不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

地価

地価調査 愛知県2年ぶりに上昇

先月(9月21日)、2021年の地価調査(基準地価 7月1日時点)が発表されま
した。

観光地では、新型コロナウイルスの影響からの立ち直りがいまだ見通せない状況ですが、
愛知県内の商業地は、2年ぶりに地価が上昇しました。
名古屋市中心部のオフィス街では上昇率が10%(中区錦1丁目)を超えた場所もあり、
新型コロナウイルスが流行する前の水準を上回る地点も散見された結果となりました。

名古屋・伏見エリア等の都心では、コロナ禍でもマンションの売れ行きが好調とのこと
で、夫婦共働きの高収入世帯や郊外に住んでいる現役をリタイアした人が、将来を見据
え利便性のよい都心マンションに居住を移す実需だけではなく、賃貸にして収益を得る
ために複数購入する投資家の投資意欲も需要増の要因の一つとなり、地価の回復基調が
強まっているようです。

その他のトピックスとしては、愛知県飛島村の住友倉庫の地価が14%上昇しました。
「巣ごもり需要」を背景に急拡大した電子商取引市場と、それを支える物流ニーズの高
まりを受けたことによるものですが、今年5月に名古屋第二環状自動車道(名二環)が
全線開通し、トラックターミナルが集積する小牧市などへのアクセスが改善された効果
も地価を押し上げる結果となったとのことです。

今後も、弥富市(大和ハウス工業)や、名古屋市の三菱重工業岩塚工場跡地(ラサール
不動産投資顧問)では、大規模物流施設が建設される予定であり、物流関連市場の活況
は当面続くため、一定規模の物流施設が建設できる高速道路に近い土地は積極的な投資
対象となり、今後しばらくは高値での取引が続くと思われます。

駅からの距離と不動産の資産価値

2021年5月15日、土曜日の「NIKKEIプラス1」1面 何でもランキングに、
「マンション選び プロはここを見る」という記事が掲載されていました。

中古・新築ともに、
・駅との距離(中古2位、新築1位)
・環境や雰囲気(中古3位、新築2位)
が上位にランキングされていました。

「環境や雰囲気」は個人の好みによるところもありますが、
「駅との距離」は明確な基準であり、不動産広告では「徒歩1分は80m」と
定められています。中古マンションが高く売れる条件の一つと考えられ、
不動産取引において価格に影響を及ぼす重要な材料にもなります。

では、実際、駅からの距離が近い方が資産価値は高くなるのでしょうか?

国土交通省が平成30年地価公示で「最寄り駅等からの距離別平均変動率」
(駅からの距離で地価がどの程度変動しているか)というデータを公表しています。

◆駅距離区分別平均変動率(住宅地・全国)
0.5㎞未満   +1.3%
0.5~1㎞未満 +0.9%
1~1.5㎞未満 +0.3%
1.5~2㎞未満 +0.0%
2㎞以上になると、下落に転じています。

データで見ても、駅からの距離は不動産の資産価値に影響を与えると言えそうです。
変動率がプラスとなっている1.5㎞というと、駅から徒歩約19分、結構遠く感じます。
やはり、個人的には徒歩10分以内が近いと感じるギリギリのラインかと思います。

在宅勤務等の普及で、住まい選びの基準も変化している可能性はありますが、
その影響はまだ限定的です。
将来、賃貸や売却も視野に入れてマンションを購入される場合は、
やはり駅との距離が近い物件を選ぶ方が良いでしょう。

コロナ禍により大阪・ミナミの路線価、再び減額補正

新型コロナウイルス感染症拡大の影響により地価が大きく下落した地域で路線価の減額補正が再び適用されることとなりました。

対象となる地域は、大阪市の“ミナミ”といわれる繁華街・歓楽街で、対象期間は令和2年10~12月となります。この間に相続等により対象地域で土地を取得した場合、路線価に「地価変動補正率」を乗じることにより評価額を算出することになります。既に公表されていた同年7~9月分では対象地域が3地域でしたが、今回は13地域と10地域も増えています。

相続等により土地を取得した場合の税額の算定に用いる路線価ですが、地価の実勢水準の80%程度に抑えられています。一方、路線価は毎年1月1日を基準日としているため、1年間に20%以下になるような大幅な地価下落があった場合、地価の実勢水準が路線価を下回ってしまうことになり、納税者の不利益とならないよう、このような措置が講じられています。

なお、名古屋市の代表的な繁華街である錦3丁目では、下落率が20%以下にならなかったことから「地価変動補正率」の対象地域にはなりませんでしたが、「個別の期限延長」により、令和2年10月から12月までの路線価の補正に係る公表の日(令和3年4月23日)から2か月間、贈与税の申告・納付期限を延長できることとされました。

今回の公表により、令和2年分の路線価については、講じられる措置がすべて明らかになりました。今後について、令和3年分の路線価は、令和3年1月1日を算定基準日とし、7月に発表される予定です。

