不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

賃貸

賃貸市場における高齢者

今月初旬、様々な事情で住宅を借りるのが困難な単身高齢者等の「住宅確保要配慮者」に対する支援拡充に向け、国土交通省、厚生労働省、法務省が合同で検討会を設置し、入居者がサポートを受けられながら生活が続けられる仕組みづくりを目指していくとの報道がありました。

これまでも高齢者が民間賃貸住宅の入居申込の際、「保証人」の確保、入居中の「孤独死」や「意思能力の喪失」等といったことを問題視し、大家さんや管理業者から入居を断られるケースが度々発生しています。

築年数が古く駅からの距離があるアパート等は、高齢者の占める割合が高くなる傾向にあります。
空室が目立つ築年数の古いアパート等の大家さんにとっては、入居前の支援だけでなく、入居後の見守り等まで一貫して関与してもらえる仕組みづくりの拡充は、新たなビジネス機会の到来と捉えることもできます。

住宅は生活の基盤となるため、大家さんの懸念が払しょくでき、単身高齢者も安心して暮らせる一刻も早い法整備を期待し見守りたいと思います。

建物保護に関する法律

土地を有償で借りて建物を建築しているケースで、様々なご相談をいただくことがあります。
この場合、必ず「借地権」について考慮しなければいけませんが、
税務に携わる方や地主様、不動産業者以外の方であればあまり聞きなれない言葉かもしれません。

「借地権」とは、建物を建築するために、地主様に賃料(地代)を払って土地を借り利用する権利のことです。 そのため、建物を建築しない駐車場や資材置き場等は該当せず、借地権は発生しません。

上記のとおり、土地を借りて利用する権利であるため、その権利を第三者に対して主張するためには、借地借家法では下記の方法によるものと定められています。
①賃借権を登記する。
②借地上の建物を登記する。

上記①については地主様の承諾が必要なので、通常は②の建物登記を行うことにより、借地権を主張することになりますが、昔は①のみでしか借地権を主張する方法がなかったようです。

調べてみると、
①による借地権の主張は昔からあったようですが、その登記には地主様の承諾が必要であり、実際には借地権を登記できるケースが非常に少なく、第三者に対してその権利を主張できない状態でした。権利を主張できないということは、仮に地主が土地を転売した場合、新しい土地の所有者に対して借地権を主張できないことから、土地を明け渡す必要がでてきます。それを地主側が悪用し、地代値上げのために仮想的に土地を転売することが横行したため、地主の承諾を要しない②の方法が、明治42年に施行された建物保護に関する法律により定めれたとのことです。

その後も様々な改正を経て、現在の「借地借家法」になっていますが、そういった成り立ちを少し調べてみるのも面白いかもしれません。

投資用区分マンション、表面利回りの「罠」!?

近年、本業とは別に収入を得たい方や、将来の生活設計のために不動産投資をする人が増えています。

不動産投資のメリットの一つとして、借り入れできることがありますが、借り入れができるために、頭金が数万円で始められることをアピールして、不動産投資では価格の低い部類である区分マンションを不動産投資の登竜門として位置づけ販売している会社が多くあります。

果たして、投資用区分マンションは、本業とは別の収益の柱になるのか。投資用区分マンションの表面利回りに焦点をあてて記事にしたいと思います。

投資用区分マンションの販売会社では、表面利回りで銀行に預け入れる金利などと比較し、不動産投資が優れている点をアピールしていますが、この表面利回りは、経費などが入っておらず注意が必要です。

表面利回り=年間賃料÷物件価格

区分マンションの経費として大きいものが、
①管理費
②修繕積立金
③固定資産税・都市計画税
④住戸内の修繕費用 などです。

①②は、毎月支払いが必要です。また、築年数経過後に引き上げられることもあります。
③は、毎年支払いが必要です。新築で投資用区分マンションを購入された方は、購入当初から5年間(認定長期優良住宅は7年間)は、固定資産税が2分の1に減税されていますので、減税期間が終了した際は支払いが増えますので、注意が必要です。
④は、室内の修繕費です。新築から数年間は大きな支出はないかもしれませんが、築10年を目途に給湯器の交換等、大きな支出が増えます。また、入居者の入れ替えの際にクロスの交換や、ハウスクリーニングなどの費用が必要になります。

