不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

2022年10月

ジブリパークがいよいよ開業!藤が丘駅問題は再発するのか?

2022年11月1日に愛知県長久手市の愛・地球博記念公園にジブリパークがオープンします。

在名のテレビ局ではローカル番組で連日ジブリパーク開業の特集を組み、テレビCMも流されていて、目前に迫ったオープンに向け地元のボルテージは上がっていますが、懸念されている点もあります。

そのなかの一つが「藤が丘駅問題」が再発するのではないかという懸念です。

この「藤が丘駅問題」ですが、2005年に愛・地球博(愛知万博)が開催された際、万博会場への乗換駅である藤が丘駅で地下鉄東山線と愛知高速交通(リニモ)との輸送力の差から、同駅で多数の積み残しが発生、多くの人が駅に滞留してしまったというものです。

今回のジブリパークの開業により同じ問題が再発するのではないかということがいわれています。

しかし、個人的には「藤が丘駅問題」はあまり起こらないような気がします。

理由としては、ジブリパークは日時指定の事前予約制で、一日の来場者の上限が決まっているためです。

むしろ、懸念すべきは愛・地球博記念公園に向かう道路の渋滞激化ではないでしょうか。沿道にはイケアやイオンモールなどがあり、休日ともなれば激しい渋滞がすでに起きているところに今回のジブリパークの開業です。

ジブリパークの整備を行っている愛知県は自家用車での来場をできる限り避けてほしい旨呼びかけていますが、普段自動車使用ばかりで、電車に乗ることがほとんどない人も多い土地柄で、なかなか難しいのではないでしょうか。

ジブリパークのCMや広告は「ゆっくりきて下さい」と謳っています。たしかに焦らずに“ゆっくり”いくのがよさそうです。

電気自動車の普及とマンションの充電器設置について

10月5日の日経新聞で、「マンションでもEV充電 東京都、管理組合と設置業者仲介」という記事がありました。

記事では、東京都の取り組みとして、
〇25年度から新築マンションへの充電器設置を義務化する。
〇23年3月には設置業者と管理組合の相談会を開いて既存マンションへの充電器の設置を後押しする。
との内容が記載されていました。

普段のニュースやこの記事からも今後はEVが普及し、マンションはその対応に迫られるのではと考えさせられます。

さて、私が住んでいるマンションの話をしたいと思います。マンションは築10年が経過したところです。その当時から、今後はEVの時代になると言われていました。そのため、当時の時代を先駆けるように、全部で180ある駐車スペースのうち25カ所にEV用の専用電源が設置され、敷地の一角にはより短時間で充電可能な急速充電器も1台設置され分譲されました。

当時は画期的で新聞にも取り上げられたと思います。マンションの購入を決めた当時の私も、これからはEVの時代が来るのだとしみじみ思ったものです。

しかし、築5年を経過しても充電器を利用するEVはなく、毎年急速充電器のメンテナンス費用が年間40万円程度がかかることから、管理組合の決議を取り、費用削減のためメンテナンスをやめました。その後5年が経過しましたが、今のところEVは0台です。

記事には、2030年までに都内の新車販売の半数を二酸化炭素(CO2)を排出しないEVなどのゼロエミッション車(ZEV)に切り替える。との掲載もありました。

世界的なEVへのシフトもあり、10年前の頃よりもEVの普及は拡大していると思いますが、EV用の充電設備を設置しても、利用するEVがなければ維持管理費がかさむことになります。さて、街で見かける自動車がZEVで埋め尽くされる日はいつ頃になるのでしょうか。そして、マンションに設置されている充電器が大活躍する日はいつ頃になるのでしょうか。

入居者に人気の設備とは

テレワークが定着したことで、賃貸住宅設備に対するニーズも変化してきてい
ます。
昨年の情報となりますが、全国賃貸住宅新聞が発表した「入居者に人気の設備
ランキング2021」のうち、下記は『この設備があれば周辺相場より家賃が
高くても決まる』にランクインされたベスト5となります。

【単身者向け】            【ファミリー向け】
1.インターネット無料         1.インターネット無料
2.宅配ボックス            2.エントランスのオートロック
3.エントランスのオートロック     3.宅配ボックス
4.高速インターネット         4.システムキッチン
5.浴室換気乾燥機           5.追い炊き機能

単身者・ファミリー向けともに「インターネット無料」が1位で、これはともに6年
連続首位とのことで、コロナ禍になる前から不動の人気です。ただしコロナ禍で、
品質に対して求めるニーズが高まっており、単身向けでは4位(ファミリー向けでも
8位)に「高速インターネット」が入っています。「インターネット無料」は、既に
当たり前で、さらにスピードを求める入居者の割合が増えているよう見受けられます。

