不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

堀畑

大阪・関西万博後の土地活用

9月下旬に、2025年の大阪・関西万博の会場となる夢洲に誘致を目指す統合型リゾー
ト(ⅠR)の事業者に「MGMリゾーツ・インターナショナル」と「オリックス株式会社」
のグループが選定された旨の報道がありました。

夢洲は大阪駅から10km圏内の人工島で、このIR計画は万博終了後の広大な土地を活
用するプランです。
IRというとカジノの印象が強いですが、カジノの面積は全体の3%程度で、残り97%
は高級ホテルや国際会議場、テーマパーク等のリゾート施設が占めています。

計画では、事業効果として初期費用額が約1兆800億円(税抜)とされているほか、約
年61,000㎡のカジノ施設をはじめ、IR全体で客室約2,500室の宿泊施設、最
大6,000人以上収容の国際会議場等、年間の来場者数は国内外から約2,050万人
、年間売上約5,400億円を見込んでいるとのことです。
規模が大きすぎてあまりピンとこないですが、万博、その先のIR計画を見据え夢洲への
交通アクセスも整備される予定で、誘致実現すれば一大観光地へ変貌を遂げること間違い
ありません。

IR誘致は和歌山、長崎と競合しどうなるか分かりませんが、今後どのように展開してい
くのか楽しみに見ていきたいと思います。

地価調査 愛知県2年ぶりに上昇

先月(9月21日)、2021年の地価調査(基準地価 7月1日時点)が発表されま
した。

観光地では、新型コロナウイルスの影響からの立ち直りがいまだ見通せない状況ですが、
愛知県内の商業地は、2年ぶりに地価が上昇しました。
名古屋市中心部のオフィス街では上昇率が10%(中区錦1丁目)を超えた場所もあり、
新型コロナウイルスが流行する前の水準を上回る地点も散見された結果となりました。

名古屋・伏見エリア等の都心では、コロナ禍でもマンションの売れ行きが好調とのこと
で、夫婦共働きの高収入世帯や郊外に住んでいる現役をリタイアした人が、将来を見据
え利便性のよい都心マンションに居住を移す実需だけではなく、賃貸にして収益を得る
ために複数購入する投資家の投資意欲も需要増の要因の一つとなり、地価の回復基調が
強まっているようです。

その他のトピックスとしては、愛知県飛島村の住友倉庫の地価が14%上昇しました。
「巣ごもり需要」を背景に急拡大した電子商取引市場と、それを支える物流ニーズの高
まりを受けたことによるものですが、今年5月に名古屋第二環状自動車道(名二環)が
全線開通し、トラックターミナルが集積する小牧市などへのアクセスが改善された効果
も地価を押し上げる結果となったとのことです。

今後も、弥富市(大和ハウス工業)や、名古屋市の三菱重工業岩塚工場跡地(ラサール
不動産投資顧問)では、大規模物流施設が建設される予定であり、物流関連市場の活況
は当面続くため、一定規模の物流施設が建設できる高速道路に近い土地は積極的な投資
対象となり、今後しばらくは高値での取引が続くと思われます。

水害リスク等を知るには

不動産取引の現場では、取引時にハザードマップを示して重要事項として情報を提供す
ること等が義務化されています。
ハザードマップは、水防法に基づいて国、あるいは都道府県がそれぞれ管理する河川に
ついて洪水浸水想定区域を指定し、それを基に市町村が作成したもので、想定の前提を
「1000年に一度、想定しうる最大降雨」とし、危険を図化したものとなっています。

近年、大雨や短時間強雨(1時間に50㎜以上の降雨)の発生は増加傾向にあり、河川から
離れた地域でも水害が起こる可能性もあるため、ハザードマップを確認することの重要
性は増してきていると思われます。


東日本大震災以降、水害だけでなく土地の地歴や成り立ちに関する情報も手軽に調べら
れるようになりました。一度は見て欲しいサイトとしては、(1)「ハザードマップポ
ータルサイト(国土交通省)」と(2)「今昔マップ on the web」なります。


(1)は、各自治体が作成している各種のハザードマップへのリンクが貼られており、
それを見るとその地域にどのような危険が想定されるのかが確認できます。
 〇『ハザードマップポータルサイト』:https://disaportal.gsi.go.jp/


