不動産コンサルタントのつぶやき : 2022年02月

2022年02月24日18:33

住宅ローンの審査基準

カテゴリ: 大喜; 売買

　住宅を購入するときに、金融機関で住宅ローンを組むことが多いと思います。

　住宅ローンは金融機関から借り入れをしますので、借入に際して金融機関の審査が
あります。モデルハウスやモデルルームに訪問すると、担当営業の方から「ご年収」や
「自己資金」を質問されることが多いと思いますが、これは借り入れの審査に必要な情報なので

確認されます。

　ではこの審査基準は、いったいどのような基準になっているのでしょうか。

　審査基準は金融機関によって違いがありますが、一般的には下記の情報をもとに審査されます。

　・ご年収（会社員の方であれば源泉徴収票の「支払金額」に記載されています）

　・自己資金

　・勤続年数

　・他の借り入れ（車のローン等）の有無

　・返済比率

　この中でも重要な判断材料となる「返済比率」についてご説明します。

　「返済比率」とは、「一年間の借入返済額の年収における割合」のことです。
　これは年収に対して返済額がどれくらいの割合なのかを見て、返済に無理がないかを
　確認しています。返済比率が低ければ低いほど、返済に余裕があるとの見方ができます。
　返済比率の計算式は下記の通りです。

　返済比率（％）＝一年間の返済額（他の借入金の返済額も含む）÷年収

　例えば、年収500万円、一年間の返済額が100万円の場合は、

　100万円　÷　500万円　＝　20％

　となります。

　金融機関ごとに返済比率の上限が決まっており、その数値は一定ではありませんが、
住宅金融支援機構が扱う「フラット35」では、年収400万円以上の場合35％となっています。

　借入の審査は総合的に判断されますので、返済比率が上限以内に収まっていれば
必ず審査に通るわけではありませんが、重要な判断材料となっています。

　住宅ローンの支払いに無理がないかを把握する意味でも、返済比率を知ることは
住宅を購入される際の検討材料の一つになると思います。

　※住宅ローンの審査基準は金融機関によって違います。詳しくは金融機関にご確認ください。　

2022年02月19日15:32

家電選び、不動産選び

カテゴリ: 可児; 家電

13年前に買った洗濯乾燥機が寿命を迎えつつあります。

モーターがキュィーンと奇妙な音を立てるようになったり、フィルターをこまめに掃除しているのに何度もフィルター目詰まりのエラー表示が出て止まってしまったりともはや先行きは長くないようです。

家電量販店で聞いたところ、洗濯乾燥機の場合、部品が残っているのは製造終了後およそ6年間とのことなので修理で対応することは不可能で、本当に動かなくなった場合、買い替えざるを得ないようです。

そこで買い替えに向けた検討を始めました。現在使っているのはいわゆるドラム式の洗濯乾燥機で、購入当時20数万円したまあまあの上位機種です。

ネットや家電量販店に見に行くなどして、現在のドラム式の値段を調べてみたのですが、下は15万円くらいから上は30万円超まで様々でした。

13年間で機能はかなり進化したようで、洗剤の自動投入機能やスマホとの連携機能のほか、省エネ機能もかなりアップしたとのことでした。ただ、そういった機能がまあまあ充実した機種だと25万円は出さなければならないようです。

一方、ドラム式よりもう少し安い機種として乾燥機能付きの縦型の洗濯機もあり、こちらだと20万円出せばまあまあの機能の機種を買えることがわかりました。

さらに、乾燥機能が付いていない縦型の洗濯機に昔ながらの四角形の衣類乾燥機を付けるという手もあり、これだと15～16万円になりそうです。

そもそも乾燥機能がいるの？という声もありそうですが、筆者の場合、趣味の登山やスキーで着用するゴアテックスという素材を使ったウェアは乾燥機で乾燥させることにより耐水性が維持できるため、乾燥機能が必須という事情があります。

