不動産コンサルタントのつぶやき

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賃貸

トランプタワーから学ぶ建物名称の決め方

次期米大統領に決まった不動産王ドナルド・トランプ氏が所有するニューヨーク中心部
マンハッタンの高層ビル「トランプタワー」から、トランプ氏の名称が消えることになりました。
その原因の一つは、地元で不人気なトランプ氏の名称が入った物件に住むのは恥ずかしいという
居住者からのクレームであったと言われています。
日本では、某テレビ局の誤報に対し、ヤンキースの田中将大投手夫妻が完全否定する騒ぎが
起こりました。

以上の様に、建物名称に個人名や会社名を入れる場合がありますが、対象者が有名で
あればあるほど、対象者のイメージの善し悪しが、その建物の評価(人気)に大きな影響を
与えると言えます。

通常の業務の中で、有名人所有かつ名称が入った建物の取引に携わることは、
皆無と言えますが、個人名や会社名が入った建物の取引に携わることはあります。
その場合、有名人ではありませんので、上記の様な心配はありませんが、売却の際、
問題が発生することがあります。

建物名称に個人名や会社名が入っている場合、買主である新所有者は、建物名称を
変更することがありますが、これが結構厄介な作業となります。

共同住宅の場合は、居住者の方に、建物名称の変更について周知して頂く必要があります。
また、建物名称が住民票(印鑑証明書)に記載されている場合は、遅くても、各種免許証
更新時期のタイミング等で変更手続きを行って頂く必要が生じることになります。
よって、変更前の建物名称が不評でない限り、建物名称変更は、居住者にとって好ましいこと
ではないため、クレームを受ける可能性があります。

オフィスや店舗ビルの場合は、更に大変です。
事業用となれば、賃借人等は、建物名称変更を書面で周知する必要があり、
その他にも名刺・会社案内・封筒・請求書・ノベルティグッズ等、多種多様な品の再作成や廃棄が
必要となるため、賃借人等への補償金支払が不可避となります。
なお、完全に周知するには時間が必要なようで、括弧書等で旧名称が並記してある建物を
見かけることがあります。

建物に愛着を持つ意味において、個人名や会社名を建物名称に入れることは、良いことであると
思いますので、頭文字や漢字一文字等、個人名や会社名に直結しない形で、建物名称に入れてみては、
いかがでしょうか?
自分にしか分からない形で建物名称に入れることが出来れば、より愛着が湧くかもしれません。

ちなみに、集合住宅の場合、住居に関連する外国語(ハイツ・レジデンス等)+地名又は最寄駅名という
建物名称が多いような印象を受けます。
やはり、万人受けが良いのでしょうか?


管理組合の理事長として、マンションの管理について思うこと。

今年度、私の住んでいるマンションにて、管理組合の理事長に就任しました。
管理組合の理事の仕事は、昨年度の町内会長に引き続き2年目です。

私のマンションでは年に1回、総会が開かれ、
1年間、管理組合で実施した修繕の履歴や、引き起こった問題に対して、
どのように対処したかなどを、管理組合の理事から、
管理組合の皆様(区分所有者)へ報告し、質疑応答などをします。


その総会などで、いつも不思議に思うことがあります。
それは、理事や管理会社の担当者へ、いろいろな問題を提示し、
“どのように解決してくれるんですか!”と詰め寄る人がいることです。


理事には、担い手がおらず、抽選で決まった人もいます。
詰め寄る人も、将来自分が理事になる可能性があります。


また、提示された問題に対して理事会の判断で解決策を決めることもできますが、
あまりに大きな問題は、管理組合の決議により決めなければならないこともあります。


そもそもマンションを購入すると、区分所有者の資格を取得します。
区分所有者は全ての区分所有者にて、マンションの管理組合を形成します。
管理組合はマンションの資産を維持保全するために、
区分所有者全員で、いろいろな問題を解決しなければなりませんので、
特定の人が、権力をもっていたり、物事を決めたりできる訳ではないのです。


理事長の仕事を任される貴重な1年となりますので、
区分所有者の皆様に、管理組合は区分所有者全員で運営されていることを知ってもらえる
1年にしたいと思っています。

不動産仲介業から見る民泊

昨日の新聞紙面に、個人宅宿泊、いわゆる「民泊」について、ルールを策定し許可制にしたうえで
来春より解禁する動きがあるとの記事が掲載されました。

この「民泊」とは、個人が所有しているマンションや戸建住宅の一室などを、インターネットを介して利用者に
貸し出すことです。近年急速に利用登録が拡大されている不動産の活用方法です。

「民泊」は旅館業法(ホテル営業や旅館営業等に関する法律)に抵触する部分が多く、
問題も指摘されています。しかし、東京五輪に向けた宿泊施設不足の解消等のため、「民泊」を
有効活用するために、今回のルール策定、許可制の導入に繋がったと考えられます。

不動産の活用方法として、「売却」や「賃貸」といった提案に含めて、「民泊」も選択肢の一つとして
検討されることが増えてくると想定されます。
そこで、この「民泊」の問題点について考えてみたいと思います。

