不動産コンサルタントのつぶやき : 2023年06月

2023年06月28日16:33

不動産の価格査定とAI

カテゴリ: 大喜; 売買

AIの普及に伴い、不動産の価格査定も、AIによる自動算出ができるポータルサイト等が増えてきました。

不動産の価格査定は、不動産の種類にもよりますが、基本的には
①公的価格（路線価や公示価格等）
②実際に取引された近傍類似の成約価格
の二つを参考に行います。

したがって、上記の情報があれば、概算の価格が算出できますが、
AIで算出した査定価格と、実際に不動産業者が査定した金額には差があります。

理由は、②のデータがＡＩと不動産業者で見るデータが違うためです。
①については誰でも見れる情報なので問題はありませんが、
②についてはAIで査定する場合、インターネット上及び運営会社が保有しているデータを参考にしています。
対して不動産業者の場合、不動産業者のみが閲覧することができるレインズというＤＢに蓄積された
実際の成約価格をもとにして価格査定を行います。
インターネット上にあるデータは、基本的に「売出価格」であり、実際に取引された「成約価格」であるかは不明です。例えば、3,000万円で売出していた土地が、実際には2,800万円で成約したのであれば、ＡＩの参考値は3,000万円、不動産業者の参考値は2,800万円となります。

また、ＡＩの場合は現地の状況については考慮していません。例えば隣の敷地との境界に高低差がある場合、一般的にはその高低差に対する工事費用を考慮しなければいけませんが、ＡＩの場合は考慮はされません。

したがって、ある程度の幅をもった概算金額の算出にはＡＩは向いていますが、実際の成約想定価格の算出まではまだ不向きであると考えます。
ＡＩによる価格査定がもっと本格的に、また実用的になるためには、そのバックデータをどのように整備するかが課題だと思います。またそれは、業界として取り組む必要があるように感じます。

2023年06月26日21:35

マクドナルドが定義する“都心”とは？

カテゴリ: 可児; 都市

日本マクドナルド株式会社は、2023年7月19日（水）より都心部に立地する184店舗において適用価格を見直すことを公表しました。

これまでも空港や駅、遊園地、サービスエリアといった特殊な立地や都心部の一部の計40店舗では、賃料・人件費などの店舗運営コストを考慮して、ほかの店舗と異なる価格設定をしていましたが、範囲を東京・大阪・名古屋の三大都市圏の一部の店舗にも拡大、対象となる店舗は、全国3,000店舗の約6%にあたる184店舗になるとのことです。

対象となる店舗が日本マクドナルドのホームページに掲載されています。

https://www.mcdonalds.co.jp/media_library/20864/file.pdf

特殊立地店、都心店、準都心店という3区分で、特殊立地店は成田・羽田・関西の各国際空港や刈谷ハイウェイオアシスといった高速道路のサービスエリアなどに立地している店舗です。

都心店は、東京や大阪・京都が多くを占め、愛知県では栄オアシス21店、JR名古屋駅店、名古屋エスカ店、名古屋ゲートウォーク店、サンシャイン栄店の5店舗が対象となっています。