単身者向けで2位、ファミリー向けで3位の「宅配ボックス」は、ネット通販の需要
増が影響しているものですが、その他に安全面や衛生面から、宅配業者との非接触を
求められる入居者も多く人気の要因になっています。

トップ5のうち、「エントランスのオートロック」を除けば、現在、賃貸している建
物でも比較的簡単に設置しやすい設備であるため、賃貸住宅のオーナー様においては、
空室リスクを避けるためにも、未設備の導入検討をされてもよいかと思われます。


また、設備ランキング2021では、『この設備がなければ入居が決まらない』ラン
キングも公表されておりベスト5は、下記のとおりでした。
われわれ不動産業者も、入居者ニーズを的確に把握し、日々の業務においたお客様対
応していければと思います。

【単身者向け】            【ファミリー向け】
1.室内洗濯機置き場          1.インターネット無料
2.TVモニター付きインターホン    2.室内洗濯機置き場
3.インターネット無料         3.独立洗面台
4.洗浄機能付き便座          4.追い炊き機能
5.独立洗面台             5.洗浄機能付き便座

不動産広告の距離表示

不動産の広告をみると「○○駅から徒歩○分」と表示されており、
この表示で不動産の利便性を判断されている方も多いのではないでしょうか。

この「徒歩○分」という表記は、「不動産の公正競争規約」というルールに基づいて
表記されており、具体的なルールは下記のとおり統一されています。
○徒歩による所用時間は、道路距離80mにつき1分間を要するものとして算出した数値を表示すること。
○この場合において、1分未満の端数が生じたときは、1分として算出すること。

また、もう少し詳細なご説明をすると、
○距離は直線距離ではなく道路距離であること。(信号待ち等は考慮せず)
○駅までの距離は、「建物の入り口」から「駅のホーム入口」までの距離。
というルールがあります。
※令和4年9月1日より規約が改正され、従前は「敷地の出入り口」が起点でしたが、改正後は「建物の入り口」に変更されています。特に大規模マンション等になると、敷地入口から建物エントランスまでの距離があり、改正後はより具体的な分数が分かるようになりました。

上記のルールにしたがって表示されているため、実際に歩いた分数との違いは
出てくると思います。(信号待ちが考慮されていないことや、複数路線乗り入れが
ある駅だと、利用する路線によって分数が変わります。)

不動産を検討される際に、現地をよく確認することはもちろんのこと、
実際に駅まで歩いてみてどれくらいの時間がかかるかも
確認されることをお勧め致します。

食欲の秋、値上げの秋

2022年も早いもので、10月に入りました。

弊社の拠点がある名古屋は、日中はまだまだ残暑が厳しい日があるものの、朝晩は過ごしやすくなり秋の訪れを感じさせるようになりました。

秋といえば多くの食材が旬をむかえ、“食欲の秋”というように食べ物がおいしくなる季節です。

しかし、今年は“値上げの秋”でもあり、多くの消費者にとっては厳しい秋でもあります。

帝国データバンクの調査によると2022年10月の飲料や食品の値上げは約6,700品目に上がり、平均値上げ率は14%に達するとのことです。

原材料価格の高騰や急激な円安の進行が要因とされていますが、当面はこれらの要因が払拭されそうにもなく、じわりじわりと家計を圧迫する局面が続きそうです。

話を不動産価格に転じます。

9月20日に国土交通省が発表した、今年7月1日時点の都道府県地価調査、いわゆる「基準地価」によると、全国の全用途平均で前年から0.3%上昇し、3年ぶりのプラスとなりました。また、住宅地については実に31年ぶりに上昇しました。

不動産の評価や調査に関わる者の肌感覚としても、例えば建売住宅にしても土地の仕入れ価格や建築費の上昇により、以前と比べると同じような立地であっても少なくとも1割増しくらいにはなっている感じがしています。

また分譲価格が上がったからといって売れなくなっているかというとそうではなく、低金利政策の継続により資金調達がしやすい環境が続いていることも背景にあり、購入者はしっかりついてきているように思われます。

となると回りまわって地価も上昇が継続というスパイラルが今後も続きそうです。

地価上昇は食料品の値上げとは話が異なりますが、生活防衛ということがより重要性を増すなか、不動産購入についてもより慎重な検討が必要な局面に入っているような気がしています。
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