不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

土地

月の土地は誰のもの?

9月27日は中秋の名月でした。皆さんご覧になられましたでしょうか。
(私は昨日たまたま夕方散歩中に月を見かけ、いつもより大きいなと感じて
帰宅後調べてみたら中秋の名月であることを後から知りました・・・。)

月見は旧暦の8月15日に満月を眺める風習ですが、いつから始まった風習なのかは
はっきり分かっていないようです。

散歩中に月を見ながら、不動産業に従事しているためなのか、ふと
「月の土地に所有権はあるのだろうか?」と疑問が湧き、早速調べてみることにしました。
調べる前の仮説としては、「月の所有権を主張はできないだろうな・・・」と思い
調べてみましたが、結果は私の仮説は半分正解、半分間違いといった結果でした。
(調べてみると何年も前に話題になっていたことで、逆に今まで知らなかったことを
恥ずかしく感じています・・・。既にご存知の方もいらっしゃるかと思いますが、何卒ご容赦ください。)

結論から言いますと、
①国家が月の土地の所有権を主張することはできない。
②個人の所有権については特段の取り決めがない。

という結果でした。

まずは①から解説しますと、これは明文化されており、国連宇宙局のHPに「宇宙条約」という
条文があり、その第2条に記載されています。条文は英語ですので、和訳で記載しますと、

第2条
月その他の天体を含む宇宙空間は、主権の主張、使用若しくは占拠又は
その他のいかなる手段によっても国家による取得の対象とはならない。

とされています。
(こういった宇宙利用に関する条約があることは初耳でした。)

したがって、国家が月も含めた主権の主張ができないことになります。

しかしながら、②の個人の所有権については明文化されておらず、
そのことに目をつけて月の不動産の売買を行っている会社もアメリカに存在します。
(日本支社もあるようです。)

本来はもっと細かい部分まで突っ込んでいかないと正確なことはいえないのかもしれませんが、
確認できた事実としては、
「個人向けの土地の販売を行っている会社が存在し、多くの方が購入している」
ことです。

将来的に、SF映画のようにもし月面を人類が利用できるようになった場合、問題にならないのかな・・・
とも思いましたが、気になる方は「月 土地 購入」と検索してみてください。

隣接地と一緒に土地を販売したら“相場以上”で売却できました!

先日、土地売却の仲介に入った物件ですが、
隣接地と一緒に売却することで、相場の29%増しの価格で
契約に結びつけることができました。

私が仲介して売却したAさんの土地は、北側の道路に接道しており、
南側隣接地には低層ですがマンションが建っている関係で、日当たりに問題がありました。
また、戸建を立てようとする人が求める土地に比べると若干広いため、総額が高くなり、
予算範囲を超えてしまうことが考えられ、購入検討者が少なくなることが予想されました。


そのような事情や、周辺の売買事例等を調べ、
私が売主Aさんへ提示した査定額は3,100万円(仮)でした。


売却活動を開始しようとした際、Aさんから「隣接地所有者Bさんも、
その土地を売却する可能性がある」ことを教えていただきました。
隣接地は、北側と東側の道路に接道する角地であり、南側に高い建物も無く、
単独で売却しても、高値売却が見込まれる土地です。
一緒に売却することができれば、Aさんにとって売却条件が良くなります。


そこで隣接地所有者Bさんへ連絡したところ、
Aさんの土地と一緒に売却することで、条件が良くなれば、
一緒に売却してもよいとの回答を得ました。
ただし、Bさんの土地の売却は、
昔から付き合いのある不動産業者に依頼するということでした。


その不動産業者の担当者と協力して、高値で購入してくれる先を探した結果、
3階建の建物の販売を得意とする建売業者が、4,000万円(仮)で購入したい旨打診してくれました。
他の建売業者は、Aさんの土地とBさんの土地を併せて4棟の建売住宅の建設を
検討するところが多かったのですが、
この業者が6棟の建築を計画されたことが、土地の仕入れ価格の上昇につながりました。
Bさんの土地の価格も相場より高くなり、Bさんも喜んでくれました。


今回は非常に稀なケースかと思いますが、隣接地所有者へ
連絡しなければ、今回の事例のように話は進まなかったと思います。


今回のようなケースでなくても、土地を売却する際は、
まずは、隣接地の所有者にお話をされた方が良いと思います。

昔から「隣の土地は倍出しても買え」とか「隣の土地は借金してでも買え」
と言われるように、多少相場より高くても、購入してもらえる可能性があります。

また、他の方に土地を売却する際でも、隣接地との境界の確定が必要になり、
隣接地の方に立会をお願いすることになりますので、
「ご挨拶」の意味も含め、お話はしておいたほうがよいのではないでしょうか。


不動産に関すること、お気軽にお問い合わせください。
名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 http://www.meinan-re.com/

価格差なんと230倍超 ~都道府県庁所在都市最高路線価~

先日公表されました平成27年分都道府県庁所在都市の最高路線価の上位と下位は、下記の通りです。

(上位) 都市名 最高路線価   対前年変動率 (下位) 都市名 最高路線価 対前年変動率  
   1    東京   26,960千円       14.2%      1      鳥取     115千円        ▲4.2% 
   2     大阪         8,320千円       10.1%     2      秋田     130千円        ▲3.7%
   3     名古屋  7,360千円      11.5%          2      前橋     130千円          0.0%
   4     横浜      7,130千円        7.1%          4      松江     135千円          0.0%
   5     福岡     5,000千円        5.3%          5      山口     145千円        ▲3.3%

