不動産コンサルタントのつぶやき

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賃貸

投資用区分マンション、表面利回りの「罠」!?

近年、本業とは別に収入を得たい方や、将来の生活設計のために不動産投資をする人が増えています。

不動産投資のメリットの一つとして、借り入れできることがありますが、借り入れができるために、頭金が数万円で始められることをアピールして、不動産投資では価格の低い部類である区分マンションを不動産投資の登竜門として位置づけ販売している会社が多くあります。

果たして、投資用区分マンションは、本業とは別の収益の柱になるのか。投資用区分マンションの表面利回りに焦点をあてて記事にしたいと思います。

投資用区分マンションの販売会社では、表面利回りで銀行に預け入れる金利などと比較し、不動産投資が優れている点をアピールしていますが、この表面利回りは、経費などが入っておらず注意が必要です。

表面利回り=年間賃料÷物件価格

区分マンションの経費として大きいものが、
①管理費
②修繕積立金
③固定資産税・都市計画税
④住戸内の修繕費用 などです。

①②は、毎月支払いが必要です。また、築年数経過後に引き上げられることもあります。
③は、毎年支払いが必要です。新築で投資用区分マンションを購入された方は、購入当初から5年間(認定長期優良住宅は7年間)は、固定資産税が2分の1に減税されていますので、減税期間が終了した際は支払いが増えますので、注意が必要です。
④は、室内の修繕費です。新築から数年間は大きな支出はないかもしれませんが、築10年を目途に給湯器の交換等、大きな支出が増えます。また、入居者の入れ替えの際にクロスの交換や、ハウスクリーニングなどの費用が必要になります。

また、入居者が退去した場合は、収入が0円になり、借入金返済や上記①~④の費用が必要になりますので、収支はマイナスになります。すぐに入居者が見つかればいいのですが、見つからない場合は収支がマイナスとなる状況が続きます。

加えて、マンション自体の価格が下落する可能性も考えておかなくてなりません。マンションの価格が下落した場合は、借入金の返済ができず、売却したくても売却できないという状況になるかもしれません。

このように、投資用マンションの購入を検討する際は、表面利回りだけで判断するのではないく、経費を含めた収支の計算が必要ですし、収支がマイナスになる期間があることも考え、慎重に判断することが必要です。

空きスペースの活用

先日のテレビの特集で、「銀行ATMの跡地」の活用が取り上げられていました。
金融機関の統廃合、ATMの提携による設置台数の削減後の取り組みとして、
パン屋やプリン屋等がATM跡地を利用して出店しているとのことでした。

金融機関の統廃合の流れのなかで、三重県の三重銀行と第三銀行が統合し、
5月1日から三十三銀行として業務が開始されましたが、この流れは続くと
想定されます。

また、店舗の軒先のスペースをインターネット上で時間貸するようなサービスを
提供している専門業者もあり、時代とともに活用方法は多様化しているように感じます。
(コンビニ跡地についても、家族葬向けの店舗やコインランドリー等の出店が目立ちます。)

不動産の活用というと、ある程度まとまった土地があり、それを定期借地として
一括で貸すか、アパートや店舗を建築するといった方法以外にも、様々な活用法が
工夫次第で存在します。(ある程度、活用できる需要があることが前提ですが。)
不動産の活用でお悩みがあれば、様々な活用法がご提案できる可能性がありますので、
お悩みがあればぜひご相談ください。

賃貸不動産の売却を検討されている方へ

日々の業務の中で、賃貸不動産の売却の相談を受けることがあります。
売却を検討される主な事由は、以下のとおりです。

○賃料下落・空室増加により収入が減少する一方で修繕費等の支出は増加するため
○退去後のリフォーム費用が高額であり未実施の貸室が増加しているため
○不動産賃貸を引継いてくれる子供がいないため
○夫婦二人ともがしっかりしているうちに売却したい
○売却により借入金を完済して楽になりたい

