不動産コンサルタントのつぶやき

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マンションの住民が損害を賠償することもある!?

 2020年に神奈川県逗子市にて、マンションの敷地にある擁壁が崩れ、人を死亡させる事故が起きました。その事故で遺族がマンションの管理会社などを訴えていましたが、先月、遺族とマンションを区分所有する住民らとの和解が成立し、住人らは遺族へ1億円の和解金を支払うことがニュースで報道されました。

 遺族は、マンション管理人が事故前日に擁壁に約4メートルの亀裂があるのを発見して管理会社に連絡したにもかかわらず、管理会社は対応を怠ったとしています。また、危険な敷地(傾斜地)に建つマンションを区分所有する住民にも責任があるとして訴えていました。※住人らとの和解は成立していますが、管理会社などは争う姿勢で訴訟は継続しています。

 私は、マンションに住んでいますが、マンションの敷地や建物本体などの共有部分が原因で事故が起きた場合、住民が損害を賠償することもあるのだと少し驚きました。本件の場合、例えば、このマンションの戸数が50戸とすると、1戸あたりの和解金の負担額は200万円になります。かなり大きな金額と言えます。

 さて、マンションの共有部分が原因で事故が起きた場合、区分所有者はどのような責任を負うのでしょうか。

 民法第717条第1項では、「土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。」と記載されています。
  
 そのため、まずは占有者が責任を負うことになります。マンションで占有者とは住人になると思いますが、区分所有者の方もいれば、賃借人の方もいると思います。しかし、例え貸していたとしても、賃借人が必要な注意をしたときは、区分所有者が責任を負うことになります。なお、区分所有者は故意や過失の有無にかかわらず責任を負います。

 私のマンションでも管理人さんが、外壁のタイルの剥がれなど常時確認しています。過去にはタイルの浮きが確認されたので、理事会で直ちに検討し費用をかけて修理しました。修理を先延ばしして事故を起こすと修理代だけで済まなくなるという事は想像はできていても、この様なニュースを見ると、修理しておいてよかったと感じます。

 本件のように傾斜地に建っているマンションもあります。危険なわけではないと思いますが、最近では大雨等の自然災害も多いため、定期的に擁壁の状態について確認すべきですし、建物本体についても外壁のタイル等の剥がれなど、日常点検が重要だという事を再認識しました。

≪夏季休業のご案内≫
弊社では、誠に勝手ながら下記日程を夏季休業とさせていただきます。
■夏季休業期間
8月11日(祝)~ 8月15日(火)
休業期間中にいただいたお問合せについては、8月16日(水)以降に順次回答させていただきます。
皆様には大変ご不便をおかけいたしますが、何卒ご理解の程お願い申し上げます。

不動産の価格査定とAI

AIの普及に伴い、不動産の価格査定も、AIによる自動算出ができるポータルサイト等が増えてきました。

不動産の価格査定は、不動産の種類にもよりますが、基本的には
①公的価格(路線価や公示価格等)
②実際に取引された近傍類似の成約価格
の二つを参考に行います。

したがって、上記の情報があれば、概算の価格が算出できますが、
AIで算出した査定価格と、実際に不動産業者が査定した金額には差があります。

理由は、②のデータがAIと不動産業者で見るデータが違うためです。
①については誰でも見れる情報なので問題はありませんが、
②についてはAIで査定する場合、インターネット上及び運営会社が保有しているデータを参考にしています。
対して不動産業者の場合、不動産業者のみが閲覧することができるレインズというDBに蓄積された
実際の成約価格をもとにして価格査定を行います。
インターネット上にあるデータは、基本的に「売出価格」であり、実際に取引された「成約価格」であるかは不明です。例えば、3,000万円で売出していた土地が、実際には2,800万円で成約したのであれば、AIの参考値は3,000万円、不動産業者の参考値は2,800万円となります。

また、AIの場合は現地の状況については考慮していません。例えば隣の敷地との境界に高低差がある場合、一般的にはその高低差に対する工事費用を考慮しなければいけませんが、AIの場合は考慮はされません。

したがって、ある程度の幅をもった概算金額の算出にはAIは向いていますが、実際の成約想定価格の算出まではまだ不向きであると考えます。
AIによる価格査定がもっと本格的に、また実用的になるためには、そのバックデータをどのように整備するかが課題だと思います。またそれは、業界として取り組む必要があるように感じます。


パンダ部屋!?

