不動産コンサルタントのつぶやき

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ウイルス

緊急事態宣言発令!

当ブログでも新型コロナウイルスの感染拡大による様々な影響について、主に不動産に携わる者としての視点で毎週のようにお伝えしていますが、47日(火)、内閣総理大臣から新型インフルエンザ等対策特別措置法に基づく「緊急事態宣言」が発令され事態はより深刻度を増しました。

同法に基づく「緊急事態宣言」の対象となるのは、東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫、福岡の7都府県となり、弊社の事務所がある名古屋市を含む愛知県は法律に基づく宣言の対象外となりました。これに対し愛知県の大村知事は410日(金)に愛知県独自の緊急事態宣言を発令しました。これにより法律的な裏付けはないものの愛知県についても7都府県と同様に不要不急の外出自粛などが要請されることになりました。

この宣言を受けた対応ですが、レジャー施設ではゴールデンウイーク明けまで休業を決めたところが多く、百貨店も食料品売場を除いて休業するところが多いようです。金融機関や行政機関の窓口は通常通りのようです。

愛知県の緊急事態宣言が発令される前日の9日(木)に帰宅がてら名古屋最大の繁華街である「錦三」と呼ばれる錦三丁目を歩いてみましたが、人はほとんど出ていませんでした。繁華街の活気というものは景気の良し悪しを測るバロメーターのようなものだと思っているのですが、そういった意味では既に壊滅的状況にあることをあらためて認識しました。

 なお、弊社を含む名南コンサルティングネットワークでは愛知県の要請に従い、出社する役職員の7割減を目途に在宅勤務等を導入します。ご迷惑等お掛けすることもあろうかと存じますが何卒ご理解賜りますようお願い申し上げます。

新型コロナウィルス、不動産価格への影響を確認するデータ

毎日のトップニュースが新型コロナウィルスの感染拡大を伝えるものであるように、新型コロナウィルスの感染拡大が止まりません。

インバウンドの激減、政府による外出自粛要請などにより、観光業が大打撃を受けていることや、自動車の製造工場の操業停止により、中小企業などに影響が出ていることなど、新型コロナウィルスが経済へ与える影響が甚大であると感じています。

その影響は、着実に不動産業界に及びつつあると感じています。2月には、それほど影響を感じませんでしたが、3月になると、投資不動産の購入を延期することや、新工場の建設計画を中止することなど、お客様より連絡を受けたためです。

さて、この新型コロナウィルスが不動産価格に与える影響ですが、今のところ、公的機関が公表している不動産価格や指数で確認することはできません。※3月に公表された公示地価は、1月1日時点の価格になりますので、新型コロナウィルスの影響は反映されていません。

★公表されている主な不動産価格や指数
公示地価(1月1日時点の価格を3月に国土交通省が公表)
基準地価(7月1日時点の価格を9月に都道府県が公表)
路線価(1月1日時点の価格を7月に国税庁が公表)
不動産価格指数(不動産価格の動向を指数化した「不動産価格指数」を毎月国土交通省が公表)

上記のもので、新型コロナウィルスが不動産価格へ与える影響を一番早く確認できるのが、不動産価格指数だと思われます。不動産価格指数は、3カ月遅れの数値となっているため、5月(2月のデータ掲載)公表分から影響が反映され始めるのではないかと思っています。

新型コロナの影響で地価はどうなる?

先々週も当ブログで新型コロナウイルスについて触れましたが、依然として事態は悪化の一途をたどっています。224日に日本国内の専門家会議が「今後12週間が瀬戸際」との見方を示しましたが、それから2週間経過しようとしている現時点においても一向に収束の気配は見えません。この間あった大きな動きだけでも

   安倍首相が唐突ともいえる臨時休校の要請を打ち出し、全国の学校が休校に

   マスクは依然として入手困難、トイレットペーパーも品薄になるとのデマにより買い占めが発生

   IOC委員の一人が、事態が収束しなければ東京五輪の中止もあり得ると発言、東京五輪の予定通りの開催に懸念が生じる

   中国・韓国に対し事実上の入国制限の実施

   NY市場では株価が乱高下、日経平均株価も21000円を割り昨年9月以来の安値。円も急激に値を上げ、1ドル105円台に突入

など、歴史的ともいえる事柄が次々に起こっており、「コロナショック」といわれる、世界的なパニック状態に陥っています。

それでは、現時点において地価はどう動いているのでしょうか。弊社内の状況としては、売買契約や不動産決済は通常運転モードで行われており、また、新規に売り出した物件については多くの問い合わせをいただくなど、肌感覚としてはまだあまり影響は出ていない、というのが率直な感想です。