というわけで未だ迷い中ですが、洗濯乾燥機の性能や相場に少しだけですが詳しくなってきたような気がしています。

以前、エアコンが壊れて買い替えたときは時間がなかったため、よく調べず値段だけで買い替えましたが、今回は“迷う楽しみ”を感じています。

これはまさに不動産購入にもいえることで、迷ってあれやこれや物件を見に行ったり、いろいろ調べ物をしたりしているうちに自然と不動産のことに詳しくなるということもあるかもしれません。

その中でプロの意見を聞けばより不動産に対する理解が深まるといったこともあるのではないかと思います。

もし不動産について“迷う楽しみ”を感じており、プロの意見を聞きたいという方がおられましたらお気軽に弊社までお問い合わせいただければ幸いです。

2022年02月14日20:00

２月１２日の日本経済新聞に、宅地の税優遇を見直す自治体が相次いでいるとの記事が掲載されました。

記事には、兵庫県の神戸市や尼崎市が固定資産税の軽減措置に例外を設け、京都市はさらに新税を設ける条例案をまとめたとのことです。

空き家が減らない原因の一つに、宅地の税優遇があります。利用できないような住宅でも解体されずに建っているほうが宅地の固定資産税や都市計画税が優遇されるのです。

もちろん解体費用が重くのしかかり解体工事ができないという人もいるかと思います。そのため、自治体によって補助金などの交付で解体を呼び掛けているところもありますし、危険な空き家については、行政代執行により解体されるというニュースも聞くようになりました。

ただし、この記事を見ると今までの制度だけでは、危険な空き家の解消は難しく、行政側が苦労している印象を持ちます。

個人的に空き家で問題になるのは、倒壊して通行人にけがを与える可能性があるものや、ごみ屋敷のようになってしまい周辺の住民に迷惑をかける場合ではないかと思います。

行政代執行による解体工事は税金が投入されますので、結局はみんなの税金に頼る制度です。今回は、利用しなくなった住宅が手がかけられない空き家になる前に税優遇をやめ、増税することで所有者に早めに解体工事等をさせるのが狙いだと思います。

危険な空き家をどのように算定するかなど問題点も多いと思いますが、空き家が問題になっているのは周知の事実ですので、一歩一歩このような取り組みをする自治体が増えることを願っています。

2022年02月05日00:00

不動産投資は利ざやを稼ぐ時代？

カテゴリ: 小田; 不動産投資

定番の不動産投資は、購入代金の全部又は過半を金融機関で借入、

その賃料収入にて借入金の元利金を返済し、完済又は借入金がある程度減少した後に、

物件を売却する流れであると考えております。
つまり、所有期間中のキャッシュフローより資産形成が投資の主目的となります。

しかし、上記の不動産投資を行うには、一定水準以上の利回り（年間賃料収入÷購入価格）
が必要となりますが、その条件をクリアする物件は、極めて少ない状況であります。

そのような中、不動産ファンドに代表される利ざやを稼ぐ不動産投資が台頭しています。

利ざやを稼ぐ不動産投資のポイントは借入金です。

通常の借入金は、返済期間を20～30年で設定し、その期間で完済する条件です。

不動産ファンドが利用している借入金は、返済期間が短い（通常7～10年）一方で

期間中の元金返済は少額とし、返済期限に多額の残債を一括返済する条件となっており、

通常は、物件を売却し、借入金を完済します。

つまり、投資の主目的は、期間中の利ざや（物件利回りと借入金利の差）となります。

近年は、物件価格が高騰（利回り低下）し続けており、売却時にキャピタルゲインも

得ているケースが多いようです。

なお、中でも海外の不動産ファンドの台頭が顕著であり、少なくても都心等の需要が旺盛な

不動産については、利ざやを稼ぐ不動産投資でないと購入することが困難になるでしょう。

ちなみに、融資取引における利ざやは、前記のような金利差（預金等の借入と融資等の貸出の金利差）

により生じる利益ですが、証券取引における利ざやは、売値と買値の差額によって生じる利益です。

不動産コンサルタントのつぶやき

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増税により危険な空き家は減るのか！？

不動産投資は利ざやを稼ぐ時代？