激動の時代であった“平成”が、1ヶ月半弱で終ろうとしています。
不動産にとって“平成”とは、どのような時代だったのでしょうか?
《土地神話崩壊》
バブルの象徴は不動産であり、バブル崩壊の象徴は土地神話崩壊であると感じています。
バブル崩壊前は、日本全国の土地価格が右肩上がりで上昇していましたが、
バブル崩壊後は、日本全国の土地価格が減少に転じました。
バブル崩壊後、一度も土地価格が上昇に転じていない地域は少なくありません。
バブル崩壊により、土地(不動産)の需要は、“仮需”から“実需”に変化し、必要ない土地を
購入しなくなりました。
また、土地価格が減少するため、必要な土地でも“所有”するのではなく、
“賃借”する流れが広がっていきました。
《ミニバブル》
バブル崩壊後、景気浮上対策として行われた金融緩和により金余りとなり、
その余ったお金が不動産ファンドにも流れました。
不動産ファンドは、集めたお金を運用するため不動産を買いあさり、
結果として、投資対象となる都心部の不動産は高騰しました。
しかしその後、サブプライムローンの崩壊により、リーマン・ブラザーズが破綻し、
ミニバブルは終焉を迎えました。
これが2008年に起きたリーマン・ショックです。
《現在》
リーマン・ショック後、過去に類のない金融緩和が世界的に行われました。
日本では、当時の麻生総理が“100年に一度の未曾有(みぞう)の経済危機”と言っていたような気がします。
リーマン・ショック後、財務体質の強化を優先する企業が多く、資金需要がそれほど増えなかったため、
再び金余りとなり、その余ったお金が不動産と企業買収(M&A)に、流れたと認識しています。
その結果、都心部の地価は。“ミニバブル”を超え、日本で一番地価が高い銀座は“バブル”を超えました。
多分、平成は現在の流れで終ると思います。
平成の間に、不動産は、値上がり益(キャピタルゲイン)ではなく、運用益(インカムゲイン)を
見込む資産となりました。
平成は、不動産にとって収益還元法が根付いた時代であったと考えております。