不動産コンサルタントのつぶやき

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法令

宅地建物取引士

令和5年度の宅地建物取引士試験の申込期限が令和5年7月31日までとなっており、今年も試験の時期が近づいてきました。
宅地建物取引士とは、簡単にいえば「不動産取引を行う資格者」となり、その業務等をご説明致します。
(以下、宅地建物取引士を「宅建士」、宅地建物取引業者を「宅建業者」といいます。)

 1.宅建士の定義
   宅建士試験に合格し、試験を実施した都道府県知事の資格登録を受け、かつ、
   当該知事の発行する宅地建物取引士証の交付を受けた者をいいます。

 2.宅建士の業務
   ①宅建業者の相手方に対して行う「重要事項説明書」の説明。
   ②重要事項説明書への記名。
   ③売買契約書への記名。

 3.宅建業者の事務所への宅建士の設置義務
   宅建業者は一つの事務所に対して、5人に1人の割合で専任の宅建士を設置しなければなりません。
   宅建士は不動産取引の重要な役目を果たすため、どの事務所にも一定数の宅建士を
   置かなければならないとの考え方です。

不動産の売買や賃貸では高額な金銭や権利が取引されます。そこで、取引におけるトラブルを回避するために、宅建業者は不動産の売買や賃貸の契約前に、必ずその物件に関する重要な情報を取引の相手方に説明する必要があり、その物件の所在地や売主、買主、土地・建物の用途やその制限、電気・ガス・水道の整備状況等を「重要事項説明書」として交付し、内容を宅建士に説明させる義務があります。
 
その説明を行うためには、宅地建物取引業法はもちろんのこと、民法や不動産の建築に関する法令上の制限、不動産に関する税制など、不動産に関連する様々な法律に精通していなければなりません。そのため、重要事項説明書の説明は宅建士のみが行える独占業務となっています。

以上のように、宅建士とは「不動産取引に関する専門家」としての役割が求められます。皆様が不動産を購入される際に、営業担当者が宅建士資格を持っているかどうかを確認することも、安心材料の一つになるかもしれません。また、重要事項説明書の説明を受ける際にも、説明する宅建士に対して疑問点などをしっかり確認されることも重要です。

宅地造成等規制法の改正

令和5526日に、宅地造成等規制法の改正法令である「宅地造成及び特定盛土等規制法」(通称「盛土規制法」)が施行されました。

 

令和3年の熱海市の盛土が崩落し、多大な被害が発生したことから、盛土等に対する規制を強化するために法律が改正されています。

改正の概要は下記の通りです。(国土交通省HPより抜粋)

https://www.mlit.go.jp/toshi/toshi_tobou_tk_000076.html

 

(1)スキマのない規制

  ・都道府県知事等が、宅地、農地、森林等の土地の用途にかかわらず、盛土等により人家等に
   被害を及ぼしうる区域を規制区域として指定

  ・農地・森林の造成や土石の一時的な堆積も含め、規制区域内で行う盛土等を許可の対象とする 等

 

(2)盛土等の安全性の確保

  ・盛土等を行うエリアの地形・地質等に応じて、災害防止のために必要な許可基準を設定

  ・許可基準に沿って安全対策が行われているかどうかを確認するため、

   [1]施工状況の定期報告
   [2]施工中の中間検査及び
   [3]工事完了時の完了検査を実施 等

 

(3)責任の所在の明確化

  ・盛土等が行われた土地について、土地所有者等が安全な状態に維持する責務を有することを明確化

  ・災害防止のため必要なときは、土地所有者等だけでなく、原因行為者に対しても、
   是正措置等を命令できることとする 等

 

(4)実効性のある罰則の措置

  ・罰則が抑止力として十分機能するよう、無許可行為や命令違反等に対する罰則について、
   条例による罰則の上限より高い水準に強化 等

   ※最大で懲役3年以下・罰金1,000万円以下・法人重科3億円以下

 

今までの宅地造成等規制法は「宅地の造成」に対する規制であり、それ宅地造成が目的ではない森林等の造成工事、また土砂の堆積等は規制の範囲外でした。規制の範囲外の工事も今回の法改正により対象の工事となっており、工事が規制の対象になるか、十二分な調査を行う必要があります。

空き家3,000万円控除の改正

令和5年度が始まりました。
新年度となり、通勤時間の電車の中にも新成人や学生が増え、新しい年度を迎えたことを
肌で実感しています。

不動産に関する税制についても、令和5年度からいくつかの税制改正が行われました。
その中で、通称「空き家3,000万円特別控除」についても、令和6年1月以降の譲渡分から
現行の制度から改正が行われます。
令和5年12月31日までの譲渡については現行の税制が適用されますので、まだ少し先の話では
ありますが、改正された内容についてご紹介いたします。

