不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

災害

水害リスク等を知るには

不動産取引の現場では、取引時にハザードマップを示して重要事項として情報を提供す
ること等が義務化されています。
ハザードマップは、水防法に基づいて国、あるいは都道府県がそれぞれ管理する河川に
ついて洪水浸水想定区域を指定し、それを基に市町村が作成したもので、想定の前提を
「1000年に一度、想定しうる最大降雨」とし、危険を図化したものとなっています。

近年、大雨や短時間強雨(1時間に50㎜以上の降雨)の発生は増加傾向にあり、河川から
離れた地域でも水害が起こる可能性もあるため、ハザードマップを確認することの重要
性は増してきていると思われます。


東日本大震災以降、水害だけでなく土地の地歴や成り立ちに関する情報も手軽に調べら
れるようになりました。一度は見て欲しいサイトとしては、(1)「ハザードマップポ
ータルサイト(国土交通省)」と(2)「今昔マップ on the web」なります。


(1)は、各自治体が作成している各種のハザードマップへのリンクが貼られており、
それを見るとその地域にどのような危険が想定されるのかが確認できます。
 〇『ハザードマップポータルサイト』:https://disaportal.gsi.go.jp/


(2)は、現在の地図と明治時代からの地図を2枚並べて見ることができます。
2つを並べ順に時代を遡っていけば、自分が住もうとしている(住んでいる)土地に過
去に何があったか、埋め立てや造成等の改変がいつごろ行われたのかが確認できます。
また、旧版地図だけでなく、色別標高図(標高がわかる)、治水地形分布図(平野部河
川流域の詳細な地形がわかる)、シームレス地質図(土地の成り立ちが分かる)等を並
べたり、重ねたりすることもでき、精度の問題はあるにせよ特定の土地の過去を探るの
に必要な情報がほぼまとめられています。
 〇『今昔マップ on the web』:https://ktgis.net/kjmapw/


安全は人に頼ったり任せたりするものではないため、自分自身で情報を確認し、いつ起
こるかわからない自然災害への防災意識を高めて行ければと思います。

高潮浸水想定地域が愛知県より公表されました!

令和3年3月30日に愛知県より、高潮浸水想定区域図が公表されました。

公表された図をもとに今後、市町村において、高潮ハザードマップの作成が行われます。
宅地建物取引業者は作成されたハザードマップの内容について、重要事項説明書に記載し、取引の相手方に説明することが義務付けられています。

さて、高潮について、簡単なイメージをすることはできたのですが、詳しくは知りませんでした。愛知県が公表した資料を一通り読みましたので、以下でご説明します。

高潮とは、台風などの気象の乱れにより発生する潮位の上昇現象。台風や発達した低気圧が通過するとき、潮位が大きく上昇することがあり、この現象を「高潮」といいます。高潮の原因は大きく2つあり、①気圧低下による吸い上げ効果と②風による吹き寄せ効果です。

①気圧低下による吸い上げ効果・・・台風や低気圧の中心では気圧が周辺より低いため、気圧の高い周辺の空気は海水を押し下げ、中心付近の空気が海水を吸い上げるように作用する結果、海面が上昇すること。

②風による吹き寄せ効果・・・台風や低気圧に伴う強い風が沖から海岸に向かって吹くと、海水は海岸に吹き寄せられ、海岸付近の海面が上昇すること。この効果による潮位の上昇は風速の2乗に比例し、風速が2倍になれば海面上昇は4倍になります。

愛知県が公表した高潮浸水想定区域図には、日本に既往した最大級の台風である室戸台風級(
中心気圧910hpa、半径75㎞、速度73㎞。発生確率:500年~数千年に1度)が上陸し、想定し得る最大規模の高潮が発生した場合の被害について記載されています。なお、高潮浸水想定区域図は、1959年に発生した伊勢湾台風と同程度の台風による被害も想定されていますが、想定される被害は、室戸台風級>伊勢湾台風級とのことですので、いかに最悪の事態を想定しているのかが分かります。

高潮浸水想定区域は、津波災害警戒区域よりも被害を受ける地域が広大であるように思います。海から離れたところでも高潮の被害が想定されています。しかし、台風は発生したことや進路などを気象庁が発表しますので、被害が想定される場合、台風が上陸するまでに避難することは可能な気がします。

高潮浸水想定区域もそうですが、いろいろなハザードマップが公表されていますので、自宅がどのような地域に建っているのか、どのような災害が想定されるかなどを確認し、被災した場合のことなど、定期的に家族と話し合われてはいかがでしょうか。

東日本大震災から10年、情報通信機器は進化したが…

2021年3月11日、東日本大震災から10年という節目を迎えました。あの日のあの時間、自分がどこでなにをしていたのかを克明に思い出された方も多いのではないでしょうか。

この10年で変わったこと変わっていないこと様々だと思いますが、情報通信機器の進化という点では大きく変貌を遂げたのではないでしょうか。

個人的な話になりますが、携帯電話端末、今でいうガラケーからスマートフォン(iPhone4)に切り替えたのが2011年11月のことでした。したがって、東日本大震災が発生した時点ではスマートフォンを所持していなかったということになります。

総務省が公表している「令和2年 情報通信白書」によると情報通信機器の世帯保有率のうちスマートフォンの普及率についてみると、2010年が9.7%、2011年が29.3%であったのが最新の調査時点である2019年では83.4%まで伸長しています。

今や電車に乗っても老若男女、猫も杓子もスマートフォンの画面に見入っており、スマートフォンへの依存度が高い人が多いような気がします。

かくいう筆者も、腕時計型の活動量計とスマートフォンを連動させて歩数や心拍数を常にモニタリングしていますし、読書もKindleのアプリですることが多く、文庫本を持ち運ぶことがなくなりました。また、趣味の登山ではGPSと連動した詳細な地形図が道迷いを防いでくれたり、スキーの際は滑走距離や速度を全て記録してくれたりと日常生活のありとあらゆる場面でなくてはならないものになっています。

それでは、再度東日本大震災のような大地震に襲われたような場合でもスマートフォンがあれば万全なのでしょうか?

