不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

地価

令和4年路線価

令和4年路線価

本日(7月1日)、国税庁は、令和4年分の路線価(1月1日時点)を公表しました。
主な概要は以下のとおりです。
〇全国の平均変動率は前年対比で0.5%のプラスとなり2年ぶりに上昇。
〇前年対比プラスは令和3年の7道県から令和4年は20都道府県に増加。

上記の概要をみると、都道府県の最高路線価は、平均以上に上昇しているような気がしますが、
少し様子が違います。

東京 平均変動率 1.1% 銀座中央通り △1.1%(42,240千円/㎡)
大阪 平均変動率 0.1% 御堂筋 △4.0%(18,960千円/㎡)
福岡 平均変動率 3.6% 渡辺通り 0.0%(8,800千円/㎡)
沖縄 平均変動率 1.6% 国際通り △0.7%(1,420千円/㎡)

新型コロナウィルスの感染拡大の影響を受け、地価は下落に転じましたが、
それ以前から、各地域の最高価格エリアについては、高値の上限に近づいていたため、
他のエリアと比較すると回復が鈍いのだと勝手に解釈しています。

原野商法

最近、知り合いから「相続した土地の場所が分からないから調べてほしい」と
個人的に依頼を受けて調べてみました。

不動産の権利証と当時の地積測量図と思われる書類があったので、
それをもとに調べてみることにしました。
まずグーグルマップで調べると、おそらく山林の真ん中かなとは
分かったのですが、詳細な場所が分からず、公図とブルーマップを確認してみることにしました。

公図上では、きれいに区画割されて道路のようなものもあったのですが、
周辺の地番で探してもブルーマップを見ても場所が不明でしたので、
「もしかして原野商法で購入した物件なのでは。。。」と疑念を感じながら
調査を進めてみることにしました。

道路にも地番が付されていたので、役所の土木課にその地番の道路の場所を
確認したところ、確かに道路認定はされているが、現況は山の中ではないかとの回答を得て、
上記の疑念が確信に変わりました。

公図を見てみると、あたかもきれいな区画割がされていますが、実際の現地は
あたり一面山の中であり、そのような区画割はされていませんでした。
典型的な原野商法の手口であり、土地の分筆を行いその公図を見せることで、
あたかもきれいな別荘地であるように感じさせ、その土地を購入させる手法が横行していました。
今回の土地もそのような原野商法により購入した土地なのではと推測されます。

区画割されておらず、実際は山の中の一部であるため、この不動産を処分することは
非常に難しく悩ましいところです。

外国人観光客の受け入れ再開は地価に影響を与えるのか?

新型コロナウイルス感染症拡大の影響で停止していた外国人観光客の受け入れが6月10日、約2年ぶりに再開されました。ただし、感染拡大防止の観点から当面は添乗員付きのツアー客に限定されるとともにビザ発給の関係から実際に環境客が訪れるようになるのは1か月程度先になるとのことです。

新型コロナウイルス感染拡大による外国人観光客の受け入れ停止によるインバウンド需要の蒸発は、それまで外国人観光客の旺盛な消費需要に支えられてきた、観光地や歓楽街などに壊滅的な影響を与えました。

特に影響が大きかったのが外国人観光客の多かった大阪や京都などの関西圏です。

大阪を例にとってみると、大阪の代表的な商業地であるキタ(梅田地区)とミナミ(心斎橋・難波地区)を比べた場合、最高価格地点は長年キタで推移していたのですが、インバウンド需要が最高潮に達したコロナ禍前の数年間は外国人観光客の激増により賃料相場が高騰したミナミがキタを逆転していました。

それが、コロナ禍の襲来によるインバウンド需要の蒸発により年間40%以上上昇していたミナミの地価は同程度下落、国税庁は地価下落に伴う路線価の補正率を公表する事態にまで陥ってしまいました。

ワクチン接種が行き渡ったことなどもあり、新型コロナウイルス感染症の拡大はやや収束傾向にあるようにも見受けられます。このため「県民割」などによりまずは国内観光客の需要を増やす取り組みが今後広がっていきそうです。現に繁華街などではコロナ禍前と変わらない「にぎわい」を目にすることも多くなりました。