足元の状況としては、3回目の緊急事態宣言が東京・大阪・兵庫・京都の4都府県を対象に発出されることになっています。2回目の緊急事態宣言とは異なり、大型商業施設(生活必需品を販売する小売店などを除く)や酒類やカラオケ設備を提供する飲食店などに対する休業要請、プロ野球やJリーグなどのイベントの無観客開催の要請などかなり厳しいものとなっています。今回の措置は、減額補正の対象となった大阪・ミナミをはじめ、各地の繁華街・歓楽街の地価に大きな影響を与える可能性があります。様々な面で先行き不透明ともいえる状況ですが、今後の地価の動向についても注意深くウオッチする必要があると感じています。

国税庁 令和2年分の路線価等の補正について(10~12月分)

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 撮影日:令和3年4月9日

公的なホームページより地価の動向を把握する!?

愛知県が、令和元(2019)年9月19日に、地価調査の結果を公表しました。

地価調査とは、国土利用計画法による土地取引の規制を適正かつ円滑に実施するため、国土利用計画法施行令第9条に基づき、都道府県知事が毎年1回、各都道府県の基準地(令和元年は全国21,540地点、うち愛知県内872地点)について不動産鑑定士へ鑑定評価を求め、これを審査、調整し、一定の基準日(7月1日)における正常価格を公表するものです。公表された価格は基準地価と呼ばれています。

公示地価が、1月1日現在の価格とするのに対し、基準地価はその半年後の7月1日を基準としており、半年ごとの地価の状況を知ることができます。

愛知県の地価調査の結果は、愛知県が、地価の動向などを取りまとめしており、愛知県のホームページで確認することができます。また、愛知県のホームページでは、地価調査結果の基となる、調査地点における不動産鑑定士が作成した鑑定評価を確認することができます。

鑑定評価には、地価の上昇が見込まれるところでは、「需要動向は強含みである」「地価は上昇傾向にある」などのコメントが記載されており、下落傾向とされる地域では、「人口減少、高齢化に伴い空室率が増加」「依然として大きな地価下落傾向」などのコメントが記載されており、今後の地価動向を予想することができます。

このように、信頼のおける公的なホームページにより、専門家の考えなどを知ることができるのは、地価の動向についての情報を収取されている方にとって、貴重なことではないでしょうか。

また、他にも、国土交通省(公示地価)や、都道府県(基準地価)国税庁(路線価) など、公的なホームページから地価の動向を把握することができます。

興味のある方は、一度お試しください。

令和元年路線価雑感

 国税庁は7月1日、令和元年分の路線価を発表しました。路線価とは、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことであり、相続税・贈与税の税額を算定する際の基準になるものです。評価の基準日は国土交通省が発表する地価公示と同じ毎年1月1日であり、地価公示価格の水準の80%で評価されています。

 さて、今回発表された路線価についての雑感を何点か記したいと思います。


<最高価格地点はいつも通り>
 毎年の路線価発表時にニュースなどで取り上げられることも多い全国での最高価格地点ですが、今年も東京・銀座5丁目の「鳩居堂前」が全国トップとなりました。この地点が全国トップになるのは34年連続で、今回の1㎡あたりの価格は4,560万円でした。1990年代初めのバブル経済絶頂期を大幅に上回る水準で推移していますが、年間の上昇率は昨年の9.9%から2.9%と鈍化しています。それでも、この最高路線価地を100とした場合の指数でみると、2位の大阪(北区 御堂筋・1㎡あたり1,600万円)で28.3、最下位の鳥取(栄町 若桜街道通り・1㎡あたり10.5万円)に至っては0.2でしかなく、東京の突出ぶりが相変わらず際立つ結果となっています。


<北海道・倶知安は上昇率だけではなく、価格水準もすごい!>
 今回、路線価の上昇が大きかった地点として北海道・倶知安町の「道道ニセコ高原比羅夫線」が挙げられていました。1年間での上昇率は50%とのことでしたが、もはや倶知安・ニセコエリアにおいては、それくらいの上昇率は驚くに値しません。それよりも驚いたのは価格水準です。おそらくここだろうと思われる場所が、「比羅夫坂」といわれるスキー場に隣接する宿泊施設や飲食店などが見られる場所なのですが、今年の路線価がなんと1㎡あたり48万円でした。昨年は32万円でしたので、なるほど、50%の上昇となります。この1㎡あたり48万円という水準、各県庁所在地の最高路線価地点で比べると富山や大分(49万円)より少し安く、岐阜(46万円)や新潟(44万円)より高い水準です。率直に申し上げてかなり驚くべき水準です。
 
 当然、路線価は路線価なので実勢水準を表しているわけではありません。もしかしたら、実勢価格は倶知安の方が富山や大分といった県庁所在地より高い、といったケースもあるのかもしれません。なかなか興味深い調査結果だと思いました。

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