不動産コンサルタントのつぶやき : 売買

2022年05月09日18:08

マンション理事長というお仕事

カテゴリ: 可児; マンション

現在居住している分譲マンションの理事長を引き受けることになりました。

部屋番号ごとの輪番制で役員を選ぶことになっており、個人的にはほとんどやることがない監事がよかったのですが、くじ運がわるく？みごと理事長のくじを引いてしまいました。

そうはいってもそこまでやることはなく、たまに管理会社の担当者と打ち合わせをしたり、書類にハンコを押したりといった具合です。また、先日駐車場の抽選会があったのですが、理事長の仕事といえば、くじが入った箱を手に持つことぐらいでした。

駐車場といえば、私の住むマンションは、分譲当時は機械式の立体駐車場があったのですが、老朽化し故障も多く、部品も手に入りにくくなるということで、大規模修繕のタイミングで撤去しました。平面駐車場のみになると当然台数が足りなくなるのですが、マンションの裏にたまたま大きな月極駐車場があったことから、管理組合が必要台数をその駐車場で借りた上、差額を補填して区分所有者に貸すことにしたため台数不足の問題は生じませんでした。

私が住むマンションの場合、たまたま裏に大きな月極駐車場があったため、台数不足の問題は生じなかったのですが、都心部で建物が密集しているようなところだと近隣で代替駐車場が確保できず、立体駐車場を撤去という選択肢が取りづらいマンションも多いと思います。

分譲マンションを購入する場合、意外な盲点になるので注意が必要かもしれません。

また、ひとつ気になっているのが、今後、自動車の電動化が進む可能性が高い一方、マンションに充電設備を導入するハードルが高いということです。

それなりの充電設備を導入しようとすると電気容量の関係から既存の設備では対応できず、新たに電源を引き込む必要がある一方、受益者負担をどうするか、EVを持つ人と持たない人の公平性をいかに確保するかなど、様々な問題を解決する必要があるためです。

私が住むマンションの場合、議論が俎上に載るのはおそらく5年後かさらに先の次の大規模修繕を行うタイミングくらいだと思います。

そのタイミングで理事長を引き受ける人は大変だと思います。そういった意味では引き受ける年度により負担度に大きな差があるのがマンションの理事長という仕事なのかもしれません。

2022年04月01日10:56

固定資産税等の清算金

カテゴリ: 大喜; 売買

新しい令和4年度が本日から始まりました。
全国でまん延防止等重点措置は終了されましたが、感染状況は予断を許さない状況です。
また、世界的にも暗い話題が多く、ニュースを見ても先行き不安になることも多くあります。
不動産業界でもコロナ禍に加えて戦争による資材価格の高騰等、影響は出始めています。
注意深く情報を収集する必要があると普段以上に感じています。

不動産を所有し、新しい年度が始まると、4月～5月に固定資産税等の納付書が送付されてきます。
固定資産税等は「その年の1月1日に所有している方」に納税義務があり、
仮に1月～3月に不動産を売却したとしても、その年の納付書は旧所有者に送付されることになります。

通常、固定資産税等の清算を行うのですが、方法としては
①当該年度の固定資産税等の税額を次年度の税額とみなし、不動産引渡時に清算する。
②次年度分の固定資産税等の納付書で実際の税額を確認し、その税額を買主様から清算してもらう。
（いわゆる「後清算」と呼ばれるものです。）
の二通りとなります。

①であれば特に気にする必要はありませんが、②であれば、売却時の仲介業者と連絡を取り、
買主様と清算する必要があります。

後から清算するので忘れがちですが、1月～3月に不動産を売却した方は、
固定資産税等の清算方法を確認の上、②の清算方法であれば納付書が届き次第
仲介業者へ連絡をすることを忘れないようにしましょう。

2022年03月18日20:00

マンションの植栽のこれから

カテゴリ: 田上; マンション

私は、今年で築10年を迎えるマンションに住んでいますが、そのうち6年間は理事（3年間理事長）務めました。自分が進めたかった無料駐車場の有料化を達成したこともあり、今年の6月の総会で引退することに決めました。

理事として最後の総会で、管理組合員の皆様に提案し採決いただく議題の一つに、植栽の管理会社の変更があります。

今までは、マンションの管理会社が代行して植栽会社の選定をし、年間160万円の費用が掛かっていましたが、枯れが目立つなど、年間費用が妥当な金額かどうかが分かりませんでした。また、植栽会社の方とのコミュニケーションもマンション管理会社経由ということもあり上手くいかず、枯れの原因も分かりませんでした。

