土地に建築物を建築する際には、必ず法令による制限があります。
代表的なものは「都市計画法」と「建築基準法」ですが、この法令は
都度改正がされており、建物が建築された当時と、現在の法令が違うケースがあります。
例えば、建築基準法に定めれた「建蔽率（けんぺいりつ）」と「容積率」という制限があり、
名古屋市内の一般的なエリアですと
建蔽率 60％
容積率 200％
に定められています。（用途地域によっても変わります）
簡単に建蔽率と容積率の制限をご説明しますと、
建蔽率：敷地面積に対する建築面積の割合
容積率：敷地面積に対する延床面積の割合
となります。
例えば、敷地面積100㎡の土地で、上記の建蔽率・容積率の制限であれば、
建蔽率：60％なので、建築面積は60㎡まで
容積率：200％なので、延床面積は200㎡まで
となります。
しかしながら、容積率については、昭和46年に全国的に容積率の指定が施行されるまでは、
容積率の制限が課されていないエリアが多くありました。
したがって、昭和46年以前に建築された建物は容積率の制限を受けていない可能性があります。
現行法令の容積率を超過している場合、建築当時は適法に建築されたが、
法令が改正されたことにより現行法令を適していない建物を「既存不適格物件」と呼びます。
この「既存不適格物件」は、あくまで建築当時は適法であったため、「違法建築物」とは違い、
現況で利用する場合は問題になりません。
しかしながら、仮に建物を取り壊して建替えをする場合には、現在の法令に適した容積率に
する必要があることから、従前の建物と同規模の建築物が建築できないケースがあります。
上記は「既存不適格物件」における容積率についての例を記載しましたが、それ以外にも
法令は都度改正されているため、現行法令に適しているか確認することが重要です。
また、既存不適格物件を購入する場合、どの部分が「既存不適格」なのかを確認し、
建替えも含めて目的に合致しているか確認することが重要です。
代表的なものは「都市計画法」と「建築基準法」ですが、この法令は
都度改正がされており、建物が建築された当時と、現在の法令が違うケースがあります。
例えば、建築基準法に定めれた「建蔽率（けんぺいりつ）」と「容積率」という制限があり、
名古屋市内の一般的なエリアですと
建蔽率 60％
容積率 200％
に定められています。（用途地域によっても変わります）
簡単に建蔽率と容積率の制限をご説明しますと、
建蔽率：敷地面積に対する建築面積の割合
容積率：敷地面積に対する延床面積の割合
となります。
例えば、敷地面積100㎡の土地で、上記の建蔽率・容積率の制限であれば、
建蔽率：60％なので、建築面積は60㎡まで
容積率：200％なので、延床面積は200㎡まで
となります。
しかしながら、容積率については、昭和46年に全国的に容積率の指定が施行されるまでは、
容積率の制限が課されていないエリアが多くありました。
したがって、昭和46年以前に建築された建物は容積率の制限を受けていない可能性があります。
現行法令の容積率を超過している場合、建築当時は適法に建築されたが、
法令が改正されたことにより現行法令を適していない建物を「既存不適格物件」と呼びます。
この「既存不適格物件」は、あくまで建築当時は適法であったため、「違法建築物」とは違い、
現況で利用する場合は問題になりません。
しかしながら、仮に建物を取り壊して建替えをする場合には、現在の法令に適した容積率に
する必要があることから、従前の建物と同規模の建築物が建築できないケースがあります。
上記は「既存不適格物件」における容積率についての例を記載しましたが、それ以外にも
法令は都度改正されているため、現行法令に適しているか確認することが重要です。
また、既存不適格物件を購入する場合、どの部分が「既存不適格」なのかを確認し、
建替えも含めて目的に合致しているか確認することが重要です。
