不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

堀畑

アスベスト(石綿)の規制強化

2022年4月1日以降に建物の解体等工事に着手する場合、アスベスト(石綿)に関する
事前調査結果の報告が義務化されました。
改正大気汚染防止法により、これまでもアスベスト規制はありましたが、石綿含有成
形板等が追加規制となったことで、全ての石綿含有建材が規制の対象となりました。
また、そのための調査費用は、施主様が追加負担することになります。

アスベストとは、天然の鉱物繊維をいい、熱や摩擦に強いという特性から建材の他に、
自動車や電気製品等にも使用されてきましたが、発がん性等の有害性が問題となって、
現在は使用禁止になっています。

調査の結果、アスベストの使用が確認された場合、除去しなければなりませんが、
その除去は、解体業者ではなく専門業者でないと行えません。
故に、除去できる専門業者には、作業方針の決定や労働者の指揮、除去において必要
な装置類の点検等の責任者「石綿作業主任者」と、産業廃棄物の正しい後処理を行う
「特別管理産業廃棄物管理責任者」の資格者を置くことが義務付けられます。

アスベスト除去費用は、使用されている場所や量によって変動しますが、建物解体費
用の他に、数十万円から数百万円ほど追加でかかりますので、高額になると不安にな
る施主様もいるかと思います。
ただし、自治体によってはありますが、調査費用の全額、または上限を設けて補助す
る制度や、吹付けアスベスト等を除去、封じ込め、囲い込みの工事にかかる費用の一
部について補助する制度もありますので、一度、物件所在地の自治体に確認されてみ
るのもよいかもしれません。

いつまで続くウッドショック

ウッドショックに関するブログを、昨年5月に書いてからしばらく様子を見聞きして
いましたが、住宅業界においては、未だ収束の見通しが不透明な状況が続いていると
思われます。

「ウッドショック」とは、住宅用の構造木材の供給不足からくる、木材価格の高騰を
示す言葉です。

報道によると、根源となっていたアメリカ等の木材需要は落ち着き減少傾向となって
いるとのことですが、コンテナ不足による運賃の高騰が続き世界的な物流網の混乱は
続いており、ウッドショック前の水準に戻るには時間がかかる見通しとのことです。

この間、日本の住宅業界も建築価格を引き上げる対応を取っており、新築住宅購入希
望者にも影響を及ぼしています。
また、昨年12月には、大手住宅メーカーが、世界トップクラスの大規模な森林を所有
するロシアの企業を買収すると発表しました。
大規模な森林を保有し、良質な木材を安定的に調達することを目的とされていますが、
昨今の、ロシア経済制裁でどの様な影響がでてくるかは注目したいところです。

東海エリア(特に名古屋市内)の住宅用地には、住宅メーカー等による土地購入意欲は
旺盛ですが、動向については引き続き注視していきたいと思います。

おとり広告

1月26日に首都圏不動産公正取引協議会より、「インターネット賃貸広告の一斉調査報告
(第10回)」及び「インターネット売買広告の一斉調査報告(第1回)」が公表されました。

賃貸広告では、同協議会のポータルサイト広告適正化部会の構成会社4社(㈱アットホーム、
㈱CHINTAI、㈱LIFULL、㈱リクルート)が運営する不動産情報サイトにおいて
2021年11月~12月に掲載されていた賃貸住宅の広告から、一定のロジックに基づき、契約
済の「おとり広告」の可能性が極めて高いと思料される401物件を抽出。これらの物件を掲
載していた業者30社を対象として調査。また、売買広告については、㈱CHINTAIを除
く3社において、2021年10月に掲載されていた売買物件の広告から、契約済の「おとり広告」
の可能性が極めて高いとされる232物件を抽出。これらの物件を掲載している事業者62社を
対象として調査を実施。

結果、賃貸広告は、401物件のうち47物件(11.7%)が「おとり広告」として認められ、事
業者別では、30社のうち13社(43.3%)に「おとり広告」が認められた。また、売買につい
ては、232物件のうち27物件(11.6%)が「おとり広告」と認定され、事業者別では、62社
のうち17社(27.4%)の広告が「おとり広告」と認められた。

「おとり広告」とは、顧客を集めたり、手もちの物件を売るために、売る意思のない条件の
よい客寄せ用の物件等の広告をいいます。
インターネット広告においては、成約済物件を広告の更新予定日を過ぎても削除せず、サイ
ト上に掲載し続けることも「おとり広告」とみなされます。
当然ですが、これらの行為は、宅地建物取引業法32条に違反し、不動産の表示に関する公正
競争規約21条で禁止されています。

賃貸、売買とも、「おとり広告」として違反が認められた事業者については、内容に応じて
一定の措置を講るとのことですが、このような行為は、われわれ宅地建物取引業者の信頼を
失いかねません。
「おとり広告」をしないために、情報登録日、直前の更新日、次回の更新予定日等を明確に
表示し、リアルタイムに成約状況を確認のうえ、適切に対処する必要性を改めて感じます。

木造オフィスビル 名古屋に誕生!

先月末、名古屋市中丸の内に8階建の木造オフィスビルが竣工しました。

自動車、航空、ロボット等の設計・生産開発、解析業務を手掛ける企業の名古屋オフィス
として使用されるとのことで、主要な構造に木材を用いた高層ビルは、東海地方で初めて
となります(地下1階地上8階建 敷地面積637.4㎡ 延床面積が約4500㎡)。

RC(鉄筋コンクリート)の柱と木目が直交するように重ねて接着し強度を強めた木材
(CLT)を組み合わせた工法との報道があり、木造ビルというと独特な感じがするので
はと想像していましたが、外観は意外と違和感なく街に馴染んでいるなという印象でした。
又木造のらせん階段は独特の雰囲気を醸し出しています。

建物への木造技術が注目されるのは、持続可能(サスティナブル)な社会の実現に向け、
森林資源と地域経済の循環手段として木材の活用が求められているためですが、今後、
木造ビルが増えてくれば、視覚からも楽しめる温かみのあるユニークな街に変貌していく
と思います。

大阪・関西万博後の土地活用

9月下旬に、2025年の大阪・関西万博の会場となる夢洲に誘致を目指す統合型リゾー
ト(ⅠR)の事業者に「MGMリゾーツ・インターナショナル」と「オリックス株式会社」
のグループが選定された旨の報道がありました。

夢洲は大阪駅から10km圏内の人工島で、このIR計画は万博終了後の広大な土地を活
用するプランです。
IRというとカジノの印象が強いですが、カジノの面積は全体の3%程度で、残り97%
は高級ホテルや国際会議場、テーマパーク等のリゾート施設が占めています。

計画では、事業効果として初期費用額が約1兆800億円(税抜)とされているほか、約
年61,000㎡のカジノ施設をはじめ、IR全体で客室約2,500室の宿泊施設、最
大6,000人以上収容の国際会議場等、年間の来場者数は国内外から約2,050万人
、年間売上約5,400億円を見込んでいるとのことです。
規模が大きすぎてあまりピンとこないですが、万博、その先のIR計画を見据え夢洲への
交通アクセスも整備される予定で、誘致実現すれば一大観光地へ変貌を遂げること間違い
ありません。

IR誘致は和歌山、長崎と競合しどうなるか分かりませんが、今後どのように展開してい
くのか楽しみに見ていきたいと思います。
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