不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

日常

消費者物価指数

2023年10月分の消費者物価指数が、11月24日に発表されています。
2020年度を100として捉えた場合、
総合指数 107.1
生鮮食品を除く総合指数 106.4
生鮮食品及びエネルギーを除く総合指数 105.8
となっています。

この統計では、総合指標の他、各分野の指標が発表されており、
代表的な各分野の指標は下記の通りでした。

食料 112.2
住居 102.3
光熱・水道 108.0
家具・家事用品 114.8
保険医療 100.6
交通・通信 94.6
教育 102.4

実生活における感覚より低めの上昇率だと感じたことが正直な感想ですが、
不動産業界において住居の指数が102.3と全体の上昇率と比較すると
低めであることが目につきます。
消費者物価指数における「住居」については、主として家賃を取り扱っています。
持ち家においても、「持ち家の帰属家賃」として、賃料換算の上指標を
集計しているため、賃料の上昇率と捉えてよいと思います。
確かに賃料は、商業テナントは上昇していますが住居については大きく上昇しておらず、
現場の感覚と同じ結果が出ています。

他方、以前ブログでも取り上げましたが、住宅の価格は間違いなく上昇しており、
2020年と比較すると約1.4倍となっているため、消費者物価指数よりも高い上昇率です。

賃料は変わらず、建物価格は上昇している現状においては、新築で投資物件を
建築する場合の収支は3年前と比較しても格段に悪くなっていることが
統計的にも現れています。

消費者物価指数の公表データ https://www.stat.go.jp/data/cpi/sokuhou/tsuki/pdf/zenkoku.pdf

インバウンド回復、観光地の地価上昇!?

日本政府観光局(JNTO)が、10月18日に公表した、2023年9月期の訪日外客数は、2,184,300人で、この数値は、新型コロナウィルスの影響を受ける前である2019年同月比の9割を超えています。

 

私は名古屋駅で働いていますが、インバウンドが増えてきたなと実感しています。

 

さて、インバウンドの数ですが、令和4年10月に⽇本政府が個人旅⾏の受け入れや査証免除措置の再開等を実施したことを受け(為替も関係していると思いますが)、増加の一途をたどっています。

●令和4年 8月 169,902人

●令和4年 9月 206,641人

●令和4年10月 498,646人(9月比 2.4倍)

●令和4年11月 934,500人(9月比 4.5倍)

●令和4年12月 1,370,000人(9月比 6.6倍)

 

令和5年都道府県地価調査では、インバウンドを含めた観光業の復活により地価が上昇したことが公表されています。国土交通省が都道府県地価調査の結果を公表する際に「特徴的な地価動向が見られた各地点」をあげていますが、観光地の地価動向について、令和4年で注目されたのは7地点だったのに対し、令和5年は18地点と倍以上増加しています。例えば、長野県白馬村(5-2)では27.3%(令和4年は13.3%)上昇したことを伝えています。この地点では、インバウンド需要が回復傾向となっていることから、外国人向けのホテル建設や高級貸別荘等への需要が旺盛となり地価の高い上昇が継続しているそうです。地域により異なりますが、観光地の地価は上昇傾向にあるようです。

 

さて、観光地の地価の上昇は今後も続くのでしょうか。来年3月には、1月1日を基準日とした地価公示が発表されますので、上昇率がどのような推移になるのか注目したいと思います。

築地市場跡地にスタジアムができる!?

日本経済新聞によると、東京都が事業者を募集した築地市場跡地の再開発事業について、三井不動産を中心とする企業連合が、ホテル、オフィス、住居棟などを設ける多目的スタジアムを作ることを計画し、名乗りを上げているとのことです。

東京のスタジアムと言えば、東京ドームが連想されます。東京ドームは、2021年に、築地市場跡地の再開発事業者に名乗りを上げている三井不動産が、読売新聞と共同で買収しています。東京ドームは1988年の開業から30年以上がたち老朽化しているとのことで、築地にスタジアムができた場合は、読売巨人軍のホームスタジアムになる可能性もあるそうです。

昨年には、北海道にエスコンフィールドHOKKAIDOが完成し、北海道日本ハムファイターズのホームスタジアムになっています。今までの野球場とは違い、ホテルや温泉、店舗などの複合施設となっていることで話題になりました。

また、エスコンフィールド周辺では、ホテルやマンションの建設が計画されているなど、土地の価格が急上昇していることも報道されました。

今回の計画が進行した場合、どのような多目的スタジアムが築地市場跡地に完成するのか楽しみです。再開発事業が進めば、周辺の環境も様変わり、盛り上がると思います。今後も築地市場跡地の再開発事業に注目したいと思います。

ハザードマップは活かされているか?

 夏本番を迎え、皆様いかがお過ごしでしょうか。夏と言えば、海やプール開き、夏祭りや花火など楽しい行事を思い出される方もいらっしゃると思いますが、線状降水帯が各地で発生し、河川が氾濫するなど水害が多くなる時期でもあります。
 
 今年もすでに線状降水帯による水害がニュースで報じられていますが、あるニュースにおいて被害を受けた地域は、ハザードマップで危険とされている地域と重なるとの報道がありましたので、今回はハザードマップについて感じていることを書きたいと思います。

 ハザードマップは、昔からあるものですが、不動産取引では、対象不動産が水害ハザードマップにおいて、どの位置にあるのか。水害が発生した際の水深などを令和2年より不動産の買主等へ説明しなければならなくなりました。そのため、それ以降、不動産の買主等は、ハザードマップでその不動産が危険な地域に位置しているのか?万が一水害があった場合どの程度水没するのか?などを確認されていると思います。また、不動産の取引をされていない方でも、テレビなどでもよく見掛けるようになったと思います。

 このようにハザードマップの認知度は上がっていると思いますので、危険が伴う地域に居住する人は減っていると思いますが、河川の氾濫など水害を報じるニュースを見ると、新しい建物も見られます。その地域に地縁のある方もいらっしゃるので、住んではいけないとは言えませんが、私が見たニュースにおいて、水害の被害を受けた地域は、ハザードマップで危険とされている地域と重なると報道されているように、ハザードマップの精度は高いと思います。ハザードマップを活用して、数年に一度発生する災害から自分を守ってほしいと願っています。

マンションの修繕計画、物価上昇への対応が必要!?

先日、私の住んでいる分譲マンションにおいて、令和4年度の管理組合の総会を終えました。

総会では、令和4年度の収支や、来年度計画している修繕等の発表がありました。

その発表の際、びっくりした数値を見ました。それは、共用部分の電気代です。

共用部分の電気代は、管理組合で支払うのですが、毎年ほとんど金額が変わらず、固定費のような感覚でいました。それが、昨年は一昨年に比べ40万円ほど高騰したのです。

マンションの戸数は150世帯ほどありますので、1世帯あたり年間約2,700円、1月あたり225円負担が増えたことになります。

そのため、管理費の値上げを理事長へお願いしました。

現在の修繕計画では、管理費の余剰金もあてにした計画になっています。しかし、電気代の上昇や日常修繕費用が上昇すれば、余剰金は減る一方で、修繕計画にも影響を与えます。

マンションの価値を維持するためにも、前述した電気代程度でもいいので、管理費を引き上げたいものです。
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