不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

土地

建物保護に関する法律

土地を有償で借りて建物を建築しているケースで、様々なご相談をいただくことがあります。
この場合、必ず「借地権」について考慮しなければいけませんが、
税務に携わる方や地主様、不動産業者以外の方であればあまり聞きなれない言葉かもしれません。

「借地権」とは、建物を建築するために、地主様に賃料(地代)を払って土地を借り利用する権利のことです。 そのため、建物を建築しない駐車場や資材置き場等は該当せず、借地権は発生しません。

上記のとおり、土地を借りて利用する権利であるため、その権利を第三者に対して主張するためには、借地借家法では下記の方法によるものと定められています。
①賃借権を登記する。
②借地上の建物を登記する。

上記①については地主様の承諾が必要なので、通常は②の建物登記を行うことにより、借地権を主張することになりますが、昔は①のみでしか借地権を主張する方法がなかったようです。

調べてみると、
①による借地権の主張は昔からあったようですが、その登記には地主様の承諾が必要であり、実際には借地権を登記できるケースが非常に少なく、第三者に対してその権利を主張できない状態でした。権利を主張できないということは、仮に地主が土地を転売した場合、新しい土地の所有者に対して借地権を主張できないことから、土地を明け渡す必要がでてきます。それを地主側が悪用し、地代値上げのために仮想的に土地を転売することが横行したため、地主の承諾を要しない②の方法が、明治42年に施行された建物保護に関する法律により定めれたとのことです。

その後も様々な改正を経て、現在の「借地借家法」になっていますが、そういった成り立ちを少し調べてみるのも面白いかもしれません。

マイナス入札の結果

 先日、当ブログにて埼玉県深谷市にて、「マイナス入札」が実施されることを
記載させていただきました。

 昨年12月26日に入札結果が発表されており、「入札があるのか」、「あった場合成立する
落札価格はいくらなのか」非常に関心をもって結果を確認しました。

 結果としては、
 〇二社が入札に参加
 〇結果、マイナス795万円で深谷市内の食品加工会社が落札。
  (予定価格はマイナス1340万6000円)
 〇用途は住宅に限定されており、3人家族6世帯分の分譲住宅が建築される予定
  →深谷市の試算によると、10年間で約1700万円の税収が見込める」とのこと。
 となったようです。

 深谷市の発表によると、マイナス入札が成立したのは初めてとのことであり、
確かに私もこういった形の入札が成立したことは聞いたことがありません。

 考え方としては、土地の評価額<建物の解体費用であるため、解体費用を行政が負担してでも
売却しようとの考え方です。確かに入札が成立し、住民が増えれば固定資産税等の税収も増加し、
また古い建物を除却でき、かつ街も新しくなり活気も増えることにもなるため、様々なメリットがある
今回の結果は非常に良い方向だったのではないかと思います。

 他にも老朽化した公共施設等で、同様の手法が広がるかもしれません。今回は住宅に限定して
入札が実施されましたが、入札対象の不動産によっては商業施設や工場等に限定するなど、
長期的な計画に絡めて活用幅が広いのではないかと感じています。
 次に続く「マイナス入札」があるのか、関心を持ってみていきたいと思います。

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