準都心店も東京が多くを占め、愛知県ではささしまマーケットスクエア店、矢場町店、金山店の3店舗が対象です。

確かに愛知県で都心店となった5店舗はいつも混んでいるイメージがあります。

ただ、それだけ客数が多いということは集客効率がよく、むしろ郊外店の方が客数や人材確保などの面からコスト高になるような気がするのですが、そうではないようです。

値上げ幅については不明ですが、個人的にはこれを機にLLセットにするのをやめようと思いました。

2023年06月16日20:00

マンションの修繕計画、物価上昇への対応が必要！？

カテゴリ: 田上; 日常

先日、私の住んでいる分譲マンションにおいて、令和4年度の管理組合の総会を終えました。

総会では、令和4年度の収支や、来年度計画している修繕等の発表がありました。

その発表の際、びっくりした数値を見ました。それは、共用部分の電気代です。

共用部分の電気代は、管理組合で支払うのですが、毎年ほとんど金額が変わらず、固定費のような感覚でいました。それが、昨年は一昨年に比べ40万円ほど高騰したのです。

マンションの戸数は150世帯ほどありますので、1世帯あたり年間約2,700円、1月あたり225円負担が増えたことになります。

そのため、管理費の値上げを理事長へお願いしました。

現在の修繕計画では、管理費の余剰金もあてにした計画になっています。しかし、電気代の上昇や日常修繕費用が上昇すれば、余剰金は減る一方で、修繕計画にも影響を与えます。

マンションの価値を維持するためにも、前述した電気代程度でもいいので、管理費を引き上げたいものです。

2023年06月09日17:36

「中日ビル」竣工

カテゴリ: 堀畑; 都市

名古屋栄を代表しランドマークとなる「中日ビル」が来月(7月)竣工します（全面開業は2024年春）。

地上33階、地下5階、高さ約170mの大型複合ビルで、形状は低層部(商業施設)・中層部(オフィス)・高層部(ホテル)の３ブロックに分かれ、階段状に積みあがったデザインとなっています。

先日、実際に見ましたが黒を基調とした外観には圧倒されます。

建替え前のビル内にあった「中日劇場」について、新ビルにも設けられると思い込んでいましたが劇場はありません。6階の「中日ホール（多目的ホール）」がこれに代わるものとなるのかもしれません。

「中日ビル」の竣工を皮切りに「栄広場（錦三丁目）」跡地にも、地上41階、地下4階、高さ約211mの大型複合ビルが2026年夏に開業が予定されています。

栄エリアにも高層ビルが順次建設され、それに伴い活況を呈する今後の街の動向は注目していきたいと思います。

2023年06月02日09:12

宅地造成等規制法の改正

カテゴリ: 大喜; 法令

令和5年5月26日に、宅地造成等規制法の改正法令である「宅地造成及び特定盛土等規制法」（通称「盛土規制法」）が施行されました。

令和3年の熱海市の盛土が崩落し、多大な被害が発生したことから、盛土等に対する規制を強化するために法律が改正されています。

改正の概要は下記の通りです。（国土交通省HPより抜粋）

https://www.mlit.go.jp/toshi/toshi_tobou_tk_000076.html

（１）スキマのない規制

　　・都道府県知事等が、宅地、農地、森林等の土地の用途にかかわらず、盛土等により人家等に
　　　被害を及ぼしうる区域を規制区域として指定

　　・農地・森林の造成や土石の一時的な堆積も含め、規制区域内で行う盛土等を許可の対象とする　等

（２）盛土等の安全性の確保

　　・盛土等を行うエリアの地形・地質等に応じて、災害防止のために必要な許可基準を設定

　　・許可基準に沿って安全対策が行われているかどうかを確認するため、

　　　[1]施工状況の定期報告
　　　[2]施工中の中間検査及び
　　　[3]工事完了時の完了検査を実施　等

（３）責任の所在の明確化

　　・盛土等が行われた土地について、土地所有者等が安全な状態に維持する責務を有することを明確化

　　・災害防止のため必要なときは、土地所有者等だけでなく、原因行為者に対しても、
　　　是正措置等を命令できることとする　等

（４）実効性のある罰則の措置

　　・罰則が抑止力として十分機能するよう、無許可行為や命令違反等に対する罰則について、
　　　条例による罰則の上限より高い水準に強化　等

　　　※最大で懲役３年以下・罰金1,000万円以下・法人重科３億円以下

今までの宅地造成等規制法は「宅地の造成」に対する規制であり、それ宅地造成が目的ではない森林等の造成工事、また土砂の堆積等は規制の範囲外でした。規制の範囲外の工事も今回の法改正により対象の工事となっており、工事が規制の対象になるか、十二分な調査を行う必要があります。