確かに災害時、電話回線がパンクしてしまってもLINEなどの代替となる通信アプリや災害伝言ダイヤルもありますし、ニュースサイトではライブ映像の配信も当たり前になりました。また、NHKのアプリを入れていればテレビがなくても最新のニュース映像で情報を収集することができます。

ただ、これらはあくまで「基地局が機能している」ということが前提になります。東日本大震災のときのように津波により基地局の機能が奪われるというようなことがあれば4G5G回線を使うことができず、スマートフォンもその機能を十分に発揮できないという事態が生じることも想定されます。

思えば、当時のガラケーにはワンセグ機能が搭載され、テレビを観ることができる機種が多かった覚えがあります。ワンセグは通信回線を使用しないのでバッテリーさえ残っていればテレビの情報を収集することができます。しかし、現在のスマートフォンではワンセグ機能を搭載している機種はほとんどなくなってしまいました。 外付けのチューナーを接続すればワンセグやフルセグの視聴は可能

現在では災害時に誰でも使える無料Wi-Fiである00000JAPAN』という公衆無線LANサービスも提供されるので、災害時に全く通信ができなくなるという心配は杞憂なのかもしれません。

ただ、携帯ラジオなど何らかの情報収集手段は手元に置いておいたり、予備のバッテリーを多めに確保したりと、万が一の場合への備えは多ければ多いほどよいと今回あらためて思いました。

 

関連記事 東日本大震災被災地のいま2017418日)

防災の必要性を再認識した突然の出来事。

 本年8月28日より、不動産取引において、不動産の取得者等へ、水害ハザードマップにおいて、取引不動産がどこに所在しているかを説明をすることが定められました。

 ハザードマップは、水害の予想区域が記された地図ですが、過去の水害では、ハザードマップで浸水が予想されている地域で起こっていることから、信頼ある資料として、世間で認識されていると思います。

 上記のとおり、水害については、ハザードマップである程度予想できますし、台風災害については、台風の進路予想により、鉄道等を計画運休するなど、ある程度の対策ができる仕組みはあると思います。

 ただし、予想することが難しいものもあります。先日の出来事をお伝えします。その日は、携帯に「これから大雨が降る」と何度も通知を受けており、そのとおりの大雨が降っていました。現在では携帯で、雨雲の動きを見て、あと〇時間後に雨雲はどこかへ移動すると予想できるようになっていますので、雨が止むまで、もうしばらくの辛抱だと思ったとき、突然周りが明るくなり、雷鳴が響き渡りました。

 とても驚いたのですが、その後は雨も小降りになり、安心していました。しかし、その後、蛇口から水が出ないことなど、異変が起きました。

 私のマンションは、敷地に設置してあるタンクに水道管より水を貯め、それをポンプで各戸に供給していますが、その制御盤が落雷により故障したことが、断水の原因でした。その他に、自動扉の開閉が止まったり、防犯カメラの画像が映らないなどの事象がおきました。

 今回の断水は、数時間で復旧しましたが、復旧までに時間がかかる災害が起こる可能性を考え、飲み水を確保することなど、日頃の防災意識が必要だと感じる出来事でした。

水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明を義務化

本日(7月17日)、不動産取引時において、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を
事前に説明することを義務付けることとする宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令が
公布されました(施行日:8月28日)。

九州地方・中部地方など日本各地で発生している令和2年7月豪雨等、近年、大規模水災害の頻発
により甚大な被害が生じており、水害リスクに係る情報が不動産購入の意思決定を行う上で、
重要な要素の1つとなりつつあります。よって、法改正により、不動産売買契約の締結前に行う
重要事項説明の項目に、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明が追加されました。

弊社では、数年前から、市町村のホームページに掲載されているハザードマップを重要事項説明書の
添付資料に加え、対象物件の所在地を説明してきました。ちなみに、弊社がある名古屋市内の不動産
の場合、浸水実績図及び洪水・内水ハザードマップに加え、地震と津波のハザードマップを添付し、
その所在地を説明しています。

一般的に、重要事項説明は、契約条件が合意した後に行いますので、実際には、不動産探しを
始める初期段階で、ハザードマップについて説明し、対象エリアを検討していただく必要があります。
※初期段階での明確な義務化が困難なため、重要事項説明項目への追加になったと解釈しています。

上記は非常に良い事でありますが、現在、水害リスクの高いエリアにお住まいの方にとっては、
更に選択肢が狭まれることになるかもしれません。
現実は残酷だと思えてきました。

国土交通省HP
https://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000205.html

名古屋市浸水実績図
http://www.city.nagoya.jp/ryokuseidoboku/page/0000021585.html

名古屋市防災マップ
http://www.city.nagoya.jp/kurashi/category/405-5-8-0-0-0-0-0-0-0.html


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