(事業認定を受けた高級ホテル)整備分の2倍の容積率も緩和されます。
2022年06月
(事業認定を受けた高級ホテル)整備分の2倍の容積率も緩和されます。
個人的に依頼を受けて調べてみました。
不動産の権利証と当時の地積測量図と思われる書類があったので、
それをもとに調べてみることにしました。
まずグーグルマップで調べると、おそらく山林の真ん中かなとは
分かったのですが、詳細な場所が分からず、公図とブルーマップを確認してみることにしました。
公図上では、きれいに区画割されて道路のようなものもあったのですが、
周辺の地番で探してもブルーマップを見ても場所が不明でしたので、
「もしかして原野商法で購入した物件なのでは。。。」と疑念を感じながら
調査を進めてみることにしました。
道路にも地番が付されていたので、役所の土木課にその地番の道路の場所を
確認したところ、確かに道路認定はされているが、現況は山の中ではないかとの回答を得て、
上記の疑念が確信に変わりました。
公図を見てみると、あたかもきれいな区画割がされていますが、実際の現地は
あたり一面山の中であり、そのような区画割はされていませんでした。
典型的な原野商法の手口であり、土地の分筆を行いその公図を見せることで、
あたかもきれいな別荘地であるように感じさせ、その土地を購入させる手法が横行していました。
今回の土地もそのような原野商法により購入した土地なのではと推測されます。
区画割されておらず、実際は山の中の一部であるため、この不動産を処分することは
非常に難しく悩ましいところです。
不動産価格を知るためには、周辺の不動産取引価格を把握することが重要です。それらの数値は不動産業者で確認することが一番なのですが、何か営業されそうで。。。と躊躇する人もいると思います。では、自分自身で調べる方法はないのでしょうか。
「相場」を知れるインターネットサイトはいくつかあると思いますが、周辺の不動産取引価格を確認できるサイトとして、土地総合情報システムをお勧めします。
土地総合情報システムは、国土交通省が運営しており、国土交通省が不動産の取引当事者を対象にアンケート調査を実施し、その結果得られた回答などを基にした取引価格を掲載しているのが特徴です。土地総合情報システム内では、取引価格の他、公示地価、基準地価などを地図上で見ることができます。
≪土地総合情報システムで把握できるデータ≫
1.周辺の取引事例(時価、実勢価格)
取引当事者を対象にアンケート調査を実施し、その結果得られた回答など基にした取引価格を掲載しています。
2.公示地価
一般の土地の取引価格に対する指標等として1月1日時点の価格が、その年の3月に国土交通省より発表されます。
3.基準地価
公示価格を補完するもので、公示価格の基準日である1月1日より半年後の7月1日時点の価格がその年の9月に都道府県より発表されます。
4.路線価
評価される土地に接する道路につけられた価格です。路線価を基に相続税や贈与税の計算の前提となる土地の評価を求めます。路線価は毎年1月1日を評価時点として決定され、7月に発表されます。路線価は公示価格の80%の水準になるように調整されています。
上記とは別に、固定資産税評価額も不動産価格を推測する重要な指標です。不動産を所有すると、固定資産税を納税することになりますが、その納税書と一緒に課税明細書が同封されています。その課税明細書に固定資産税評価額は記載されています。固定資産税評価額は、1月1日を評価の基準日として決定されており、公示価格の70%の水準になるよう調整されています。そのため、土地であるならば、固定資産税評価額を70%で割り戻しした値が時価相当額です。なお、3年に1度評価替えが行われ、最近は令和3年に評価替えが行われています。
上記の数値を組み合わせることにより、ご自身で大体の価格を予想することが可能だと思います。
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