不動産コンサルタントのつぶやき : 融資

融資

2025年08月20日17:47

建築確認済証と検査済証の違い

カテゴリ: 大喜; 融資

　中古の建物を購入するために金融機関から融資を受ける際に、審査の必要書類として「検査済証」の提出を求められることがあります。

　また、投資用の収益不動産の物件概要書を見ると、「検査済証あり」との標記を目にすることもあるかと思います。

　この「検査済証」と似たようなものに「建築確認済証」がありますが、この二つの書類の違いを見てみましょう。

　通常、建物を建てる際には建築確認申請を行う必要があります。

　建築確認申請とは、工事を行う前に、建築する予定の建物の設計図書の中身が都市計画法や建築基準法等の法律に適合しているかを、特定行政庁や民間審査機関に確認してもらう手続きです。

　そして、「建築確認済証」は、建築予定の建物が適法であることが確認されたときに、確認を行った特定行政庁や民間審査機関から交付されるものです。

　その後、建築工事が完了した際に、特定行政庁や民間審査機関から完了検査を受けなければなりません。
完了検査とは建築確認申請通りに施工されたことを確認する検査で、この検査に合格しなければ、原則としてその建物を使用することはできません。

　そして、「検査済証」は、完了検査によって建築物が適法に建築されたことが認められると、確認を行った特定行政庁や民間審査機関から交付されるものです。

　言い換えれば、「建築確認済証」があるだけでは、その建築物が適法に建築されたことを証明できず、「検査済証」があって初めて適法であることが証明できることになります。

　なお、「建築確認済証」や「検査済証」を紛失した場合、原則として再発行はできません。ただし、これに代わる証明（検査済証等交付済みの証明等）を発行する特定行政庁等も増えてきています。
しかしながら、検査済証等交付済みの証明等が確認される期限内でないと交付されないことがありますので、確認が必要です。

　物件の購入を決めて、いざ金融機関で融資を受ける際に「検査済証」が無く、融資が通らないこともあります。
したがって、購入を検討するときには「検査済証」の有無を事前に確認し、また金融機関に「検査済証」が融資の審査に必要であるかを確認することが必要です。

2025年02月18日11:59

融資の審査基準

カテゴリ: 大喜; 融資

　住宅を購入するときに、金融機関で住宅ローンを組むことが多いと思います。
特に最近では、金利上昇を意識するニュースが多く、住宅ローンの商品選びも
今までとは違う視点で検討いただく必要があると思います。

　また、住宅ローンは金融機関から借り入れをしますので、借入に際して金融機関の審査があります。
モデルハウスやモデルルームに訪問すると、担当営業の方から「ご年収」や「自己資金」を質問されることが
多いと思いますが、これは借り入れの審査に必要な情報なので確認されます。

　ではこの審査基準は、いったいどのような基準になっているのでしょうか。

　審査基準は金融機関によって違いがありますが、一般的には下記の情報をもとに審査されます。

　・ご年収（会社員の方であれば源泉徴収票の「支払金額」に記載されています）

　・自己資金

　・勤続年数

　・他の借り入れ（車のローン等）の有無

　・返済比率

　この中でも重要な判断材料となる「返済比率」についてご説明します。

　「返済比率」とは、「一年間の借入返済額の年収における割合」のことです。
これは年収に対して返済額がどれくらいの割合なのかを見て、返済に無理がないかを
確認しています。返済比率が低ければ低いほど、返済に余裕があるとの見方ができます。
返済比率の計算式は下記の通りです。

　返済比率（％）＝一年間の返済額（他の借入金の返済額も含む）÷年収

　例えば、年収500万円、一年間の返済額が100万円の場合は、

　100万円　÷　500万円　＝　20％

　となります。

　金融機関ごとに返済比率の上限が決まっており、その数値は一定ではありませんが、
住宅金融支援機構が扱う「フラット35」では、年収400万円以上の場合35％となっています。

　借入の審査は総合的に判断されますので、返済比率が上限以内に収まっていれば
必ず審査に通るわけではありませんが、重要な判断材料となっています。

　住宅ローンの支払いに無理がないかを把握する意味でも、返済比率を知ることは
住宅を購入される際の検討材料の一つになると思います。

　※住宅ローンの審査基準は金融機関によって違います。詳しくは金融機関もしくは
不動産会社にご確認ください。　

2017年10月27日20:22

お客様から借入金の返済期間について相談を受けることがあります。
以前は、短期間で返済したいという方が多かったのですが、
最近では、低金利の影響を受け、長期間での返済を希望される方も増えてきました。
正直なところ、万人にとって最も良いと言える期間はないと思います。
言い換えれば、対象物件や各人の諸事情等によって最も良い（適した）返済期間は、
違ってくるということです。
個人的には、建物の税務上の耐用年数を考慮したうえで、ご自身に適した返済期間を
検討されることをおすすめします。

返済年数が建物の耐用年数よりかなり短い場合、元金返済額が減価償却費を大幅に上回り、
実感する以上に所得が高く（税負担が重く）なり、お金があまり残らない（場合によってはマイナス）
状況に陥る恐れがあります。
一方、返済年数が建物の耐用年数よりかなり長い場合、上記の状況に陥る恐れはありませんが、
建物の老朽化により収益力が低下し、後半の返済が厳しくなる恐れがあります。
また、返済が終わらない間に、大規模修繕費等の新たな借入金が加わる恐れもあります。
そうなると、返済期間は、耐用年数と同期間が良いと思われるかもしれませんが、
構造によって、耐用年数が大きく異なるため、木造の様に耐用年数での返済が厳しい場合や
鉄筋コンクリート造の様に耐用年数での返済が認められない（借入できない）場合があります。
ちなみに、住宅（共同住宅も含む）の耐用年数は下記の通りです。

