っているのは10年ほど前に建てられた河合塾の校舎ですが、この建物も解体準備に入っており、いずれ更地になる予定です。

用地買収が全て完了し、全体が更地になった後、開削工法といって、地下30メートルの深さまで地上から掘り進められ、リニア新幹線のホームが設置される予定です。

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この写真は、名古屋法務局や中部運輸局などが入居する名古屋合同庁舎1号館から撮影したものです。巨大な穴が掘られていますが、この穴から『シールドマシン』という機械を地中に下ろし、トンネルを掘り進めます。穴の直径は約40メートル、深さは約90メートルですので大きめのビルがすっぽり収まってしまう大きさです。

この穴から掘り進められるトンネルは『第一中京圏トンネル』といい、名古屋駅から岐阜県可児市まで全長34.2キロという長大なものです。

なお、この穴ですが、リニア新幹線開業後は万が一の場合の非常口として利用されることになっており、正式名称を『名城非常口』といいます。

このように身近なところでもリニア中央新幹線の工事を見かけるようになり、2027年の開業を目指して着々と工事が進められているように思われますが、静岡県の大井川の減水問題がこじれており、2027年の予定通りの開業はほぼ絶望的な状況となっています。

その静岡県ですが、6月20日の投票日に向けて、目下知事選の最中です。立候補している現職と新人、いずれも減水問題に対して厳しい姿勢のようですので、どちらの候補が当選しても、問題が一気に解決することにはならなさそうです。

コロナ禍で出張が減り、リモートでの面談等が増えたことで、リニア中央新幹線の意義を問う声も大きくなっています。また、名古屋という街からすると、リニア開業に伴い首都圏にヒト・モノ・カネが流出するストロー現象の発生も懸念されるところです。

個人的には、開業の遅れを奇貨として、コロナ禍によって変わってしまった価値観を前提として、名古屋都市圏としてのあり方を官民挙げて模索すべきと考えますが、みなさまはどのように思われますか。



 

都心の不動産を購入する(した)方は気を付けてください

名古屋市中心部所在の調査物件(RC造)の資料を確認した際、気付いたことです。
土地の固定資産税・都市計画税(以下「固都税」といいます)は前年(令和2年)度と同額、
建物の固都税は前年度の半額でした。
一方、価格(固定資産税評価額)は、土地が前年度の2倍弱、建物は前年度と同額でした。

令和3年度は、3年に一度の評価替えの年度(基準年度)であり、土地の価格が急激に
上昇していましたが、新型コロナウイルス感染症拡大に伴う特別な措置により、
令和3年度に限り、土地の税額は、前年度と同額に据え置かれていました。
また、当該物件の所有者の事業収入が、新型コロナウィルス感染症拡大の影響により
大幅に減少していたため、令和3年度に限り、建物の税額は、前年度の半額となっていました。

私の手元には、令和2年度と3年度の課税明細書をあったため、容易に気付くことができましたが、
令和3年度分しかお手元にない場合は、各価格を確認し、税額を計算してみないと気付けないかもしれません。
※税額だけの把握では、気が付くことが困難です。
なお、令和3年度の課税明細書がまだ郵送されていない地域もありますが、購入検討時点で、
令和3年度の価格を把握するようにしてください。

上記に気が付かず又は把握せず、都心の不動産を購入すると、以下の問題が発生する可能性があります。
・令和4年度の固都税が大幅に増加し、維持費が想定した金額内に収まらない。
・登録免許税・抵当権設定費用・不動産取得税が想定を上回り、取得費が予算を超過。
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