路線価は㎡単価ですので、一般的に馴染みがある坪単価に換算すると、最上位である東京(銀座)の
価格は89,124千円になります。
ちなみに、最上位の東京と最下位の鳥取の価格差は、約234倍になります。
次に、各国税局管轄内で都道府県庁所在都市の最高路線価の最上位と最下位を調べてみると、
下記の通りとなります。

(仙台国税局) 都市名 最高路線価    対前年変動率              都市名 最高路線価 対前年変動率
最上位     仙台       1,760千円         4.8%   最下位 秋田   130千円       ▲3.7%
(関東信越港勢局)
最上位     さいたま   2,580千円          7.1%     最下位 前橋      130千円           0.0%
(東京国税局)
最上位     東京      26,960千円        14.2%     最下位 甲府    245千円           0.0%
(金沢国税局)
最上位           金沢          590千円         9.3%   最下位 福井    265千円           0.0%
(名古屋国税局)
最上位           名古屋     7,360千円      11.5%       最下位 津         195千円           0.0%
(大阪国税局)
最上位           大阪       8,320千円       10.1%       最下位 大津     245千円            4.3%
(広島国税局)
最上位           広島      2,050千円     10,2%       最下位 鳥取    115千円        ▲4.2%
(高松国税局)
最上位           松山           590千円       1.7%      最下位 高知      205千円      ▲2.4%
(福岡国税局)
最上位           福岡       5,000千円        5.3%      最下位 佐賀       160千円         0.0%
(熊本国税局)
最上位           熊本        1,150千円   0.0%           最下位 宮崎      230千円      ▲4.2%
(札幌国税局)
最上位           札幌        2,790千円   4.9%        ※札幌以外対象都市なし
(沖縄国税局)
最上位           那覇           810千円   0.0%            ※那覇以外対象都市なし

各国税局管轄内の価格差は、最大が東京国税局の約110倍、その次が名古屋国税局の約38倍、
最小が高松国税局の約3倍となっています。

最上位都市の最高路線価は上昇又は横ばい、最下位都市の最高路線価は下落又は横ばいであり、
現在の流れが続くと、来年度は更に価格差が拡大するものと推測されます。

上記から、地域毎の二極化と地域内での二極化が鮮明になっていることがよく分かります。
日本全体でみると、二極化というより四極化なのかもしれません。

※路線価は相続税・贈与税課税の評価額を算出するための価格であり実勢価格ではありません。
 (通常、実勢価格は路線価を上回ります)
※都道府県庁所在都市の最高路線価が、その都道府県の最高路線価ではない場合があります。

土地価格と地域経済

3月18日、平成27年地価公示が発表されました。その結果については、各種メディアが取り上げており、
既にご承知の方が多いかと思いますので、少し違った角度から見てみました。

国土交通省が公表している結果の中に、都道府県庁所在地の住宅地「平均」価格という資料があり、
そのトップ5は以下の通りです。

1.東京23区 518,600円/㎡(約1,714,380円/坪)
2.大阪市   233,300円/㎡(   約771,240円/坪)
3.横浜市   217,800円/㎡(   約720,000円/坪)
4.京都市   194,400円/㎡(   約642,645円/坪)
5.さいたま市 178,200円/㎡(   約589,091円/坪)

住宅地であっても、1位の東京23区は、2位の大阪市の2倍以上の価格であり、都市力の違いを実感します。
残る1つの三大都市である名古屋で働くものとしては、今年も名古屋市(6位 168,300円)がトップ5に
入れなかったことが、非常に残念です。
しかし、さいたま市との価格差は、少し縮まりましたので、来年以降に期待したいと思います。
※一般財団法人森記念財団都市戦略研究所の2014年世界の都市総合力ランキングにて、
  東京は4位(2011年4位)、大阪は26位(2011年15位)となっております。

一方の47位については、驚きまではないものの、個人的には想定外の結果でした。
名称は記載しませんが、47位の市の平均価格は31,100円/㎡(約102,810円/坪)であり、名古屋市で
不動産仲介業務を行うものとしては、47位の市で同業務を行う厳しさを、余計なお世話だとわかりつつ
想像してしまいます。

通常、不動産仲介手数料は、不動産価格に連動するため、47位の市の土地売買仲介にて、名古屋市の
土地売買仲介と同程度の報酬を得るためには、5倍程度の件数を取り扱う必要があるものと推測されます。

その他、土地価格の影響を受ける業種としては、不動産賃貸業が思い浮かびます。
恐らく、各種不動産賃貸については、供給過剰で賃料水準が低く、建物建築を前提とした不動産賃貸は、
成立し辛くなっているものと思われます。
(相続対策で賃貸建物を建築するニーズもそれほど期待できないでしょう。)
そうなると、建物建築を生業とする建設業は、厳しくなってくるでしょう。
建設業は、裾野が広いと業界の一つと言われていますので、土地価格の低迷は、地域経済に大きな影響を
与えているのかもしれません。

土地価格が安いから地域経済が低迷するのか、それとも地域経済が低迷しているから土地価格が安いのか、
どちらが正しいのかよくわかりませんが、どちらも間違いではない様な気がします。

何れにしても土地価格は、地域経済の状況を表す重要な指標の一つであると思います。

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