不動産コンサルタントのつぶやき : 投資物件

2021年11月19日11:14

投資用区分マンション、表面利回りの「罠」！？

カテゴリ: 田上; 投資物件

近年、本業とは別に収入を得たい方や、将来の生活設計のために不動産投資をする人が増えています。

不動産投資のメリットの一つとして、借り入れできることがありますが、借り入れができるために、頭金が数万円で始められることをアピールして、不動産投資では価格の低い部類である区分マンションを不動産投資の登竜門として位置づけ販売している会社が多くあります。

果たして、投資用区分マンションは、本業とは別の収益の柱になるのか。投資用区分マンションの表面利回りに焦点をあてて記事にしたいと思います。

投資用区分マンションの販売会社では、表面利回りで銀行に預け入れる金利などと比較し、不動産投資が優れている点をアピールしていますが、この表面利回りは、経費などが入っておらず注意が必要です。

表面利回り＝年間賃料÷物件価格

区分マンションの経費として大きいものが、
①管理費
②修繕積立金
③固定資産税・都市計画税
④住戸内の修繕費用　などです。

①②は、毎月支払いが必要です。また、築年数経過後に引き上げられることもあります。
③は、毎年支払いが必要です。新築で投資用区分マンションを購入された方は、購入当初から5年間（認定長期優良住宅は7年間）は、固定資産税が2分の1に減税されていますので、減税期間が終了した際は支払いが増えますので、注意が必要です。
④は、室内の修繕費です。新築から数年間は大きな支出はないかもしれませんが、築10年を目途に給湯器の交換等、大きな支出が増えます。また、入居者の入れ替えの際にクロスの交換や、ハウスクリーニングなどの費用が必要になります。

また、入居者が退去した場合は、収入が0円になり、借入金返済や上記①～④の費用が必要になりますので、収支はマイナスになります。すぐに入居者が見つかればいいのですが、見つからない場合は収支がマイナスとなる状況が続きます。

加えて、マンション自体の価格が下落する可能性も考えておかなくてなりません。マンションの価格が下落した場合は、借入金の返済ができず、売却したくても売却できないという状況になるかもしれません。

このように、投資用マンションの購入を検討する際は、表面利回りだけで判断するのではないく、経費を含めた収支の計算が必要ですし、収支がマイナスになる期間があることも考え、慎重に判断することが必要です。

タグ：: #投資; #区分マンション; #表面利回り; #経費; #値下がり; #管理費; #修繕積立金; #固定資産税

2020年10月17日17:44

賃貸不動産の売却を検討されている方へ

カテゴリ: 小田; 投資物件

日々の業務の中で、賃貸不動産の売却の相談を受けることがあります。
売却を検討される主な事由は、以下のとおりです。

○賃料下落・空室増加により収入が減少する一方で修繕費等の支出は増加するため
○退去後のリフォーム費用が高額であり未実施の貸室が増加しているため
○不動産賃貸を引継いてくれる子供がいないため
○夫婦二人ともがしっかりしているうちに売却したい
○売却により借入金を完済して楽になりたい

それぞれの事由は異なりますが、建物新築時からの経過年数とともに、
不動産賃貸は年々厳しくなるという事実については一致していると考えています。
しかし、年々厳しくなる一方で、毎月の賃料収入があるため、売却の決断を
先送りしているケースは少なくありません。
特に最近では、新型コロナウィルスの感染拡大の影響による不動産価格の下落が
報じられていますので、先送りの傾向が強くなっています。

しかし、個人的には、逆の現象が起こっていると感じています。
売却時期の先送りにより、賃貸不動産の売物件数が減少している一方で、
同じく新型コロナウィルス感染拡大の影響により、金余りが生じており、
その行き場を失った資金が不動産市場に流れて来ている。
そして、賃貸不動産がその主な投資先となっている。
結果として、賃貸不動産の価格に下落の兆候は見られず、寧ろ、売出開始から
成約までの期間は短くなっている。
加えて言うと、“2020年から2021年前半が売り時であった”と数年後に
語られるようになると勝手に予想しています。

私の意見の真偽のほどは分かりませんが、偽りであったとしても、
売出のみで売却しなければ損はしませんので、上記に共感できる部分があれば、
まずは一歩踏み出し、売出を開始してみてください。
当然ではありますが、弊社は、喜んで売却のお手伝いをさせていただきます。