しかし、当然のことながら、個々の不動産の価格形成はマクロ経済の動向にも影響されます。また、その影響を受ける程度は住宅地・商業地・工業地といったエリアの違いによっても大きく異なります。例えば、インバウンドの影響によりここ数年で地価が急激に上昇した大阪ミナミの商業地などでは大きな反動減が予想されますし、実需に基づき売買される駅近くの一般的な住宅地ではそれほど影響を受けないかもしれません。

ならば、今現在の大阪ミナミの地価はどうなっている? と聞かれると正直回答は難しいのです。上場株式であれば、取引市場があり将来動向を織り込む形で株価が形成されますが、不動産にはそういった市場がないため、リアルタイムの地価を把握することが困難なためです。そのため、我が国では不動産鑑定評価制度が存在し、不動産鑑定士が合理的な市場を代行する形で不動産鑑定評価を行う、とされているのですが、鑑定評価を行うためには取引事例や取引件数の推移といった実証データに基づく定量的な分析が不可欠です。しかし、これらの実証データはリアルタイムでの入手が困難であり、データの入手までにどうしてもタイムラグが生じてしまいます。したがって、コロナショックのような急激なマクロ情勢の変化が起こった場合には実証データを入手するまでは、どうしても定性的な分析をせざるを得ない、ということになってしまいます。

個人的には、コロナショックはリーマンショックや東日本大震災に匹敵する「有事」だという認識なのですが、それが不動産市場にどこまでの影響を及ぼすかという点については判断できかねています。

 なお、公的な指標として国が発表する地価として「公示地価」があり3月下旬に発表されます。ただし、今回発表される公示地価の価格判定の基準日は令和211日であり、その時点では新型コロナウイルスの蔓延が顕在化していなかったため、新型コロナウイルスの影響は反映されていないものになります。現在の情勢からすると現実離れともいえる地価が発表されることから発表する国やそれを伝える報道機関はそのことを十分に周知する必要があると考えます(公示地価の発表の時点でコロナショックが収束しているとはあまり考えられないことから報道での扱いも小さくなるとは思われますが)。

新型コロナウイルス

日を追うごとに、新型コロナウイルスの感染が拡大しており、不動産取引への影響が心配になってきました。

近年の地価高騰の要因の1つである“インバウンド”が激減し、外国人で賑わっていた街は、
一気に静まり返ってしまいました。
また、1年の中で最もインバウンド消費が期待できる“春節”に重なってしまったことが、
影響をより大きくしてしまいました。

最近では、不要不急の集まりや外出の自粛が叫ばれるようになり、更に、街から人が消えていっています。
実際、私も来週開催する予定であった会合を本日中止することにしました。
ちなみに、来月も中止にする予定ですが、今後の新型コロナウイルスの感染状況次第では、
4月以降も中止にする可能性もあると考えております。

ここまでくると、景気への影響が心配になるのと同時に、不動産取引への影響が心配になり、
色々考えてしまいます。

・ハウジングセンター来場数等、住宅探しをする人の数が減少し、住宅取引が減少する?
・ホテルの稼働率悪化、宿泊料低下により、ホテル建築ラッシュが終焉を迎える?
・飲食店等の苦境から空店舗の増加、賃料低下を招く?
・建築中の賃貸建物の収支予測にも影響(下方修正や計画見直しを余儀なくされる)?

上記は、何れも不動産需要の減少に繋がる事象であり、不動産価格の低下に繋がります。
現在、不動産価格は高止まりしていますので、低下自体は悪い事ではないと思いますが、
安くしないと売れなくなる(買いたい人が買えなくなる)という状況は、決して好ましくありません。

年始に、東京オリンピック後の景気と不動産価格について触れましたが、
それから2ヶ月も経たないうちに、新型コロナウイルスという新たな要因による
悪化を心配することになるとは、想像もしていませんでした。

改めて、将来の予測は難しいと実感しました。
(新型コロナウイルス感染の1日も早い収束を願っています)


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