(2)は、現在の地図と明治時代からの地図を2枚並べて見ることができます。
2つを並べ順に時代を遡っていけば、自分が住もうとしている(住んでいる)土地に過
去に何があったか、埋め立てや造成等の改変がいつごろ行われたのかが確認できます。
また、旧版地図だけでなく、色別標高図(標高がわかる)、治水地形分布図(平野部河
川流域の詳細な地形がわかる)、シームレス地質図(土地の成り立ちが分かる)等を並
べたり、重ねたりすることもでき、精度の問題はあるにせよ特定の土地の過去を探るの
に必要な情報がほぼまとめられています。
 〇『今昔マップ on the web』:https://ktgis.net/kjmapw/


安全は人に頼ったり任せたりするものではないため、自分自身で情報を確認し、いつ起
こるかわからない自然災害への防災意識を高めて行ければと思います。

所有者不明な土地について

4月21日、所有者不明土地関連法案(民法や不動産登記法等の一部改正案)が通常国会で
成立しました。

今日までに、所有者が不明な土地は全国土の約22%(平成29年度国土交通省調査)に達し
ており、民間の不動産取引や地域経済への影響が深刻化するおそれがあるといわれてい
ました。


当該法案は、「所有者不明土地の発生予防」と「所有者不明土地の利用円滑化」に分か
れており、改正の全体像は下記のとおりとなります。
(1)所有者不明土地の発生予防のための措置
   ①相続登記・住所変更登記の義務化(不動産登記法の改正)
   ②土地所有権の国庫帰属制度の創設(新法)
(2)所有者不明土地の利用円滑化を図るための措置
   ①共有制度・相隣関係既定の見直し(民法の改正)
   ②土地等管理制度の創設(民法の改正)


今回は、上記(1)①について見ていきたいと思います。
改正案の趣旨は、「登記の義務化で所有者不明土地の発生を予防する」ことです。
所有者不明土地の発生原因の3分の2は相続登記の未了によるものだといわれています。
不動産の登記は、不動産登記簿の表題部になされる「表示登記」と「所有権保存登記」
があり、これまで「表示登記」は義務で違反すれば罰則が課されるのに対し、「所有権
保存登記」は所有者の任意となっていました。
これにより、相続によって実際の所有者が変わったにもかかわらず、現状では登記義務
がないため、土地名義人が被相続人(亡くなった人)のままになっている場合が多く、
時間の経過とともに、所有者の探索が困難になり所有者不明状態になってしまうといっ
た傾向にありました。
当該法案は、この点に着目して現在任意としていた相続登記を義務化し、不動産を取得
した相続人は、取得を知った日から3年以内に登記申請しなければ、罰則が課されるこ
とになりました。その他、住所変更登記についても義務化されることになりました。
又、これらの措置に加え、登記官が住民基本台帳ネットワーク等他の公的機関から情報
を取得した場合に、職権で変更登記ができる仕組みも導入されるとのことです。


これまで所有者不明土地が問題となっている事柄を報道等で幾度となく見かけましたが、
当該法案の成立により、少しでも解消に向かって進行していくか、今後の動向には注視
していきたいと思います。

ウッドショック!

今、住宅業界において「ウッドショック(木材不足)」という言葉が飛び交っています。
住宅用の構造木材の供給不足で、国内にある在庫や多少ある輸入材を多くの業者が
取り合う事態に陥っているとのことです。


実際、筆者のお客様である工務店様も、木材不足の影響で一部の部材が入手できず、
お客様に着工時期を1ヶ月遅らせてもらったという話を聞きました。


そもそもの根源は、報道によるとコロナ禍でアメリカ・中国の木材需要の拡大とコンテナ
不足やコロナ禍による貨物船の減便等による物流事情も加わり、世界中で木材の奪い
合いが始まっているとのことです。


新型コロナの影響による木材の需要増なので、新型コロナが収束していく頃が、木材不
足の転換期となるようです。


東海エリア(特に名古屋市内)においては、戸建業者等による土地購入意欲は相変わら
ず旺盛で、ウッドショックによる土地購入意欲の減退等は考えづらいですが、今後の動
向については注視していきたいと思います。

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