不動産コンサルタントのつぶやき : 佐藤

佐藤

2019年04月12日20:21

農地を手放すことは難しい・・・

カテゴリ: 佐藤; 農地

農地を手放したいのに手放すことができないという方が増えています。
特に市街化調整区域に農地を持つ場合です。

市街化区域であれば、農地を農地以外へ転用、または農地を農地以外へ転用するため
の権利移動は農業委員会へ届け出るだけでよいのですが、市街化調整区域では転用や
権利移動する際、農業委員会の許可が必要となります。

転用についてはやむを得ない相当な理由がなければ許可が得られません。
相当な理由と認められる場合は、調整区域内に既に本家があり、二男、三男が分家を
建てる場合や老人介護施設など地域に必要な施設を建てるといった場合です。

許可を得ること自体難しく、また手続きに半年から1年程度かかります。

転用が難しいため、農地のまま売却することや貸し出すことを考えるかもしれませんが、
買主、借主となり得るのは農家資格のある方です。

さらに農家資格がある方にも以下の条件が付されております。
・新たに取得する農地と現状耕作している農地が合計で20a(アール)以上
・新たに取得する農地まで15㎞圏内、30分以内に住んでいる
・現状の農地を年間150日以上耕作している
（上記の条件はある自治体の一例であり、自治体によって異なります）

簡潔に述べると、新たに取得する農地も耕作することができると農業委員会が
判断した農家の方にのみ許可がおります。

権利移動も難しいため、農家資格のない方に家庭菜園として貸し出すことが
あるようですが、「闇小作」と呼ばれる行為であり、農地法に違反します。

新たに農業をしたいという方や農地を拡大したいという方がいない限り、
どうすることもできないのが現状です。

そして、高齢で農地を管理することができず耕作放棄地となってしまったり、
跡継ぎがおらず相続放棄されて所有者不明の土地となってしまうことが問題
となっております。

所有している農地を耕作放棄地や所有者不明の土地にしないよう
農業委員会や農協の方に相談し、早めに新たな所有者を見つける
ことが大切です。

2019年03月08日19:39

住宅ローン

カテゴリ: 佐藤; ローン

住宅ローンの仕組みについてまとめました。

金融機関は住宅ローンの融資の際、どのように審査していくかを取り上げていきます。

審査の際には、源泉徴収票、保険証、会社案内など書類が必要となります。
そして、年収、職業、勤続年数、家族構成といった情報すなわち属性から
返済能力を判断します。

また、返済能力を計るための別の指標として返済比率があります。
返済比率は返済負担率とも呼ばれ、年収に対する住宅ローンの返済額のことをいいます。

例えば、年収1000万円の人が年間で200万円の住宅ローンを返済していくとします。
この時の返済比率は200(年間返済額)÷1000(年収)=0.2=20%です。

一般的には返済比率が20%以下が望ましく、返済比率の上限は
金融機関によりますが35％と言われています。

住宅ローンの返済比率が20％程度に抑えられていても、自動車ローンなど
他にもローンを借りていて、返済比率が35％を超えてしまうという
場合は融資を受けられない可能性があります。

住宅ローンの審査項目について説明しましたが、それ以前に前提となることがあります。
融資を受ける本人が居住するということです。

自己居住用でない住宅を購入するために住宅ローンは使えません。
本人が住んでいないと、連絡がつかなかったり、返済が滞る可能性（リスク）が
高まるからです。

例えば、既にマイホームがあるが、お子様の進学先のマンションを買いたい
という場合はセカンドハウスローン。
マイホームとは別に家を購入して、その家を賃貸したいという場合は
アパートローンを利用することになります。

これらローンはリスクがある分、通常住宅ローンより金利が高く設定されています。

社会の変化から、家族のあり方が多様になり、
それに伴って住宅の選び方も多様になっています。

お客様のよりよい住生活をサポートできるように
日々の情報をキャッチアップしていきたいと思います。

※金融機関によって、各種ローンの取り扱い要件は異なりますので
　ご利用・検討の際はご自身でご確認ください。

2019年02月01日20:33

中志段味特定土地区画整理事業

カテゴリ: 佐藤; 土地区画整理

名古屋市守山区の中志段味の土地区画整理事業が問題になっているようです。

名古屋市守山区の志段味地区では1980年代から上志段味、中志段味、下志段味、吉根に
分けて土地区画整理が行われてきました。
吉根、下志段味、上志段味では道路の整備や商業施設の出店など着々と進んでいますが、
中志段味だけ土地区画整理事業が進んでいないようです。

中志段味特定土地区画整理事業は平成7年から始まり、当初は10年間で終了する
予定でした。
しかし、土地の利権者が2000人を超すなどの理由から事業は遅れ、
進捗率は2018年9月時点で44.8%と遅れており、総工費は425億円と
費用が当初の計画より大幅にかかっております。
また、保留地の売却面積も計画の5％未満と進んでいません。

