不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

2023年10月

インバウンド回復、観光地の地価上昇!?

日本政府観光局(JNTO)が、10月18日に公表した、2023年9月期の訪日外客数は、2,184,300人で、この数値は、新型コロナウィルスの影響を受ける前である2019年同月比の9割を超えています。

 

私は名古屋駅で働いていますが、インバウンドが増えてきたなと実感しています。

 

さて、インバウンドの数ですが、令和4年10月に⽇本政府が個人旅⾏の受け入れや査証免除措置の再開等を実施したことを受け(為替も関係していると思いますが)、増加の一途をたどっています。

●令和4年 8月 169,902人

●令和4年 9月 206,641人

●令和4年10月 498,646人(9月比 2.4倍)

●令和4年11月 934,500人(9月比 4.5倍)

●令和4年12月 1,370,000人(9月比 6.6倍)

 

令和5年都道府県地価調査では、インバウンドを含めた観光業の復活により地価が上昇したことが公表されています。国土交通省が都道府県地価調査の結果を公表する際に「特徴的な地価動向が見られた各地点」をあげていますが、観光地の地価動向について、令和4年で注目されたのは7地点だったのに対し、令和5年は18地点と倍以上増加しています。例えば、長野県白馬村(5-2)では27.3%(令和4年は13.3%)上昇したことを伝えています。この地点では、インバウンド需要が回復傾向となっていることから、外国人向けのホテル建設や高級貸別荘等への需要が旺盛となり地価の高い上昇が継続しているそうです。地域により異なりますが、観光地の地価は上昇傾向にあるようです。

 

さて、観光地の地価の上昇は今後も続くのでしょうか。来年3月には、1月1日を基準日とした地価公示が発表されますので、上昇率がどのような推移になるのか注目したいと思います。

宅地建物取引業者と空き家の管理

先日、国土交通省より、宅地建物取引業者(以下、「宅建業者」という。)と空き家との接点を、売買や賃貸といった仲介業務を行う「流通・利活用」の段階にとどめず、前段階の管理や相談対応にも積極的に関わることができるようにし、そのビジネスモデルの構築に向けた整理と検討を来年から着手するとの発表がありました。
宅建業者が業務で空き家に接するのは、これまで売却や利活用のときなど、所有者が空き家をどうするか意思決定した後の段階に限られていました。
宅建業者に接する前の段階で、空き家をどうすればよいか決めかねている所有者も多いと想定され、国土交通省は、相談対応や管理の段階から宅建業者が空き家にアクセスすることで、その先の流通量の拡大にも繋がると目論んでおり、同時に、宅建業者が空き家の管理などを行う場合に受領できる報酬・手数料についても、宅建業法との関係を整理しつつ、宅建業者が赤字にならないビジネスモデルを示したいとのこと。
赤字にならないビジネスモデルと聞くと、営利目的で動く宅建業者が積極的に動くのか疑問が残りますが、増え続けていく空き家対策に国が関与していくことでどのように変わっていくのか、今後の変遷には注目して見ていきたいと思います。

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今日は、その内容をご紹介できればと思います。

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Q.親が亡くなりました。相続人は、兄、私(次男)、弟です。兄弟間の話し合いで、
親と同居していた私が実家を相続し、その他の財産を兄と弟で相続することが決まりました。
さて、実家についてはどのような手続きを踏めばいいでしょうか。

 

A.相談者様が不動産の所有者になったことを示すには、登記が必要です。本ケースの場合、
法定相続と異なる持分で不動産の相続登記をすることになるため、まずは遺産分割協議書を
作成していただくことになります。遺産分割協議書とは、相続人の間で遺産分割の協議をし、
その内容を記した書類です。

 

これには戸籍等の書類を収集したり相続人全員分の印鑑証明書を添付して実印を押印したりする
必要があり、作成には時間がかかることが想定されます。作成して相続登記がなされるまでの間は、
一時的に相続人全員で共有している扱いになります。

 

そのため、仮に兄弟間で遺産分割協議書を作成するまでの間に、兄や弟に相続が発生すると、
相談者様が実家を単独で所有するための手続きが増えます。実家を相談者様が引き継ぐ内容の
新たな遺産分割協議書を兄や弟の相続人と作成する必要があるためです。

 

上記のようになることを避けるためにも、遺産の分割内容が決まっているのであれば、
早めに遺産分割協議書を作成し、相続登記を行って権利を公に確定させることが必要です。

ここまでがメルマガの内容です~

その他、不動産情報等取り扱っておりますので、お気軽にお問合せください。


インボイス制度始まる

10月1日からインボイス制度(適格請求書等保存方式)が始まりました。
インボイス制度により大きく変わった点は、商取引が行われた際、売主が買主に対して、
インボイス(適格請求書)を発行しない場合、買主は消費税の仕入税額控除を受けることが
出来なくなった点です。なお、インボイスは勝手に発行することが出来ず、事前にインボイス
発行事業者登録を行う必要があります。
※経過措置により、インボイスの発行がない場合でも、2026年9月30日までは80%、
 2029年9月30日までは50%の仕入税額控除が認められています。

不動産取引で一番影響を受けるのは、事業用建物の賃貸借であり、その次は、駐車場
(コインパークを含む)の賃貸借であると考えております。
事業用建物の賃貸借については、貸主がインボイス事業者登録を行っていない場合、
数は少ないですが、借主から消費税相当額の支払拒否を通告された事例を確認しております。
また、弁護士を介して交渉を行った事例も確認しております。数年前からの賃貸借の場合、
インボイス制度導入を契約書に盛り込んでいないため、双方の主張が異なってしまうのです。
一方の駐車場の賃貸借については、今のところ、消費税相当額の支払拒否を通告された事例は
弊社では確認しておりません。駐車場は、事業用建物の賃貸借より賃料が低額、且つ貸主が
インボイス事業者登録を行っていない割合が圧倒的に高いため、現時点では、借主が仕入税額控除
できない20%分を負担する意向であると考えております。個人的な勝手な推測ですが、当面は、
新たな賃貸借の貸主がインボイス事業者登録を行っていない場合、賃料に消費税相当額を付加せず、
その一方で、賃料には8%の消費税相当額を含むという処理を行い、20%分の負担を補填して
いくような気がします(コインパーク運営業者の場合)。

以上のとおり、不動産取引において、インボイス制度は緩やかに始まりましたが、今後、
時間の経過とともに、様々な場面で、その影響を痛感することになると思います。
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