不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

2021年08月

最近人気の収益物件

最近、賃貸マンション等の収益物件を購入される方が増えています。

名古屋市内の収益物件では、4〜5億円程度の単身向けの新築賃貸マンションが人気であり、
来年2月頃竣工予定の物件が、売出開始から1ヶ月程度で成約している状況です。
竣工が半年程度先のため、現地に行っても、足場を組んで工事を行っている場合がほとんどであり、
土地の大きさや形状を自身の眼で確認するのは困難な状況です。
当然ですが、竣工後の建物を確認することは出来ないですし、余程慣れていないと想定することも
困難な状況です。
※賃貸マンションは、賃貸需要が旺盛になる年始に竣工する物件が多く、特に単身向けはその傾向
 が強いといえます。

そのような状況の中で、どのように購入の意思決定をしているかというと、“パース”と呼ばれる建物
の外観や室内を立体的に描いた絵や同タイプの竣工済物件を見たりして、意思決定を行っています。
本来であれば、竣工後に建物等を確認したうえで意思決定したいところですが、竣工を待っていたら、
他で成約してしまうからです。

この現象は、人気がある分譲マンションと同じです。

では何故、単身向けの新築賃貸マンションが人気があるのでしょうか?
私なりに考えてみました。

○税対策等の事由により、本業(職)ではない不動産投資を始める方が多く、手間がかからない収益物件
   を希望される方が多い。
○立地を重視して、主要駅徒歩圏内の収益物件を購入しようとすると単身向けとなってしまう。
○建物の税務上の耐用年数を基にして、融資の返済期間を決定する金融機関が多く、
   新築賃貸マンション(特に鉄筋コンクリート造)は、返済期間を長期にすることができる。
   また、長期の返済期間が可能となるため、一定期間所有後の売却がしやすくなる。
○新築と築後20年程度経過した物件の利回り(価格)が以前ほど変わらないため、
   資金調達が可能な方にとっては、長期及びトータル的に検討するとと新築が有利との判断となる。
○単純に見た目が良く、設備が充実している(旺盛な賃貸重要が期待できる)。

先に例に出しました分譲マンションと同じく、収益物件も新築の価格上昇に引っ張られる形で、
既存物件の価格も上昇しています。

現在の株高が続く間は、新築賃貸マンションの人気も続くものと考えております。

水害リスク等を知るには

不動産取引の現場では、取引時にハザードマップを示して重要事項として情報を提供す
ること等が義務化されています。
ハザードマップは、水防法に基づいて国、あるいは都道府県がそれぞれ管理する河川に
ついて洪水浸水想定区域を指定し、それを基に市町村が作成したもので、想定の前提を
「1000年に一度、想定しうる最大降雨」とし、危険を図化したものとなっています。

近年、大雨や短時間強雨(1時間に50㎜以上の降雨)の発生は増加傾向にあり、河川から
離れた地域でも水害が起こる可能性もあるため、ハザードマップを確認することの重要
性は増してきていると思われます。


東日本大震災以降、水害だけでなく土地の地歴や成り立ちに関する情報も手軽に調べら
れるようになりました。一度は見て欲しいサイトとしては、(1)「ハザードマップポ
ータルサイト(国土交通省)」と(2)「今昔マップ on the web」なります。


(1)は、各自治体が作成している各種のハザードマップへのリンクが貼られており、
それを見るとその地域にどのような危険が想定されるのかが確認できます。
 〇『ハザードマップポータルサイト』:https://disaportal.gsi.go.jp/


(2)は、現在の地図と明治時代からの地図を2枚並べて見ることができます。
2つを並べ順に時代を遡っていけば、自分が住もうとしている(住んでいる)土地に過
去に何があったか、埋め立てや造成等の改変がいつごろ行われたのかが確認できます。
また、旧版地図だけでなく、色別標高図(標高がわかる)、治水地形分布図(平野部河
川流域の詳細な地形がわかる)、シームレス地質図(土地の成り立ちが分かる)等を並
べたり、重ねたりすることもでき、精度の問題はあるにせよ特定の土地の過去を探るの
に必要な情報がほぼまとめられています。
 〇『今昔マップ on the web』:https://ktgis.net/kjmapw/


安全は人に頼ったり任せたりするものではないため、自分自身で情報を確認し、いつ起
こるかわからない自然災害への防災意識を高めて行ければと思います。

防犯対策

先日、ある郵便局のデジタルサイネージ(電飾広告)にて、愛知県警の
特殊詐欺防止の呼びかけの広報が流されていました。

昔で言うところの「オレオレ詐欺」が、今は市役所や金融機関等の
公的な団体を名乗り、また登場人物も多くいわゆる「劇場型」の詐欺に形が変わり、
やはり被害が後を絶たないのだろうと思います。

「特殊詐欺対策」用の電話機や録音機も対策になりますが、
自分の実家もそういった対策が必要だなと考え、どういった電話機等が
あるのかを調べてみました。
色々な機種があり、どれが良いか悩みましたが、ふと「そういった対策用の電話機等の
購入に補助金がないのだろうか」と思い、調べてみることにしました。
(仕事柄、住まい給付金等、住宅に補助金があるのであれば、同様のものがないのだろうかと
 考えた次第です。)

結果として、自分の住んでいる市では補助事業がされており、それを利用してもよいなと
思っています。また、他の市でもないか、ざっとインターネットで調べてみたところ、
愛知県内では下記の市町村で補助金等があるようです。

〇岡崎市 https://www.city.okazaki.lg.jp/houdou/p026130.html

〇春日井市 https://www.city.kasugai.lg.jp/shimin/bosai/1004136/1021611/1018464.html

〇犬山市 https://www.city.inuyama.aichi.jp/kurashi/bus/1006593.html

〇岩倉市 https://www.city.iwakura.aichi.jp/0000005108.html 

〇幸田町 https://www.town.kota.lg.jp/soshiki/7/9230.html

ざっと調べた結果ですので、他の市町村でもあるかもしれません。
気になる方はお調べいただくか、各市町村に問い合わせてみてください。


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