そして、事業を継続すると、総事業費が800億円を超え、利子も含めると
1000億円を超える可能性があるようです。

吉根、下志段味、上志段味では土地の利権者が1000人程度なので、他の地域と比べて
約2倍の数の交渉をしていかなければならないので当然時間も費用も掛かります。

しかし、名古屋市が事業の縮小を組合に伝えたという情報もある中で、
状況を変えうるニュースがありました。

コストコが出店を検討している中志段味の土地を、中志段味特定土地区画整理組合が
大手商社と売買契約を結ぶ覚書を結び、大手商社から土地を借りる形でコストコが
出店するようです。

正式な発表ではありませんが、コストコができれば中志段味地区への期待感から
地価が上がり、また保留地の売却も進むのではないかと個人的には思います。

また、コストコには商品の大量買いのため車で来る方がほとんどだと思いますが、
下志段味特定土地区画整理事業で「守山インターチェンジ」ができたため車での
アクセスもしやすいでしょう。

しかし、言い換えるとコストコができるがゆえに、より一層道路の整備を進める
必要性が増したとも言えます。
また、中志段味の道が狭いままでは、下志段味の「守山インターチェンジ」から
上志段味の「歴史の里」や「サイエンスパーク」に行くことに支障がありますので
志段味地区全体の魅力を上げていくためにも、中志段味特定土地区画整理事業を
進めていかなければならないでしょう。

2018年06月22日19:21

名古屋城天守閣エレベーター問題

カテゴリ: 佐藤; 名古屋城

名古屋市が木造復元を進める名古屋城天守閣について、エレベータを設置しない方針で障
害者団体と衝突しており問題となっています。

名古屋城天守閣は1945年の空襲で焼失してしまいましたが、戦後、多大な寄付により鉄骨
鉄筋コンクリートで再建されました。それから半世紀が経過したことにより、設備の老朽化や
耐震性の確保に問題が発生しています。そのような課題を克服するとともに、昭和実
測図や金城温古録（きんじょうおんころく）などの貴重な資料が残されていることから、
特別史跡名古屋城跡の本質的価値の理解を促進するために木造での復元を行うそうです。

名古屋市の河村たかし市長は、史実に忠実な復元をするためにエレベーターは設置しない
ということを主張しています。

一方、障害者団体側は障害者差別解消法を理由にエレベーターの設置を求めております。
また、大村秀章愛知県知事も「基本的人権を尊重すべき」である、と県として対応を検討
する方針を示しています。

他の城では、江戸時代から現存して国宝に指定されている姫路城や松本城などにエレベー
ターはありませんが、戦後再建された大阪城にはエレベーターが設置されています。
また、修繕中の熊本城では元々エレベーターはありませんでしたが、今回の修繕に際し、エレ
ベーターを設置するとのことです。

熊本城の例を考えると、建て直す際にエレベーターを設置しないということはバリアフリ
ーや多様性という世界的な潮流に反していると言えるかもしれません。

しかしながら、上記の資料が残る名古屋城天守閣は、史実に忠実に復元ができる唯一の城
であるとも言われています。この文化的価値をエレベーターの設置によって損ねることが
あってもいいのかという考えも理解できます。

名古屋市側と障害者団体側の双方が納得できるような着地点が見つかることを願います。

2018年05月18日13:51

新入社員の佐藤です。

カテゴリ: 佐藤; ごあいさつ

4月に名南財産コンサルタンツに入社しました佐藤と申します。
今回、初めてブログを書かせていただきます。

私は不動産鑑定士の資格を取得することを目指しております。
不動産鑑定士という資格は弁護士や税理士といった資格と比べるとあまり知られていないので簡単に説明させていただきますと、不動産鑑定士は不動産の適正な価格を導き出すプロフェッショナルです。
不動産鑑定評価業務は、不動産鑑定士の独占業務となっています。また不動産鑑定評価だけでなく、コンサルティング業務も行います。

私が不動産鑑定士を目指そうと思ったのは、宅地建物取引士資格の取得をきっかけに、不動産の世界に興味を持ったためです。
不動産業界がどのような状況なのかを調べていたときに、日本の不動産に対し今まで約900兆円の投資がされてきた一方、現在は約400兆円の価値しか残っていないという問題や、所有者不明の土地の面積が九州とほぼ同じ面積だという問題が存在することを知りました。

こうした問題に対し、不動産のプロフェッショナルである不動産鑑定士として問題解決のために、少しでも役に立つことができないかと思いました。

そして、5月13日の不動産鑑定士試験（短答式）を受験して参りました。
しかし、対策が不十分で、自己採点の結果、短答式試験の通過はできなさそうです。あらためて、不動産鑑定士試験の壁は厚いと感じました。

しかし、諦めずに一年間で上位との差を詰めていき、短答式試験に合格し、そのまま論文式試験を突破できるように勉強を進めていきたいと思います。
もちろん、仕事も覚えることばかりですので勉強と仕事を両立できるように頑張って参ります。皆さま、どうぞよろしくお願いいたします。