そのため、管理会社へ丸投げするのではなく、理事会で直接植栽管理会社を探そうと話し合いました。以下の方法で候補先を選択し、植栽管理に関する見積もりを依頼しました。

①自治会から紹介を受けた植栽会社。
②インターネットで検索した地元の植栽会社
③インターネットで検索した隣町にある、大学の植栽などを手掛ける植栽会社

①は、現在の金額を超える見積もりのため×
②は、25％程度の費用削減での見積もり。提案もほどほどある。
③は、いろいろな魅力的な提案があるが、②よりは高い。

最終的には②で決定し、6月の総会を経て決定となります。
今回の植栽会社の選定にあたり、①～③のすべての植栽会社の方にマンションの植栽を見てもらいました。皆さん植栽を仕事にしているだけあって、植栽が好きなことが伝わってきますし、私たちが問題にしている枯れの原因など、いろいろと説明してくれました。おそらく、どの植栽会社を選択しても現在より植栽はよくなると感じます。

②の植栽会社は、植栽の交換など長期的に現在の環境を見直しし、住民の方がマンションの植栽で季節を楽しんでもらえるようにしたいと発言されています。

これからマンションの植栽がどの様に変化していくのか楽しみです。

タグ：: マンション; 理事; 植栽; 固定費削減

2022年03月04日09:33

いつまで続くウッドショック

カテゴリ: 堀畑; 戸建

ウッドショックに関するブログを、昨年5月に書いてからしばらく様子を見聞きして

いましたが、住宅業界においては、未だ収束の見通しが不透明な状況が続いていると

思われます。

「ウッドショック」とは、住宅用の構造木材の供給不足からくる、木材価格の高騰を

示す言葉です。

報道によると、根源となっていたアメリカ等の木材需要は落ち着き減少傾向となって

いるとのことですが、コンテナ不足による運賃の高騰が続き世界的な物流網の混乱は

続いており、ウッドショック前の水準に戻るには時間がかかる見通しとのことです。

この間、日本の住宅業界も建築価格を引き上げる対応を取っており、新築住宅購入希

望者にも影響を及ぼしています。

また、昨年12月には、大手住宅メーカーが、世界トップクラスの大規模な森林を所有

するロシアの企業を買収すると発表しました。

大規模な森林を保有し、良質な木材を安定的に調達することを目的とされていますが、

昨今の、ロシア経済制裁でどの様な影響がでてくるかは注目したいところです。

東海エリア（特に名古屋市内）の住宅用地には、住宅メーカー等による土地購入意欲は

旺盛ですが、動向については引き続き注視していきたいと思います。

2022年02月24日18:33

住宅ローンの審査基準

カテゴリ: 大喜; 売買

　住宅を購入するときに、金融機関で住宅ローンを組むことが多いと思います。

　住宅ローンは金融機関から借り入れをしますので、借入に際して金融機関の審査が
あります。モデルハウスやモデルルームに訪問すると、担当営業の方から「ご年収」や
「自己資金」を質問されることが多いと思いますが、これは借り入れの審査に必要な情報なので

確認されます。

　ではこの審査基準は、いったいどのような基準になっているのでしょうか。

　審査基準は金融機関によって違いがありますが、一般的には下記の情報をもとに審査されます。

　・ご年収（会社員の方であれば源泉徴収票の「支払金額」に記載されています）

　・自己資金

　・勤続年数

　・他の借り入れ（車のローン等）の有無

　・返済比率

　この中でも重要な判断材料となる「返済比率」についてご説明します。

　「返済比率」とは、「一年間の借入返済額の年収における割合」のことです。
　これは年収に対して返済額がどれくらいの割合なのかを見て、返済に無理がないかを
　確認しています。返済比率が低ければ低いほど、返済に余裕があるとの見方ができます。
　返済比率の計算式は下記の通りです。

　返済比率（％）＝一年間の返済額（他の借入金の返済額も含む）÷年収

　例えば、年収500万円、一年間の返済額が100万円の場合は、

　100万円　÷　500万円　＝　20％

　となります。

　金融機関ごとに返済比率の上限が決まっており、その数値は一定ではありませんが、
住宅金融支援機構が扱う「フラット35」では、年収400万円以上の場合35％となっています。

　借入の審査は総合的に判断されますので、返済比率が上限以内に収まっていれば
必ず審査に通るわけではありませんが、重要な判断材料となっています。

　住宅ローンの支払いに無理がないかを把握する意味でも、返済比率を知ることは
住宅を購入される際の検討材料の一つになると思います。

　※住宅ローンの審査基準は金融機関によって違います。詳しくは金融機関にご確認ください。　