不動産コンサルタントのつぶやき

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ローン

住宅ローンの金利はどうなる?

日銀が2024年3月19日の金融政策決定会合で、マイナス金利政策の解除を決めました。政策金利を引き上げるのは17年ぶりとのことです。

日銀がマイナス金利を解除したことにより、さっそく各銀行が普通預金の金利を上げるなどの動きがみられました。

さて、住宅の購入を検討されている方にとっては住宅ローンの金利が気になるところです。

住宅金融支援機構が1月に公表した住宅ローン利用者の実態調査に、利用した金利タイプの割合などが公表されています。

2023年10月調査では、以下のとおりです。
○変動型74.5% ○固定期間選択型18.3% ○全期間固定型7.2%  

圧倒的に変動型を選択する方が多いことが分かります。

変動金利はすぐには上昇することはないとは思いますが、今後は金利の上昇を考えて、○固定期間選択型や、○全期間固定型を選択する人が増えてくるのではないかと考えます。

私は、数年前に、金利が1%に低下したことを受け、全期間固定型の住宅ローンに借り換えしました。変動金利にしていれば、何百万か得をしていたのですが…

今後の金利の動きに注目したいと思います。

残価設定型住宅ローン

 本日、大和ハウス工業が、2022年10月1日より、全国の新築住宅を購入される方へ残価設定型住宅ローンの紹介を開始すると発表しました。自動車では、残価設定型ローンの紹介はよくCMで見ていたものの、住宅ローンではなかなか目にすることはないので、どのような内容なのか気になりました。

 大和ハウス工業が紹介する残価設定型住宅ローンは、国の支援を受けてマイホーム借り上げ事業を行う一般社団法人移住・住みかえ支援機構とモーゲージバンク大手の日本住宅ローン株式会社が共同開発した、「ローンのお守り」という商品です。

本日時点で、「ローンのお守り」の詳細な商品説明はホームページ上ではありませんが、商品には2つの特徴があるとのこと。

①残価買取オプション
残価設定月以降いつでも住宅ローンの負債残高と同額で、一般社団法人移住・住みかえ支援機構が住宅を買い取ることを保証するサービス。

②返済額軽減オプション
日本住宅ローンから借り入れた住宅金融支援機構のフラット35などの住宅ローンを、残価設定月以降いつでも日本住宅ローンの提供する「新型リバースモーゲージ」に借り換えができるサービス。

大和ハウス工業のニュースリリースでは、返済額軽減オプションというキーワードしか掲載されていませんが、自動車の場合の残価設定型ローンの最大の特徴は、3~5年後の自動車の流通価格をあらかじめローンの借入額から差し引き、残りを借入額とすることで、毎月の返済額が抑えられものですので、「ローンのお守り」も同じような仕組みがあるのかなと思います。

なお、東京と神奈川の一部で、ヘーベルハウスと新生銀行が同じような仕組みの住宅ローン(支払額軽減住宅ローン)を提供ししていますので、こちらのホームページも大和ハウス工業のニュースリリースと併せて読んでいただくことでイメージはつきやすいと思います。

私は分譲マンションに暮らしていますが、リバースモーゲージなどを利用して老後の資金を捻出することも考えています。不動産という資産を利用して、皆様の暮らしが充実する制度が今後も出てくることを願っています。

住宅ローン減税の適用要件(新型コロナウイルス感染症関係)

11月も中旬となり、年末調整や確定申告の準備時期となりました。
今年、住宅を購入され、住宅ローン控除の適用を受けるため、
準備をされている方も多いのではないでしょうか?

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)とは、住宅ローンを借りて
一定の条件を満たす住宅を新築・取得、増改築した場合に、
所得税(および住民税の一部)が軽減される制度です。
制度内容の詳細は省略しますが、住宅ローン控除を受けるには入居条件が
あり、令和2年12月末までの入居が対象となっています。

しかし、新型コロナウイルスの影響で建築やお風呂、トイレなど住宅設備の
納入が遅れ、引き渡しが遅延してしまうケースを多くお聞きしました。

そこで、新型コロナウイルス感染症の影響で入居が期限(令和2年12月31日)に
遅れる場合でも、以下の要件を満たしていれば、対象とすることになりました。

・一定の期日までに契約していること
 注文住宅を新築する場合:令和2年9月末
 分譲住宅・既存住宅を取得する場合、増改築等の場合:令和2年11月末
令和3年12月31日までに住宅に入居していること
・新型コロナウイルス感染症及びまん延防止のための措置の影響によって
 入居が遅れたこと

また、この措置により住宅ローン控除の適用を受ける場合は、確定申告の際に
通常の書類に加えて次の書類を確定申告書に添付する必要があります。

・契約時期を確認する書類として、請負契約書の写しや売買契約書の写し
・入居が遅れたことを証する書類として「入居時期に関する申告書兼証明書」を作成

手続きについて漏れや間違いがないよう、国税庁や国土交通省のホームページも
参考にされると良いでしょう。

住宅ローン

住宅ローンの仕組みについてまとめました。

金融機関は住宅ローンの融資の際、どのように審査していくかを取り上げていきます。


審査の際には、源泉徴収票、保険証、会社案内など書類が必要となります。
そして、年収、職業、勤続年数、家族構成といった情報すなわち属性から
返済能力を判断します。

また、返済能力を計るための別の指標として返済比率があります。
返済比率は返済負担率とも呼ばれ、年収に対する住宅ローンの返済額のことをいいます。

例えば、年収1000万円の人が年間で200万円の住宅ローンを返済していくとします。
この時の返済比率は200(年間返済額)÷1000(年収)=0.2=20%です。

一般的には返済比率が20%以下が望ましく、返済比率の上限は
金融機関によりますが35%と言われています。

住宅ローンの返済比率が20%程度に抑えられていても、自動車ローンなど
他にもローンを借りていて、返済比率が35%を超えてしまうという
場合は融資を受けられない可能性があります。


住宅ローンの審査項目について説明しましたが、それ以前に前提となることがあります。
融資を受ける本人が居住するということです。

自己居住用でない住宅を購入するために住宅ローンは使えません。
本人が住んでいないと、連絡がつかなかったり、返済が滞る可能性(リスク)が
高まるからです。

例えば、既にマイホームがあるが、お子様の進学先のマンションを買いたい
という場合はセカンドハウスローン。
マイホームとは別に家を購入して、その家を賃貸したいという場合は
アパートローンを利用することになります。

これらローンはリスクがある分、通常住宅ローンより金利が高く設定されています。

社会の変化から、家族のあり方が多様になり、
それに伴って住宅の選び方も多様になっています。


お客様のよりよい住生活をサポートできるように
日々の情報をキャッチアップしていきたいと思います。

※金融機関によって、各種ローンの取り扱い要件は異なりますので
 ご利用・検討の際はご自身でご確認ください。


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