不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

投資

ターゲットの明確化

先日、仕事でジャカルタ(インドネシア)に行ってきました。
最近、日本でも観光客を中心とした外国人をターゲットとしたビジネスが増えていますが、
まだまだだと感じました。

ジャカルタに限ったことではない(他の新興国でも同じだ)と思いますが、
気持ち良いぐらいターゲットが明確になっています。

現地の富裕層は、まだそれほど多くないものと思われ、富裕層向けのビジネスは、
外国人(ジャカルタは観光よりビジネス主体)がターゲットになっている感じです。
何かで調べた訳ではありませんが、恐らく下記の流れで現在に至った様な気がします。

外資系企業等がジャカルタを開発。
(インドネシアの人口は日本の約2倍でアメリカに次ぐ世界第4位)
開発の進行に伴い、ジャカルタで働く又は訪れる外国人が増加。
外資系企業等が外国人向けの住環境やサービスを整備。
※外国人が宿泊する様なホテルに、現地の人はほとんど泊まっておらず、
 高層マンションに、現地の人はあまり住んでいない感じです。

今まで、外国人向けのサービスが、日本であまり根付かなかった要因を考えてみました。
〇外国人観光客があまり多くなく、訪れる場所が限定的であった。
〇知的労働より肉体労働に従事する外国人が多かった。
〇貧富の差が問題視されているが、中流階級が多い。
〇中流階級が多いため、ターゲットを絞り込むことに消極的であった。

土地活用等、不動産投資を行う際、差別化を希望する一方で、ターゲットは多く、
専用よりも汎用性を重視される方は、少なくありません。
しかし、ターゲットが多く汎用性が高いとなると、競合が多くなるため、
高収益は期待できなくなります。

ターゲットを絞ることは、高収益を得る1つの方法ですが、
その一方でリスクが高いため、潤沢な資金が必要となります。
故に、ターゲットを絞った事業は、出資者を募ったり、JVで行っているケースが多いのです。

ちなみに、今話題でターゲットが明確であるGINZA SIXは、J.フロント リテイリング、
森ビル、Lリアルエステート、住友商事の4社で運営されています。
私はまだ行ってないですが、高額品がずらりと並んでいるそうです。

不動産投資

先月、某会社のお客様向けに不動産投資に関するセミナーを行いました。
依頼者である某会社は、不動産投資を促すような内容を期待していたかと思いますが、
実際には、不動産投資を否定せず、注意を促す内容でした。
※セミナー講師の依頼があった時点で、某会社には注意を促すような内容になることは
  お伝えしてありました。

セミナー終了の数日後、不動産投資に警鐘を鳴らすような特集を組んだ週刊誌が発売され、
その週刊誌の紙面広告を見た時、色々な思いがよぎると同時に、少しほっとしました。

唐突であり、意味不明な箇所があるかもしれませんが、セミナーの纏めをそのまま
掲載させて頂きます。
不動産投資の参考になれば、幸いです。

◇不動産投資の目的を明確にする。
◇目的を考慮したうえで投資時期を判断する。
 〇自己資金(少額の借入金を含む)で投資する場合、不動産市況が冷え込んだ時期が良い。
 〇借入金で投資する場合、不動産市況が過熱する前が良い。
     (冷え込みと借入が難しくなる ⇒ 借入が難しくなると冷え込む)
 〇相続対策等で時間的な制約がある場合、投資リスクを上回る税メリット等が期待できるか
   否かで判断する。
◇税を理解し、不動産投資に上手く利用する。
◇不動産投資はインカムゲイン(分配金等)とキャピタルロス(売却損)を予測したうえで
  容認可能なリスクを考慮して判断する。
    (建物価値は年々下がるため安易なキャピタルゲインは期待しない)
◇一定期間経過後の売却を想定して不動産投資を有期で判断する。
◇不動産投資による過度な税対策は行わない。
   (不動産投資は容認可能なリスクの範囲内で行う) 

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