不動産コンサルタントのつぶやき

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修繕積立金 段階増額積立方式と均等積立方式

日経新聞などによると、国土交通省が、修繕積立金の段階増額積立方式の値上げ幅について、目安を示す方針とのことです。

修繕積立金について、国土交通省は以前より、均等積立方式を推奨していますが、いまだ、段階増額積立方式のマンションが多くなっています。それは、購入者の
当初の月額負担を軽減し、販売しやすくしているからです。

私のマンションも同じです。私のマンションでは、分譲時にデベロッパーより、①修繕積立金を改定せず、計画的な修繕を実施する際に不足する分を一時金として徴収する案と、②一時金を徴収せず、積立金のみを定期的に改定して対応する案が示されました。

①の案
修繕積立金を月額5,840円とし改定はないものの10年ごとに一時金が発生。
≪一時金≫
○10年目 499,900円
○20年目 1,721,800円
○30年目 748,500円

②の案
≪一時金の徴収無し≫
○1~7年目   月額5,840円
○8~11年目  月額11,120円
○12~15年目 月額16,800円
○16年目以降  月額20,800円(当初金額の約3.5倍)

管理組合結成後、総会の決議により、②に決定しましたが、一時金が大きいことがネックとなり、均等積立方式は選択されなかったと思います。築10年を超え、大規模修繕の時期が迫ってきています。修繕計画作成時よりインフレの影響が大きく、費用が足りなくなる可能性が高くなっています。マンション分譲当時に①の案で一時金のない正真正銘の均等積立方式(月額15,000円程度ぐらい)を提案してくれて、管理組合として選択できていたら、今後の値上げに苦労せず、今よりも安心な将来設計ができていたかもしれません。

(ただし、修繕積立金が当初の10倍を超えるマンションもあるとのことですので、私のマンションは、まだいい方なのかもしれません。)

国土交通省が、
修繕積立金の段階増額積立方式の値上げ幅について、目安を示せば、デベロッパーが過度に当初の修繕積立金を低く抑えられなくなりますので、購入者は、今よりも安全な資金計画を立てられると思います。

老朽化マンションの建替え

先日、老朽化した分譲マンションを円滑に建て替えられるよう、来年の通常国会で区分所有法の改正に向けた要綱案が報道されました。
現行法は、建替えに区分所有者の「5分の4」以上、取壊しに「全員」の同意が必要ですが、建替えや取壊しに必要な割合を、いずれも所在明らかな所有者の「4分の3」以上に緩和する内容のもの。
また、耐震性や耐火性に問題があれば、「4分の3」以上の同意で建替えや取壊しが可能となることや、その他、区分所有者が不明の場合には、決議の母数から除外すること等も協議されています。
マンションの老朽化が進み、同時に居住者の高齢化や空室化が進んでいけば、管理が行き届かなくなるマンションが大量に発生することが予想されるため、これらの再生が喫緊の課題となっています。今後の対策等の動向には注目し見ていきたいと思います。

不動産投資の目的

一口で不動産投資といっても、その種類は様々です。
購入する不動産の種類による分類もあれば、規模や契約形態等様々です。
例えば不動産の種類で考えると、下記のように分類ができます。

〇区分所有マンション(一室を保有する。)
〇一棟のアパートやマンション(主に住宅)
〇一棟のビル(事務所やテナント等)
〇底地(店舗等に貸している土地)
〇駐車場(コインパーキングや月ぎめ駐車場)

それぞれのメリットやデメリットもありますが、投資を行う際に
一番重要なことは、「投資の目的を明確にする」ことです。

例えば、資産を増やすためであればキャッシュフロー重視、
相続対策のためであれば評価額を重視する等、目的に合致するものを
選ぶべきです。
また、不動産の投資は比較的投資額の低い区分所有マンションでも
1,000万円を超える投資になり、慎重にリスクを検証する必要があります。

確かに不動産投資は、うまく活用すれば資産を増やすことにつながりますが、
投資額も大きく、言い換えれば「事業」を行うことと同義語です。
どのような事業も簡単にできるものはなく、それ相応のリスクや
労力を伴うものと考えてよいでしょう。

不動産投資を行う際には、「投資の目的」を明確にし、
十分なリスク検証の上行うことをお勧めいたします。
また、弊社は不動産投資のコンサルティングも行っていますので、
お気軽にお問合せください。

定期借地権付き分譲マンション

分譲マンションの土地について、一般的な所有権の他に、一般定期借地権によるものがあることはご存じでしょうか。

簡単にご説明すると、「マンションの敷地が借地」であることです。
借地であるため、一般的な分譲マンションと下記のような違いがあります。
①販売価格に土地が含まれていないため、一般的な所有権のマンションと比較して価格が安い傾向にある。
②土地の固定資産税を支払う必要がない。
③毎月の地代の支払いが必要。
④購入時に権利金や敷金等の支払いが必要。
⑤契約期間満了後(50年以上)には、建物を解体して更地にして返還する必要がある。(解体準備金等の積み立てが必要)

特に⑤については、分譲マンションは基礎がしっかりしており、解体費用が高額になる可能性があります。
しかしながら、最近販売が開始された新築の定期借地権マンションにおいて、⑤の解体更地での返却が不要、
期間満了時にその建物を無償で地主が引き取るという方式が採用されています。
地主がそのマンションの開発業者であり、その建物の建築主であることから、その建物の譲渡を受けたあと、再利用等を検討する予定とのことです。
建物の解体は、新築時にはかなり先の話なので現実感がありませんが、大きな費用がかかることもあり
ご検討のネックになりやすい事項です。これがクリアされる定期借地権付きマンションが販売されるとのことで、今後の売れ行きに注目していきたいと思います。

超高級マンション

今年11月に超高級マンションが「麻布台ヒルズ森JPタワー」の最上階(64階)に登場するとの報道がありました。

1フロアに3戸だけ作られたペントハウスで、ワンルームマンション約75戸分の広さがある最も大きな部屋の分譲価格は非公開ながら約200億円とのこと。

54~64階までには、超高級ラグジュアリーホテルのアマンが手掛けた91戸の分譲住宅が売り出され、各戸に専用エレベーターが直結し、居住者は54階と56階にあるラウンジやバー、専用シェフがサービスを提供するプライベートダイニングルーム、プールやスパなどの専用施設が利用できるそうです。

筆者には、どの様にすごいサービス内容になっているか想像もつきません。また、ペントハウス(3戸)を除く分譲住戸の平均販売価格は約20億円とのことですが、丸が1つ減っても(マンションの価格?)凄すぎで言葉になりません。
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