不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

賃貸

賃貸住宅のインターネット回線

緊急事態宣言が解除され、弊社でも6月1日よりテレワークによる在宅勤務から通常勤務に
切り替わりました。
テレワーク期間中に、賃貸住宅でインターネット(光回線)を利用した入居者から建物管理
会社に対して、光回線が遅いといった類のクレームが多数発生したそうです。
なぜ光回線が遅くなるかというと、「①1本の回線に対して利用者が多過ぎる」「②部屋への
配線方式が電話回線(VDSL)になっている」「③プロバイダ側に問題がある」「④Wi-Fiルー
ターやONU(光回線終端装置)が古い」といった理由だそうです。
昨今、賃貸住宅においては単身向け・ファミリー物件ともに入居を決める際の決め手となる
のが部屋の設備です。
その中でも「インターネット無料」等は重要なポイントで、複数の候補物件から入居を決める
場合には、無料インターネット設備の有無が決め手となることも少なからずあります。
賃貸住宅のオーナーの中には、インターネット無料を謳って入居募集をしたいため、利用者
の満足度等はあまり考慮せず、安価な初期費用・保守費用のみで判断し導入を決定した
賃貸住宅も数多く存在しています。
しかしながら働き方改革や業務のリスク分散という観点から、テレワークが拡大する方向性
は今後も変わらないため、インターネット回線等含む設備スペックの充実がますます入居率
確保には求められるようになってきます。
また、ワークスペース付物件や共用部に入居者が共同利用できるワークスペースを設置した
賃貸住宅等も、今後の需要ニーズが高い項目になってくるかもしれません。

賃貸借契約書の電子交付

新型コロナウイルスの感染拡大に伴う「愛知県緊急事態宣言」が発出されたのを受け、
弊社でも在宅勤務が導入されました。

新型コロナウイルスの感染拡大により推奨される在宅勤務ですが、「契約に必要な押印
や請求書発行」のため、在宅勤務期間中にもかかわらず出社した等の滑稽な「ハンコ文化」
のニュースがSNS上で散見しています。こういったニュースを視聴するたびに電子化契約等
の環境整備を強く切望するばかりです。
不動産業界にとっても便利なサービス提供や働き方改革等の課題を解決するツールとして
電子化は避けて通れない問題になってきています。
国土交通省において取引の円滑化・効率化、それらを含めた市場活性化を目的に、2019年
10月1日から賃貸住宅の賃貸借契約書の電子交付、及び売買取引時の重要事項説明書の
電子交付(いわゆるIT重説)の実証実験が始まりました。
賃貸住宅の賃貸借契約書の電子交付実証実験は、2019年10月から12月までの3ヶ月間行い、
また、売買取引時のIT重説は、2019年10月から2020年9月末までの1年間行うとしています。
実証実験を経た後に正式運用が開始されるかが注目されますが、不動産テック企業では、
既に将来の解禁を見据えてブロックチェーン等を使った電子契約の技術提供を行っており、
スマートロックやVR内見を使い店舗に来店せずに部屋の内見を可能にするサービスも
生まれています。
宅地建物取引業法の改正により電子書面が解禁されれば、物件探しから入居申込までの
全ての手続きがオンラインサービスで完結でき、数年後に賃貸契約の手続きが一変する
可能性があります。
ただし、賃貸住宅はオンラインサービスではなく現実にあるものを利用するサービスの
ため、実際に部屋を見て決める入居希望者が大半を占めますし、高齢者等でデジタルに
慣れていない人にとっては対面手続きの方が安心感があります。
このあたりの課題を解決し電子取引がどこまでできるようになるのか、今後の変化には
注目していきたいところです。

マイナス入札の結果

 先日、当ブログにて埼玉県深谷市にて、「マイナス入札」が実施されることを
記載させていただきました。

 昨年12月26日に入札結果が発表されており、「入札があるのか」、「あった場合成立する
落札価格はいくらなのか」非常に関心をもって結果を確認しました。

 結果としては、
 〇二社が入札に参加
 〇結果、マイナス795万円で深谷市内の食品加工会社が落札。
  (予定価格はマイナス1340万6000円)
 〇用途は住宅に限定されており、3人家族6世帯分の分譲住宅が建築される予定
  →深谷市の試算によると、10年間で約1700万円の税収が見込める」とのこと。
 となったようです。

 深谷市の発表によると、マイナス入札が成立したのは初めてとのことであり、
確かに私もこういった形の入札が成立したことは聞いたことがありません。

 考え方としては、土地の評価額<建物の解体費用であるため、解体費用を行政が負担してでも
売却しようとの考え方です。確かに入札が成立し、住民が増えれば固定資産税等の税収も増加し、
また古い建物を除却でき、かつ街も新しくなり活気も増えることにもなるため、様々なメリットがある
今回の結果は非常に良い方向だったのではないかと思います。