①火災等の事故があった場合の所有者の責任問題。
 記事によると、一般住宅を貸し出す場合には一定の消防等の設備については求めない方向と
 ありますが、実際に火災が起こった場合、所有者の責任が問われる可能性が高いと考えられます。

② 海外からの訪日者の利用も多いと考えられ、近隣トラブルも考えられる。
 海外からの利用者の場合、近隣の方は観光地と違い一般の方であることが多く、言葉や文化の
 問題に対応できるとは限りません。一般住宅を貸し出す場合、文化の違いからくる様々な問題が
 起こることが考えられます。

③住宅の維持管理の問題。
 仮に賃貸住宅として貸し出す場合、一般的には不動産管理会社に管理を委託するため、
 定期的に住宅の状況を確認してもらうことが可能です。しかしながら「民泊」の場合、
 ネット仲介業者にそういった管理サービスがあるかの確認が必要です。

ルールが整備され、上記の問題点が解消されるようであれば「民泊」は不動産の活用方法として
一つの選択肢になるかとは思いますが、それまでは多くの問題点があることを認識した上で
利用されることをお勧めいたします。

 

分譲マンション、犬を飼育するときの注意点(犬種を選ぶ編)

近頃はペットの飼育が可能なマンションが増えていますが、いろいろと問題もあります。
今回から、分譲マンションで飼い犬と楽しく暮らすための注意点を、
私の経験を基に3回に分けて掲載したいと思います。
※私の経験を基にお伝えしますので、猫等他のペットについての話は省きます。


これまで私は1度も犬を飼ったことが無く、
小さな頃より、散歩等したり遊んだりできる、犬との生活を夢見ていました。
私が購入したマンションが、ペット飼育可能だったこともあり、
この度、犬を飼育することにしました。

準備として最初にしたことは、不動産屋らしく、
マンションの管理規約(ルールブック)を見ることでした。
管理規約には、飼育できる犬について下記のとおり記載がありました
(原文をそのまま掲載します)。

・抱きかかえられることのできる小型犬及び猫
・体長(鼻先から尾の付け根まで)70cm以内、体高(肩部の最高点より地上までの
 垂直の高さ)30cm以内、体重10kg(成長時)のもの。ただし、1階住戸に
 おいては体長70cm以内、体高40cm以内、体重15kg以内とする
・ペットを飼育することができる数は、原則として、1住戸に小型犬・猫の場合は、
 双方あわせて2匹、小動物は2匹、小鳥は1篭までとする


管理規約の内容によると、小型犬がよさそうです。
最初に候補にしたのは、下記の犬種。
犬と散歩をすることが夢だったので、見た目の可愛さよりも、
元気がよく、一緒に散歩ができることを優先しました。
・ミニチュア・シュナウザー
・ミニチュア・ピンシャー
・ジャック・ラッセル・テリア
・イタリアン・グレーハウンド
・キャバリア・キング・チャールズ・スパニエル
・トイプードル

しかし、はじめて飼育する犬ですので、インターネットでいろいろ調べました。
「頭がいい」「抜け毛が少ない」「あまり臭いがしない」という
躾や世話等の生活面も考え、トイプードルがよいかなと思っていたところ、
ペットショップで運命の出会いをしてしまいました。
結局、トイプードル(シルバー、♀、生後2ヶ月)を家に迎えることになりました。
※各犬種の特徴等は、インターネット等で調べることができます。


分譲マンションでペットの飼育を考えられている方は、
まずは、マンション住まいのルールブックである管理規約を確認し、
その内容に沿ったペット選びが必要です。


次回の「分譲マンション、ペット飼育の注意事項(犬の飼育編)」にて、
管理規約に記載されている、飼育について注意すべきルール等をお伝えします。

マーケット間のギャップ(不動産売買と不動産賃貸)

不動産売買マーケットが過熱する一方で、不動産賃貸マーケットは盛り上がりに欠けており、
両マーケット間のギャップを感じるようになってきました。個人的には、両マーケット間のギャップは、
下記要因により生じるものと考えています。

◎需要・金額ともに、売買の方が景気動向の影響を受けやすい。
 ⇒ 売買の方が影響を受けるエリアが広く、その対象となる建物が多い。
       ※売買については、影響を受けるエリア内であれば、殆どの建物がその対象となるが、
     賃貸については、そのエリアが狭いだけでなく、一定水準以上の建物でないと対象とならない。
   ※賃料は、一定期間(2~3年)据え置きの場合が多く、少し遅れる形で景気動向に反応する。
           また、景気動向に関係なく、新築時の賃料が最高となる場合が圧倒的に多い。
     (賃料が安くなることはあっても高くなることはない)

◎不動産価格上昇により投資利回りは低下するが低金利が需要を下支えする。
 ⇒ インカムからキャピタルゲインを狙うようになると均衡が保たれなくなり、崩壊する恐れあり。
   ※賃料を借入金で支払うことはタブーであり、低金利の恩恵は限定的である。

現在の不動産売買マーケットは、低金利に支えられている側面があり、更なる景気回復とともに、
金利が引き上げられることになると、転機を迎え、好ましい状況ではありませんが、マーケット間の
ギャップは縮小していくかもしれません。


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