どこの業界でもそうですが、業界特有の言い回しというか用語があります。もしかしたら不動産業界は、そういった特有の用語が多い業界のひとつかもしれません。

今回は、そんな特有な用語のひとつである『パンダ部屋』についてご紹介します。

私がはじめて『パンダ部屋』という用語を聞いたとき、正直ピンときませんでした。恥ずかしながらパンダのように白黒の内装の部屋を思い浮かべてしまいました。

勘が鋭い方ならお気づきかもしれませんが、『パンダ部屋』の”パンダ”は『客寄せパンダ』の”パンダ”です。

新築分譲マンションの販売において、そのマンションに興味を持ってもらうように販売価格を相場より安く設定したり、設備などの条件をよくしたりと、あたかも客寄せパンダのごとく売り出される部屋のことをいいます。

客寄せパンダなので、そういった部屋はいくつもあるわけでもなく、多くは低層階の専有面積がやや狭めの部屋に設定されることが多いようです。

また、客寄せパンダをすぐに放出してしまってはその後の販売に響くのでなかなか買いづらかったりすることもあるようです。

新築分譲マンションを検討される際、広告やパンフレットをじっと見ると他の住戸より安かったり、条件のよい住戸が見つかったりするかもしれません。

もしかしたらその部屋は『パンダ部屋』かもしれません。

新築分譲マンションを検討される際には知っておいてよい用語だと思いますので紹介させていただきました。

マンション理事長というお仕事

現在居住している分譲マンションの理事長を引き受けることになりました。

部屋番号ごとの輪番制で役員を選ぶことになっており、個人的にはほとんどやることがない監事がよかったのですが、くじ運がわるく?みごと理事長のくじを引いてしまいました。

そうはいってもそこまでやることはなく、たまに管理会社の担当者と打ち合わせをしたり、書類にハンコを押したりといった具合です。また、先日駐車場の抽選会があったのですが、理事長の仕事といえば、くじが入った箱を手に持つことぐらいでした。

駐車場といえば、私の住むマンションは、分譲当時は機械式の立体駐車場があったのですが、老朽化し故障も多く、部品も手に入りにくくなるということで、大規模修繕のタイミングで撤去しました。平面駐車場のみになると当然台数が足りなくなるのですが、マンションの裏にたまたま大きな月極駐車場があったことから、管理組合が必要台数をその駐車場で借りた上、差額を補填して区分所有者に貸すことにしたため台数不足の問題は生じませんでした。

私が住むマンションの場合、たまたま裏に大きな月極駐車場があったため、台数不足の問題は生じなかったのですが、都心部で建物が密集しているようなところだと近隣で代替駐車場が確保できず、立体駐車場を撤去という選択肢が取りづらいマンションも多いと思います。

分譲マンションを購入する場合、意外な盲点になるので注意が必要かもしれません。

また、ひとつ気になっているのが、今後、自動車の電動化が進む可能性が高い一方、マンションに充電設備を導入するハードルが高いということです。

それなりの充電設備を導入しようとすると電気容量の関係から既存の設備では対応できず、新たに電源を引き込む必要がある一方、受益者負担をどうするか、EVを持つ人と持たない人の公平性をいかに確保するかなど、様々な問題を解決する必要があるためです。

私が住むマンションの場合、議論が俎上に載るのはおそらく5年後かさらに先の次の大規模修繕を行うタイミングくらいだと思います。

そのタイミングで理事長を引き受ける人は大変だと思います。そういった意味では引き受ける年度により負担度に大きな差があるのがマンションの理事長という仕事なのかもしれません。

固定資産税等の清算金

新しい令和4年度が本日から始まりました。
全国でまん延防止等重点措置は終了されましたが、感染状況は予断を許さない状況です。
また、世界的にも暗い話題が多く、ニュースを見ても先行き不安になることも多くあります。
不動産業界でもコロナ禍に加えて戦争による資材価格の高騰等、影響は出始めています。
注意深く情報を収集する必要があると普段以上に感じています。

不動産を所有し、新しい年度が始まると、4月~5月に固定資産税等の納付書が送付されてきます。
固定資産税等は「その年の1月1日に所有している方」に納税義務があり、
仮に1月~3月に不動産を売却したとしても、その年の納付書は旧所有者に送付されることになります。

通常、固定資産税等の清算を行うのですが、方法としては
①当該年度の固定資産税等の税額を次年度の税額とみなし、不動産引渡時に清算する。
②次年度分の固定資産税等の納付書で実際の税額を確認し、その税額を買主様から清算してもらう。
(いわゆる「後清算」と呼ばれるものです。)
の二通りとなります。

①であれば特に気にする必要はありませんが、②であれば、売却時の仲介業者と連絡を取り、
買主様と清算する必要があります。

後から清算するので忘れがちですが、1月~3月に不動産を売却した方は、
固定資産税等の清算方法を確認の上、②の清算方法であれば納付書が届き次第
仲介業者へ連絡をすることを忘れないようにしましょう。
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