こういった状況のなかで再開された外国人観光客の受け入れ。1日あたりの入国者の上限は当面2万人程度となり、年間3000万人を超えていたコロナ禍前の水準と比べるとまだ微々たるものです。ただ、歴史的な円安水準にあることや日本の新型コロナの感染率が世界的に見ると低く「安全」なイメージがあることなどにより訪日ニーズの潜在需要は非常に高く、受入数の緩和条件次第では蒸発したインバウンド需要が徐々にですが回復していく可能性も考えられます。

今後、外国人観光客の受け入れ再開が地価に影響を与える場面もあるのではないかと考えます。注意深く見守っていく必要がありそうです。

地価調査 愛知県2年ぶりに上昇

先月(9月21日)、2021年の地価調査(基準地価 7月1日時点)が発表されま
した。

観光地では、新型コロナウイルスの影響からの立ち直りがいまだ見通せない状況ですが、
愛知県内の商業地は、2年ぶりに地価が上昇しました。
名古屋市中心部のオフィス街では上昇率が10%(中区錦1丁目)を超えた場所もあり、
新型コロナウイルスが流行する前の水準を上回る地点も散見された結果となりました。

名古屋・伏見エリア等の都心では、コロナ禍でもマンションの売れ行きが好調とのこと
で、夫婦共働きの高収入世帯や郊外に住んでいる現役をリタイアした人が、将来を見据
え利便性のよい都心マンションに居住を移す実需だけではなく、賃貸にして収益を得る
ために複数購入する投資家の投資意欲も需要増の要因の一つとなり、地価の回復基調が
強まっているようです。

その他のトピックスとしては、愛知県飛島村の住友倉庫の地価が14%上昇しました。
「巣ごもり需要」を背景に急拡大した電子商取引市場と、それを支える物流ニーズの高
まりを受けたことによるものですが、今年5月に名古屋第二環状自動車道(名二環)が
全線開通し、トラックターミナルが集積する小牧市などへのアクセスが改善された効果
も地価を押し上げる結果となったとのことです。

今後も、弥富市(大和ハウス工業)や、名古屋市の三菱重工業岩塚工場跡地(ラサール
不動産投資顧問)では、大規模物流施設が建設される予定であり、物流関連市場の活況
は当面続くため、一定規模の物流施設が建設できる高速道路に近い土地は積極的な投資
対象となり、今後しばらくは高値での取引が続くと思われます。

駅からの距離と不動産の資産価値

2021年5月15日、土曜日の「NIKKEIプラス1」1面 何でもランキングに、
「マンション選び プロはここを見る」という記事が掲載されていました。

中古・新築ともに、
・駅との距離(中古2位、新築1位)
・環境や雰囲気(中古3位、新築2位)
が上位にランキングされていました。

「環境や雰囲気」は個人の好みによるところもありますが、
「駅との距離」は明確な基準であり、不動産広告では「徒歩1分は80m」と
定められています。中古マンションが高く売れる条件の一つと考えられ、
不動産取引において価格に影響を及ぼす重要な材料にもなります。

では、実際、駅からの距離が近い方が資産価値は高くなるのでしょうか?

国土交通省が平成30年地価公示で「最寄り駅等からの距離別平均変動率」
(駅からの距離で地価がどの程度変動しているか)というデータを公表しています。

◆駅距離区分別平均変動率(住宅地・全国)
0.5㎞未満   +1.3%
0.5~1㎞未満 +0.9%
1~1.5㎞未満 +0.3%
1.5~2㎞未満 +0.0%
2㎞以上になると、下落に転じています。

データで見ても、駅からの距離は不動産の資産価値に影響を与えると言えそうです。
変動率がプラスとなっている1.5㎞というと、駅から徒歩約19分、結構遠く感じます。
やはり、個人的には徒歩10分以内が近いと感じるギリギリのラインかと思います。

在宅勤務等の普及で、住まい選びの基準も変化している可能性はありますが、
その影響はまだ限定的です。
将来、賃貸や売却も視野に入れてマンションを購入される場合は、
やはり駅との距離が近い物件を選ぶ方が良いでしょう。

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