不動産コンサルタントのつぶやき : 2022年04月

2022年04月22日20:00

引越しのハイシーズンを肌で感じて

カテゴリ: 田上; 日常

新年度を機に、引越しされる方は多く、引越し代が高騰することなど理解していましたが、私の母の引越しを手伝いをすることで改めて引越し代や入退去する人の多さを肌で感じましたので、記事にしたいと思います。

まず、私の母ですが、高齢を理由に兄家族との同居を選択し、４月下旬に引越しをしました。
引越し時期については、新年度をあらたな家族とスタートするべく、当初３月を予定していましたが、引越し費用の削減のため４月にずらしました。

私も引越し費用を確認しましたが、３月と４月では３割程度の違いがありました。
引越し代だけで比較するならば、５月以降に引越したほうが、もう少しお値打ちに引越しできたのですが、母は賃貸住宅に住んでいるため、引越し時期をずらすと、その分賃料がかかることを理由に４月の引越しを選びました。今回は３月～５月の引越し費用を確認しましたが、日程によっては２倍以上の開きがありました。

さて、母が住んでいた賃貸住宅では、３月や４月に入退去される方数件を見ました。コロナ禍の中でもやはり、新年度を機に人の動きは活発になることを改めて自覚しました。

また、普段の仕事の癖なのか、マンションを経営する側で考えた場合、どうしても３月や４月には、入退去がありますのでこの時期にいかに入居率を上げなければならないのか。マンションを経営する側にとってすごく重要な時期であると感じました。

タグ：: #引越し; #時期; #費用; #マンション; #経営

2022年04月16日00:00

キャッシュアウト・リファイナンス

カテゴリ: 小田; 住宅価格上昇

キャッシュアウト・リファイナンスとは、住宅ローンの借換えを行う際に、
残債以上の融資を受け、現金を得ることです。

米国の住宅価格は、コロナ禍の影響なく、堅調に上昇しているため、
キャッシュアウト・リファイナンスが盛んに行われています。

キャッシュアウト・リファイナンスの活用により、個人消費が盛んになり、景気が良くなります。

景気が良くなると物価が上昇し、住宅価格も上昇します。

そして、資産形成のために住宅を取得する人が増え、その循環が続いていきます。

しかし、その循環に黄信号が灯っています。

急激な物価高騰（高インフレ）を抑制する目的でＦＲＢが金融引き締めを開始したため、
住宅ローン金利が急上昇し、好調であった住宅販売に陰りが見え始めています。

今後、住宅販売が減少し、価格が下落に転じる事態に陥った場合、
リーマン・ショックの再来が懸念されます。

（当時と比較すると金融機関の財務基盤は健全と判断されていますが）

所変わって日本においても、都心の分譲マンション等、価格が上昇している住宅もありますが、

キャッシュアウト・リファイナンスのように、含み益を担保に融資を受け、
現金を得ることは困難であります。

よって、資産価格の上昇が物価の上昇に直結していないものと勝手に考えております。

米国と日本のどちらが良いかについては、投資が不可欠な米国と投資が不可欠ではない日本の
どちらが良いかの判断になるような気がします。

（最近の資源価格の高騰により、日本の物価も上昇していますが、世界的に見るとあまり
　価格転嫁されていないようです。）

2022年04月08日17:56

アスベスト（石綿）の規制強化

カテゴリ: 堀畑; 用語

2022年4月1日以降に建物の解体等工事に着手する場合、アスベスト（石綿）に関する

事前調査結果の報告が義務化されました。

改正大気汚染防止法により、これまでもアスベスト規制はありましたが、石綿含有成

形板等が追加規制となったことで、全ての石綿含有建材が規制の対象となりました。

また、そのための調査費用は、施主様が追加負担することになります。

アスベストとは、天然の鉱物繊維をいい、熱や摩擦に強いという特性から建材の他に、

自動車や電気製品等にも使用されてきましたが、発がん性等の有害性が問題となって、

現在は使用禁止になっています。

調査の結果、アスベストの使用が確認された場合、除去しなければなりませんが、

その除去は、解体業者ではなく専門業者でないと行えません。

故に、除去できる専門業者には、作業方針の決定や労働者の指揮、除去において必要

な装置類の点検等の責任者「石綿作業主任者」と、産業廃棄物の正しい後処理を行う

「特別管理産業廃棄物管理責任者」の資格者を置くことが義務付けられます。

アスベスト除去費用は、使用されている場所や量によって変動しますが、建物解体費

用の他に、数十万円から数百万円ほど追加でかかりますので、高額になると不安にな

る施主様もいるかと思います。

ただし、自治体によってはありますが、調査費用の全額、または上限を設けて補助す

る制度や、吹付けアスベスト等を除去、封じ込め、囲い込みの工事にかかる費用の一

部について補助する制度もありますので、一度、物件所在地の自治体に確認されてみ

るのもよいかもしれません。

2022年04月01日10:56

固定資産税等の清算金

カテゴリ: 大喜; 売買

新しい令和4年度が本日から始まりました。
全国でまん延防止等重点措置は終了されましたが、感染状況は予断を許さない状況です。
また、世界的にも暗い話題が多く、ニュースを見ても先行き不安になることも多くあります。
不動産業界でもコロナ禍に加えて戦争による資材価格の高騰等、影響は出始めています。
注意深く情報を収集する必要があると普段以上に感じています。

不動産を所有し、新しい年度が始まると、4月～5月に固定資産税等の納付書が送付されてきます。
固定資産税等は「その年の1月1日に所有している方」に納税義務があり、
仮に1月～3月に不動産を売却したとしても、その年の納付書は旧所有者に送付されることになります。

通常、固定資産税等の清算を行うのですが、方法としては
①当該年度の固定資産税等の税額を次年度の税額とみなし、不動産引渡時に清算する。
②次年度分の固定資産税等の納付書で実際の税額を確認し、その税額を買主様から清算してもらう。
（いわゆる「後清算」と呼ばれるものです。）
の二通りとなります。

①であれば特に気にする必要はありませんが、②であれば、売却時の仲介業者と連絡を取り、
買主様と清算する必要があります。

後から清算するので忘れがちですが、1月～3月に不動産を売却した方は、
固定資産税等の清算方法を確認の上、②の清算方法であれば納付書が届き次第
仲介業者へ連絡をすることを忘れないようにしましょう。