【改正内容】
①相続人が3名以上の場合、一人あたりの特別控除枠が2,000万円に減額される。
②建物の解体については、譲渡した日の所属する年の翌年2月15日までに行うこと。
 (耐震補強工事も同様)

特に大きな改正としては②になります。
今までは、譲渡前に建物を解体する必要があったことから、必然的に売主が行っていましたが、
本改正により、買主が土地建物を購入し、そのうえで期限内に建物を取り壊すことでも
本制度が適用できることとなりました。
具体的にどのような書類が必要になるのかは今からの発表になると思いますが、
本改正は不動産取引の現場において大きく影響すると考えられます。

令和6年1月からの譲渡なので、現時点ではあまり意識しなくてもよいですが、
秋ごろ以降の取引については改正内容を把握して取引を行う必要があります。

別荘地の管理費問題(必ず支払う?)について

先回のブログで相続土地国庫帰属制度をご紹介しました。

なぜこの制度をご紹介したかというと、山林や開発倒れの土地など、売却が困難な不動産を相続する方のほとんどが、お金を払ってでもそれらを処分したいことを経験で知っているからです。

山林や開発逃れの土地などの処分の相談を受けると、それらを買い取る専門の業者を紹介するなどして処分してもらっていますが、処分できない不動産があります。

その一つが、所有している限り管理費を払い続けなければならない別荘地です。管理費を請求される別荘地では、建物が建っていない未利用の場合でも毎年管理費が請求されることがあり所有者を悩ましています。

先ほどの専門業者の場合、管理費が発生している土地の買取は不可のため、悩ましい問題です。

また、先回ご紹介した相続土地国庫帰属制度でも、法務省の相続土地国庫帰属制度に関するQ&Aで「管理費の支払を巡ってトラブルになるような別荘地は、引き取ることができない可能性があります。」と記載されているなど、制度利用にはハードルがあります。

さて、お客様の相談を受けたある別荘地の件で調査をしていると、消費者庁が掲載している「ひょうご消費者ネットとハートランド管理センター株式会社の訴訟に関する控訴審判決について」の裁判資料に行きつきました。

上記の判決では、争いになっている別荘地に土地を所有している限り更新される管理契約は、消費者契約法第10条により無効であるとしました。

この判決が確定すれば、管理契約は自動更新しないことになりますので、管理の継続契約を希望しない場合は、管理契約は解除され管理費の負担はなくなります。

ただし、管理会社側が控訴しましたので、最高裁(この時点で日程確認できず)まで最終判決は持ち越しとなりました。別荘地の管理費は別荘地を所有し続ける限り払い続けなければならないのか?払わなくてもいいのか?自分の業務の中では重要な裁判になっています。

相続した売れない土地、国が引き取ってくれるかも!?

令和5年4月27日から始まる「相続土地国庫帰属制度」はご存じでしょうか?

この制度は、相続または遺贈(相続人に対する遺贈に限る。)により取得した土地を国庫に帰属させることができる制度です。

不動産の仕事をしていると、売ってあげたくても売れない不動産があります。例えば、限界集落と言われる過疎化や少子高齢化が問題になっている地域などでは、不動産の需要が乏しく値段を下げても簡単には売却できません。

不動産が売却できないと毎年負担する固定資産税など負担がかかります。何とか処分したいために、自治体へ寄付について相談したこともありますが、自治体が引き取ったことは一度もありません。

しかし、「相続土地国庫帰属制度」では、建物付きの土地などは引き取ってもらえませんが、土地については一定の条件をクリアし負担金を納付することで国が引き取ってくれます。引き取ってもらえない土地の条件については法務省のホームページでご確認ください。

なお、制度開始にともない、令和5年2月22日より相続土地国庫帰属制度の相談対応が始まります。

相談先は、国へ引き取ってもらいたい土地が所在する都道府県の法務局・地方法務局(本局)の不動産登記部門になりますが、その土地がお住まいの地域から遠方にある場合など、その土地が所在する法務局・地方法務局(本局)への相談が難しい場合は、お近くの法務局地方法務局(本局)でも相談が可能です。なお、支局・出張所では相談は受付られていませんのでご注意ください。

相続した土地が売れなくて困っている方は、本制度の活用を考えてみてはいかがでしょうか。
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