不動産コンサルタントのつぶやき : 2022年06月

2022年06月24日17:30

栄に超高層複合ビルが誕生

カテゴリ: 堀畑; 都市

錦三丁目で、7月から三菱地所など5社が手掛ける超高層複合ビル（地上41階建・

高さ約211ｍ）の新築工事が始まります。

高級ホテル・オフィス・シネコン・高級商業施設で構成されますが、この建物が

愛知県と名古屋市が連携し支援している高級ホテル誘致の案件となり、高級ホテ

ル立地促進補助金（合計20億円）の補助事業に認定されています。

ホテルは、ヒルトン系のラグジュアリーホテル「コンラッドホテル」が名古屋に

初進出します。

「ラグジュアリー」とは、ホテル用語でデラックスより上、スイートより下にラ

ンクされた部屋タイプを意味するとのことです。

高級ホテルが進出することで、都市計画制度も大きく見直されており、宿泊施設
（事業認定を受けた高級ホテル）整備分の2倍の容積率も緩和されます。

今回の補助制度は、「ハイレベルな国際会議の開催」「海外富裕層旅行者等の誘

致」することで都市ブランド力向上を目指すものです。

成果が見られるまでに時間はかかりますが、完成（2026年夏頃）すれば、2023年

7月末完成予定の中日ビル（地上33階・高さ約158ｍ）と併せ、新たなランドマー

クの誕生となり、栄エリアが活況していく動向も注目していきたいと思います。

2022年06月14日14:29

最近、知り合いから「相続した土地の場所が分からないから調べてほしい」と
個人的に依頼を受けて調べてみました。

不動産の権利証と当時の地積測量図と思われる書類があったので、
それをもとに調べてみることにしました。
まずグーグルマップで調べると、おそらく山林の真ん中かなとは
分かったのですが、詳細な場所が分からず、公図とブルーマップを確認してみることにしました。

公図上では、きれいに区画割されて道路のようなものもあったのですが、
周辺の地番で探してもブルーマップを見ても場所が不明でしたので、
「もしかして原野商法で購入した物件なのでは。。。」と疑念を感じながら
調査を進めてみることにしました。

道路にも地番が付されていたので、役所の土木課にその地番の道路の場所を
確認したところ、確かに道路認定はされているが、現況は山の中ではないかとの回答を得て、
上記の疑念が確信に変わりました。

公図を見てみると、あたかもきれいな区画割がされていますが、実際の現地は
あたり一面山の中であり、そのような区画割はされていませんでした。
典型的な原野商法の手口であり、土地の分筆を行いその公図を見せることで、
あたかもきれいな別荘地であるように感じさせ、その土地を購入させる手法が横行していました。
今回の土地もそのような原野商法により購入した土地なのではと推測されます。

区画割されておらず、実際は山の中の一部であるため、この不動産を処分することは
非常に難しく悩ましいところです。

2022年06月12日11:42

外国人観光客の受け入れ再開は地価に影響を与えるのか？

カテゴリ: 可児; 地価

新型コロナウイルス感染症拡大の影響で停止していた外国人観光客の受け入れが6月10日、約2年ぶりに再開されました。ただし、感染拡大防止の観点から当面は添乗員付きのツアー客に限定されるとともにビザ発給の関係から実際に環境客が訪れるようになるのは1か月程度先になるとのことです。

新型コロナウイルス感染拡大による外国人観光客の受け入れ停止によるインバウンド需要の蒸発は、それまで外国人観光客の旺盛な消費需要に支えられてきた、観光地や歓楽街などに壊滅的な影響を与えました。

特に影響が大きかったのが外国人観光客の多かった大阪や京都などの関西圏です。

大阪を例にとってみると、大阪の代表的な商業地であるキタ（梅田地区）とミナミ（心斎橋・難波地区）を比べた場合、最高価格地点は長年キタで推移していたのですが、インバウンド需要が最高潮に達したコロナ禍前の数年間は外国人観光客の激増により賃料相場が高騰したミナミがキタを逆転していました。

それが、コロナ禍の襲来によるインバウンド需要の蒸発により年間40%以上上昇していたミナミの地価は同程度下落、国税庁は地価下落に伴う路線価の補正率を公表する事態にまで陥ってしまいました。

ワクチン接種が行き渡ったことなどもあり、新型コロナウイルス感染症の拡大はやや収束傾向にあるようにも見受けられます。このため「県民割」などによりまずは国内観光客の需要を増やす取り組みが今後広がっていきそうです。現に繁華街などではコロナ禍前と変わらない「にぎわい」を目にすることも多くなりました。

こういった状況のなかで再開された外国人観光客の受け入れ。1日あたりの入国者の上限は当面2万人程度となり、年間3000万人を超えていたコロナ禍前の水準と比べるとまだ微々たるものです。ただ、歴史的な円安水準にあることや日本の新型コロナの感染率が世界的に見ると低く「安全」なイメージがあることなどにより訪日ニーズの潜在需要は非常に高く、受入数の緩和条件次第では蒸発したインバウンド需要が徐々にですが回復していく可能性も考えられます。

今後、外国人観光客の受け入れ再開が地価に影響を与える場面もあるのではないかと考えます。注意深く見守っていく必要がありそうです。

2022年06月03日20:00

不動産価格を知る方法「土地総合情報システム」とは？

カテゴリ: 田上

不動産価格を知るためには、周辺の不動産取引価格を把握することが重要です。それらの数値は不動産業者で確認することが一番なのですが、何か営業されそうで。。。と躊躇する人もいると思います。では、自分自身で調べる方法はないのでしょうか。

「相場」を知れるインターネットサイトはいくつかあると思いますが、周辺の不動産取引価格を確認できるサイトとして、土地総合情報システムをお勧めします。

土地総合情報システムは、国土交通省が運営しており、国土交通省が不動産の取引当事者を対象にアンケート調査を実施し、その結果得られた回答などを基にした取引価格を掲載しているのが特徴です。土地総合情報システム内では、取引価格の他、公示地価、基準地価などを地図上で見ることができます。

≪土地総合情報システムで把握できるデータ≫

１．周辺の取引事例（時価、実勢価格）

取引当事者を対象にアンケート調査を実施し、その結果得られた回答など基にした取引価格を掲載しています。

2．公示地価
一般の土地の取引価格に対する指標等として1月1日時点の価格が、その年の3月に国土交通省より発表されます。

３．基準地価

公示価格を補完するもので、公示価格の基準日である1月1日より半年後の7月1日時点の価格がその年の9月に都道府県より発表されます。

４．路線価　

評価される土地に接する道路につけられた価格です。路線価を基に相続税や贈与税の計算の前提となる土地の評価を求めます。路線価は毎年1月1日を評価時点として決定され、７月に発表されます。路線価は公示価格の80%の水準になるように調整されています。

上記とは別に、固定資産税評価額も不動産価格を推測する重要な指標です。不動産を所有すると、固定資産税を納税することになりますが、その納税書と一緒に課税明細書が同封されています。その課税明細書に固定資産税評価額は記載されています。固定資産税評価額は、1月1日を評価の基準日として決定されており、公示価格の70%の水準になるよう調整されています。そのため、土地であるならば、固定資産税評価額を70％で割り戻しした値が時価相当額です。なお、3年に1度評価替えが行われ、最近は令和3年に評価替えが行われています。

上記の数値を組み合わせることにより、ご自身で大体の価格を予想することが可能だと思います。