 他にも老朽化した公共施設等で、同様の手法が広がるかもしれません。今回は住宅に限定して
入札が実施されましたが、入札対象の不動産によっては商業施設や工場等に限定するなど、
長期的な計画に絡めて活用幅が広いのではないかと感じています。
 次に続く「マイナス入札」があるのか、関心を持ってみていきたいと思います。

駐車場シェアリングサービスの拡大

シェアハウス、民泊、駐車場シェアリングサービスなど、不動産業界にもシェアリング・エコノミーを活用した商品の拡大が進んでいます。

「シェアリング・エコノミー」とは、個人が所有する遊休資産の貸出しを、インターネットを利用して仲介するサービスで、貸主は、遊休資産を活用し、収入が得られるというメリットがあります。

シェアリング・エコノミーを利用した商品の中で、今私が気にしているのが、空き駐車場を貸し出す、駐車場シェアリングサービスです。

駐車場シェアリングサービスは、空き状態の駐車場を貸したい駐車場オーナーと、駐車場を利用したいドライバーとをインターネットを利用して仲介するサービスです。

貸主は、駐車場シェアを利用し、契約されていない月極駐車場や、時間帯によって空きとなっている個人宅の駐車スペースなどで収入を得ることができます。

駐車場シェアリングサービスでは、コインパーキングのような専用の機械を設置する必要はなく、 インターネット上で簡単な登録をするだけですので、初期費用や管理費用などが必要ないのも特徴です。

駐車場シェアリングサービスは、akippaが先行したものの、「タイムズ」でおなじみのパーク24や「三井のリパーク」の運営元である三井不動産リアルティなどの業界大手が続々と参入。また、本年2月には楽天、3月にはリクルートが参入するなど競争が過熱しています。

駐車場シェアリングサービスで登録されている駐車場は、スマホやパソコンで簡単に検索・予約ができます。利用できる場所が増えれば、駐車場シェアを利用するドライバーは増加すると思われます。

今のところ、まだ一部の地域でしか駐車場シェアリングサービスで利用できる駐車場はありませんが、楽天が運営するラクパは、貸出駐車場を登録した場合に、1,500ポイントの楽天スーパーポイントを付与するなど、各社の空き駐車場を取得するためのシェア争いが過熱しています。今後駐車場シェアリングサービスで利用できる駐車場は増加し、利用できる駐車場の選択肢が広がりそうです。

トランプタワーから学ぶ建物名称の決め方

次期米大統領に決まった不動産王ドナルド・トランプ氏が所有するニューヨーク中心部
マンハッタンの高層ビル「トランプタワー」から、トランプ氏の名称が消えることになりました。
その原因の一つは、地元で不人気なトランプ氏の名称が入った物件に住むのは恥ずかしいという
居住者からのクレームであったと言われています。
日本では、某テレビ局の誤報に対し、ヤンキースの田中将大投手夫妻が完全否定する騒ぎが
起こりました。

以上の様に、建物名称に個人名や会社名を入れる場合がありますが、対象者が有名で
あればあるほど、対象者のイメージの善し悪しが、その建物の評価(人気)に大きな影響を
与えると言えます。

通常の業務の中で、有名人所有かつ名称が入った建物の取引に携わることは、
皆無と言えますが、個人名や会社名が入った建物の取引に携わることはあります。
その場合、有名人ではありませんので、上記の様な心配はありませんが、売却の際、
問題が発生することがあります。

建物名称に個人名や会社名が入っている場合、買主である新所有者は、建物名称を
変更することがありますが、これが結構厄介な作業となります。

共同住宅の場合は、居住者の方に、建物名称の変更について周知して頂く必要があります。
また、建物名称が住民票(印鑑証明書)に記載されている場合は、遅くても、各種免許証
更新時期のタイミング等で変更手続きを行って頂く必要が生じることになります。
よって、変更前の建物名称が不評でない限り、建物名称変更は、居住者にとって好ましいこと
ではないため、クレームを受ける可能性があります。

オフィスや店舗ビルの場合は、更に大変です。
事業用となれば、賃借人等は、建物名称変更を書面で周知する必要があり、
その他にも名刺・会社案内・封筒・請求書・ノベルティグッズ等、多種多様な品の再作成や廃棄が
必要となるため、賃借人等への補償金支払が不可避となります。
なお、完全に周知するには時間が必要なようで、括弧書等で旧名称が並記してある建物を
見かけることがあります。

建物に愛着を持つ意味において、個人名や会社名を建物名称に入れることは、良いことであると
思いますので、頭文字や漢字一文字等、個人名や会社名に直結しない形で、建物名称に入れてみては、
いかがでしょうか?
自分にしか分からない形で建物名称に入れることが出来れば、より愛着が湧くかもしれません。

ちなみに、集合住宅の場合、住居に関連する外国語(ハイツ・レジデンス等)+地名又は最寄駅名という
建物名称が多いような印象を受けます。
やはり、万人受けが良いのでしょうか?


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