また、入居者が退去した場合は、収入が0円になり、借入金返済や上記①~④の費用が必要になりますので、収支はマイナスになります。すぐに入居者が見つかればいいのですが、見つからない場合は収支がマイナスとなる状況が続きます。

加えて、マンション自体の価格が下落する可能性も考えておかなくてなりません。マンションの価格が下落した場合は、借入金の返済ができず、売却したくても売却できないという状況になるかもしれません。

このように、投資用マンションの購入を検討する際は、表面利回りだけで判断するのではないく、経費を含めた収支の計算が必要ですし、収支がマイナスになる期間があることも考え、慎重に判断することが必要です。

空きスペースの活用

先日のテレビの特集で、「銀行ATMの跡地」の活用が取り上げられていました。
金融機関の統廃合、ATMの提携による設置台数の削減後の取り組みとして、
パン屋やプリン屋等がATM跡地を利用して出店しているとのことでした。

金融機関の統廃合の流れのなかで、三重県の三重銀行と第三銀行が統合し、
5月1日から三十三銀行として業務が開始されましたが、この流れは続くと
想定されます。

また、店舗の軒先のスペースをインターネット上で時間貸するようなサービスを
提供している専門業者もあり、時代とともに活用方法は多様化しているように感じます。
(コンビニ跡地についても、家族葬向けの店舗やコインランドリー等の出店が目立ちます。)

不動産の活用というと、ある程度まとまった土地があり、それを定期借地として
一括で貸すか、アパートや店舗を建築するといった方法以外にも、様々な活用法が
工夫次第で存在します。(ある程度、活用できる需要があることが前提ですが。)
不動産の活用でお悩みがあれば、様々な活用法がご提案できる可能性がありますので、
お悩みがあればぜひご相談ください。

賃貸不動産の売却を検討されている方へ

日々の業務の中で、賃貸不動産の売却の相談を受けることがあります。
売却を検討される主な事由は、以下のとおりです。

○賃料下落・空室増加により収入が減少する一方で修繕費等の支出は増加するため
○退去後のリフォーム費用が高額であり未実施の貸室が増加しているため
○不動産賃貸を引継いてくれる子供がいないため
○夫婦二人ともがしっかりしているうちに売却したい
○売却により借入金を完済して楽になりたい

それぞれの事由は異なりますが、建物新築時からの経過年数とともに、
不動産賃貸は年々厳しくなるという事実については一致していると考えています。
しかし、年々厳しくなる一方で、毎月の賃料収入があるため、売却の決断を
先送りしているケースは少なくありません。
特に最近では、新型コロナウィルスの感染拡大の影響による不動産価格の下落が
報じられていますので、先送りの傾向が強くなっています。

しかし、個人的には、逆の現象が起こっていると感じています。
売却時期の先送りにより、賃貸不動産の売物件数が減少している一方で、
同じく新型コロナウィルス感染拡大の影響により、金余りが生じており、
その行き場を失った資金が不動産市場に流れて来ている。
そして、賃貸不動産がその主な投資先となっている。
結果として、賃貸不動産の価格に下落の兆候は見られず、寧ろ、売出開始から
成約までの期間は短くなっている。
加えて言うと、“2020年から2021年前半が売り時であった”と数年後に
語られるようになると勝手に予想しています。

私の意見の真偽のほどは分かりませんが、偽りであったとしても、
売出のみで売却しなければ損はしませんので、上記に共感できる部分があれば、
まずは一歩踏み出し、売出を開始してみてください。
当然ではありますが、弊社は、喜んで売却のお手伝いをさせていただきます。

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