　鉄骨鉄筋コンクリート造　47年
　鉄筋コンクリート造　　  　47年
　れんが造　　　　　　　　    38年　
　金属造（骨格材の肉厚4㎜超）　　　　　　  34年
　　〃　（　   〃　 3mm超から4mm以下）　27年
    〃　（　　〃     3mm以下）                   19年
　木造　　　　　　　　　　      22年　　
　木造モルタル造　　　　　20年

　（中古資産の耐用年数/簡便法）
　①法定耐用年数の全部を経過した資産
　　法定耐用年数×20/100
　②法定耐用年数の一部を経過した資産
　　（法定耐用年数ー経過年数）×経過年数×20/100
　※年数は暦に従って計算し、1年に満たない端数が生じたときは切捨てます。

なお、金属造（鉄骨造）の肉厚による耐用年数の違いに目をつけ、耐用年数19年の賃貸アパートが
商品ラインナップに含まれている大手ハウスメーカーもあります。
※肉厚3mm以下でも3mm超と遜色ない強度が確保できていれば、返済期間を25〜30年にすることにより、
　当初の資金収支はかなり良くなります。
また、鉄筋コンクリート造の場合、新築で47年返済とすることはほぼ不可能といえますが、
築後25年の中古物件であれば、耐用年数と同じ27年返済で借入できることもあります。
その場合、完済時は築後52年となるため、矛盾を感じる方がいらっしゃると思いますが、
矛盾を感じるならば、金融機関が貸してくれるからといって、返済期間をあまり長くしないことを
おすすめします。
なぜなら、それは貴方に適した返済期間ではないからです。

2017年10月05日13:02

フラット３５は、団信に加入できない人も利用できる！？

カテゴリ: 田上; 融資

フラット３５は、全期間金利固定の商品として、すっかり定着した商品になっています。

しかし、民間金融機関にも全期間金利固定型や20～30年の長期金利固定型の商品はあり、
フラット３５とほとんど金利は変わりません。むしろ、フラット３５に比べ金利の低い商品もあります。

また、フラット３５で、以前必要だった、団信（団体信用生命保険）に関する費用も、
平成29年10月1日からは、金利一体型として不要になったため、
民間金融機関の住宅ローンとの違いはほとんどなくなりました。

では、フラット３５と民間金融機関の違いはなんでしょうか？

それは、“団信”がキーワードになります。

団信の違いといっても、３大疾病、８大疾病などの保障の範囲を言っているのではありません。

私が考える、フラット３５の一番の特徴は、団信に加入しなくても利用できる点にあります。

民間金融機関の住宅ローンは団信に加入することが条件となります。持病などがあれば、住宅ローンを利用することはできません。

しかし、一概には言えませんが、そもそも生命保険で、家賃（住宅ローン支払い分）をカバーしている人であれば、団信に加入しなくても良いわけです。

団信に加入しなければ、金利もその分低くなります。自分に何かあったときに家族が無事に生活できるように保険をかけておけばよいのです。自分に何かあったときに家族が裕福になるまで保障をつけることは必要ありません。

団信に加入できない方にとって、フラット３５は心強い味方になってくれるはずです。

タグ：: #フラット35; #持病; #団信; #加入できない; #住宅ローン

2016年03月07日18:36

マイナス金利政策で借換えのチャンス到来か！？

カテゴリ: 田上; 融資

私がマンションを購入したのは、平成24年4月のことです。当時の不動産市況は、リーマンショックを引きずるような雰囲気で、マンションの売れ行きはあまり良くない時期でしたが、マンションの価格自体が低いと感じていたことや、住宅エコポイントなどの政策による後押し、加えて、（今では高いと感じる）当時の住宅ローンの金利が低いと感じたことが、マンションの購入に拍車をかけました。

マンション購入当時、私が選択した住宅ローンは、フラット35S（当初10年間金利優遇1.0％）です。借入当初から10年間の金利は1.1％、それ以降返済完了までの金利は2.1％というものでした。35年返済にしていますので、借入の全期間を平均すれば金利は1.8％になります。35年固定で実質金利1.8％なら悪くないなと思っていました。

しかし、日銀による、いわゆるマイナス金利政策により、住宅ローンの金利は史上最低レベルまで低下しています。借換えについては、金利が2.1％になる10年目のタイミングで実行しようと思っていましたが、悩むところです。

インターネットで金融機関各社を調べたところ、借換え後の金利は、変動金利で0.565％、期間10年間固定の金利で0.5％など、魅力あるラインナップです。また、フラット35では有料扱いの団信保険も、ほとんどは金融機関が負担してくれますし、加えて、がんなどの疾病で就業不能になった場合の救済措置のある疾病保証がつく商品もあります。

金融機関各社の住宅ローンの商品を調べているうちに、気になる点を発見しました。それは、金利優遇についてです。例えば期間10年間固定の住宅ローンについて、金利自体はほとんど変わらないあるＡ社とＢ社を比較したところ、10年間の固定期間終了後の金利優遇が、Ａ社は0.70％、Ｂ社は1.96％と目に見えて金利差のある場合もありました。※私は、期間10年間固定の金利を選択しようと考えていますので、このような点に着目したと思いますが、変動金利を選択しようとする人にはその人にしか発見できないＡ社とＢ社の違いもあるのかもしれません。

もう少し期間を置けば、更に金利が低くなる可能性はあるかもしれませんが、今は借り換えのチャンスだと思います。借換えを考えられる場合は、自分のライフスタイルに合わせた商品を選ぶことが必要だと思います。