それぞれの事由は異なりますが、建物新築時からの経過年数とともに、
不動産賃貸は年々厳しくなるという事実については一致していると考えています。
しかし、年々厳しくなる一方で、毎月の賃料収入があるため、売却の決断を
先送りしているケースは少なくありません。
特に最近では、新型コロナウィルスの感染拡大の影響による不動産価格の下落が
報じられていますので、先送りの傾向が強くなっています。

しかし、個人的には、逆の現象が起こっていると感じています。
売却時期の先送りにより、賃貸不動産の売物件数が減少している一方で、
同じく新型コロナウィルス感染拡大の影響により、金余りが生じており、
その行き場を失った資金が不動産市場に流れて来ている。
そして、賃貸不動産がその主な投資先となっている。
結果として、賃貸不動産の価格に下落の兆候は見られず、寧ろ、売出開始から
成約までの期間は短くなっている。
加えて言うと、“2020年から2021年前半が売り時であった”と数年後に
語られるようになると勝手に予想しています。

私の意見の真偽のほどは分かりませんが、偽りであったとしても、
売出のみで売却しなければ損はしませんので、上記に共感できる部分があれば、
まずは一歩踏み出し、売出を開始してみてください。
当然ではありますが、弊社は、喜んで売却のお手伝いをさせていただきます。

コロナ後のテナント動向

6月からの経済活動再開を受けて1か月経過しましたが、
今でもコロナウィルスの影響は様々な方面に及んでいます。
昨日も、よく行く靴屋さんが8月いっぱいで閉店するとの連絡がありました。
大規模なショッピングモールにあるお店なのですが、やはり売り上げ減少に伴う
閉店であることは想像に難くないところです。

今後も、影響の大きい飲食業界、百貨店での閉店が続くだろうと予想されます。
不動産市況においても、投資用の不動産の観点で見ると住宅系(アパートやマンション)は
大きな影響は今のところ聞かれませんが、商業用のテナントビル等は閉店による空室の増加、
ひいては不動産価値の減少は避けられないと考えます。
また、オフィスに関してもテレワークの推進による影響がどこまで出るのか、
未知数な部分もあります。
今後の市況において、様々な予測が専門家からも出ていますが、
足元で起きていることと照らし合わせて、慎重に見極める必要があります。

東京の感染者数も再び100人を超えており、今後の動向も予断を許さない状況です。
投資環境としても、慎重に見極める必要があると考えております。

賃貸住宅のインターネット回線

緊急事態宣言が解除され、弊社でも6月1日よりテレワークによる在宅勤務から通常勤務に
切り替わりました。
テレワーク期間中に、賃貸住宅でインターネット(光回線)を利用した入居者から建物管理
会社に対して、光回線が遅いといった類のクレームが多数発生したそうです。
なぜ光回線が遅くなるかというと、「①1本の回線に対して利用者が多過ぎる」「②部屋への
配線方式が電話回線(VDSL)になっている」「③プロバイダ側に問題がある」「④Wi-Fiルー
ターやONU(光回線終端装置)が古い」といった理由だそうです。
昨今、賃貸住宅においては単身向け・ファミリー物件ともに入居を決める際の決め手となる
のが部屋の設備です。
その中でも「インターネット無料」等は重要なポイントで、複数の候補物件から入居を決める
場合には、無料インターネット設備の有無が決め手となることも少なからずあります。
賃貸住宅のオーナーの中には、インターネット無料を謳って入居募集をしたいため、利用者
の満足度等はあまり考慮せず、安価な初期費用・保守費用のみで判断し導入を決定した
賃貸住宅も数多く存在しています。
しかしながら働き方改革や業務のリスク分散という観点から、テレワークが拡大する方向性
は今後も変わらないため、インターネット回線等含む設備スペックの充実がますます入居率
確保には求められるようになってきます。
また、ワークスペース付物件や共用部に入居者が共同利用できるワークスペースを設置した
賃貸住宅等も、今後の需要ニーズが高い項目になってくるかもしれません。
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