2016年12月01日10:50

トランプタワーから学ぶ建物名称の決め方

カテゴリ: 小田; 投資物件

次期米大統領に決まった不動産王ドナルド・トランプ氏が所有するニューヨーク中心部
マンハッタンの高層ビル「トランプタワー」から、トランプ氏の名称が消えることになりました。
その原因の一つは、地元で不人気なトランプ氏の名称が入った物件に住むのは恥ずかしいという
居住者からのクレームであったと言われています。
日本では、某テレビ局の誤報に対し、ヤンキースの田中将大投手夫妻が完全否定する騒ぎが
起こりました。

以上の様に、建物名称に個人名や会社名を入れる場合がありますが、対象者が有名で
あればあるほど、対象者のイメージの善し悪しが、その建物の評価（人気）に大きな影響を
与えると言えます。

通常の業務の中で、有名人所有かつ名称が入った建物の取引に携わることは、
皆無と言えますが、個人名や会社名が入った建物の取引に携わることはあります。
その場合、有名人ではありませんので、上記の様な心配はありませんが、売却の際、
問題が発生することがあります。

建物名称に個人名や会社名が入っている場合、買主である新所有者は、建物名称を
変更することがありますが、これが結構厄介な作業となります。

共同住宅の場合は、居住者の方に、建物名称の変更について周知して頂く必要があります。
また、建物名称が住民票（印鑑証明書）に記載されている場合は、遅くても、各種免許証
更新時期のタイミング等で変更手続きを行って頂く必要が生じることになります。
よって、変更前の建物名称が不評でない限り、建物名称変更は、居住者にとって好ましいこと
ではないため、クレームを受ける可能性があります。

オフィスや店舗ビルの場合は、更に大変です。
事業用となれば、賃借人等は、建物名称変更を書面で周知する必要があり、
その他にも名刺・会社案内・封筒・請求書・ノベルティグッズ等、多種多様な品の再作成や廃棄が
必要となるため、賃借人等への補償金支払が不可避となります。
なお、完全に周知するには時間が必要なようで、括弧書等で旧名称が並記してある建物を
見かけることがあります。

建物に愛着を持つ意味において、個人名や会社名を建物名称に入れることは、良いことであると
思いますので、頭文字や漢字一文字等、個人名や会社名に直結しない形で、建物名称に入れてみては、
いかがでしょうか？
自分にしか分からない形で建物名称に入れることが出来れば、より愛着が湧くかもしれません。

ちなみに、集合住宅の場合、住居に関連する外国語（ハイツ・レジデンス等）＋地名又は最寄駅名という
建物名称が多いような印象を受けます。
やはり、万人受けが良いのでしょうか？

2015年08月08日15:35

マーケット間のギャップ（不動産売買と不動産賃貸）

カテゴリ: 小田; 投資物件

不動産売買マーケットが過熱する一方で、不動産賃貸マーケットは盛り上がりに欠けており、
両マーケット間のギャップを感じるようになってきました。個人的には、両マーケット間のギャップは、
下記要因により生じるものと考えています。

◎需要・金額ともに、売買の方が景気動向の影響を受けやすい。
　⇒ 売買の方が影響を受けるエリアが広く、その対象となる建物が多い。
※売買については、影響を受けるエリア内であれば、殆どの建物がその対象となるが、
　　　　賃貸については、そのエリアが狭いだけでなく、一定水準以上の建物でないと対象とならない。
　　　※賃料は、一定期間（2～３年）据え置きの場合が多く、少し遅れる形で景気動向に反応する。
また、景気動向に関係なく、新築時の賃料が最高となる場合が圧倒的に多い。
　　　　（賃料が安くなることはあっても高くなることはない）

◎不動産価格上昇により投資利回りは低下するが低金利が需要を下支えする。
　⇒ インカムからキャピタルゲインを狙うようになると均衡が保たれなくなり、崩壊する恐れあり。
　　　※賃料を借入金で支払うことはタブーであり、低金利の恩恵は限定的である。

現在の不動産売買マーケットは、低金利に支えられている側面があり、更なる景気回復とともに、
金利が引き上げられることになると、転機を迎え、好ましい状況ではありませんが、マーケット間の
ギャップは縮小していくかもしれません。