不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

小田

今年不動産を売却し譲渡所得が発生した人におすすめします

弊社では、不動産売買仲介を行っていますが、不動産を売却する場合、
法人の売主様よりも個人の売主様の方が譲渡益が発生しているような気がします。
その理由を私なりに考えてみました。

○先祖代々の土地等であり、取得費が低額又は不明。
○親が購入し、相続で取得した不動産のため取得費が不明。
 又は、親から購入額は聞いているが、それを確認する書類等がない。
 ※取得費が不明の場合は、売買代金の5%相当額が取得費(概算取得費といいます)となります。
  また、概算取得費より実際の取得費の方が低額の場合も概算取得費を適用することができます。

譲渡所得の計算式は下記の通りですが、通常、特別控除の適用がない場合が多いため、
取得費が譲渡所得発生の有無に大きく関わることとなり、概算取得費の場合、
売買代金の90%程度の譲渡益が発生することが多いです。

(譲渡所得の計算式)
 売買代金 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額 = 譲渡所得
 ※特別控除とは、マイホームを売却した場合の3,000万円控除等です。

なお、譲渡所得が発生した人が配偶者や親の扶養家族の場合、その翌年は、扶養家族から外れることに
なる可能性が高いといえます。

不動産売却により譲渡所得が発生すると、例年を大きく上回る税金を支払うことになる可能性が
ありますので、せめて“ふるさと納税”を行い、返礼品を多く受け取っていただきたいと思います。
なお、ふるさと納税は、売却した年に行う必要があり、確定申告後、税負担の重さに嘆いてからでは、
後の祭りです。
よって、今年不動産を売却し譲渡所得が発生したが、ふるさと納税を行っていない人がいれば、
残された1ヶ月半程度の間で、ふるさと納税を行われることをおすすめします。

身の丈

最近、中国の不動産大手である中国恒大の債務不履行リスクが全世界的な問題となっています。
中国恒大の資金繰りが悪化した一番の要因は、身の丈を超えた過大な不動産開発と言われています。

不動産開発に限ったことではありませんが、身の丈を超えた投資は、資金調達が生命線であり、
その生命線が保たれなくなると黒字でも経営破綻することがあります。
なお、中国政府の過剰債務企業への監視強化により、不動産関連融資全般が悪化していると
いわれており、中国恒大に限った問題ではないようです。

投資を行う上で、身の丈をわきまえることは非常に重要ですが、その反面、成長のスピードが
遅くなる恐れがあります。
現在は、採算度外視でシェア拡大を図り、競合他社がある程度淘汰された後に、収益重視へ
舵を切るモデルが主流であり、身の丈をわきまえながら生き残っていくことは、至難の業といえます。
よって、度を過ぎた部分はあると思いますが、中国恒大の経営スタイルを全否定することは
出来ないような気がしています。
ちなみに、財務が健全で成熟した会社であれば、身の丈にあった投資でも勝算はあるといえます。

前記は、会社の場合ですが、個人となると少し違ってきます。
個人の場合、身の丈にあった投資こそが、その家の長きに亘る繁栄に繋がると考えています。
十分な資産があったとしても、長きに亘る繁栄を望むのであれば、やはり投資(運用を含む)が
必要です。
世界的に、富裕層に対する課税は強化される流れであり、投資をしないと急激に資産は減少します。

総花的な内容になってしまいましたが、今回伝えたかったことは、身の丈を超えた投資は
危険であるが、身の丈に合った投資は必要であるということです。

最近人気の収益物件

最近、賃貸マンション等の収益物件を購入される方が増えています。

名古屋市内の収益物件では、4〜5億円程度の単身向けの新築賃貸マンションが人気であり、
来年2月頃竣工予定の物件が、売出開始から1ヶ月程度で成約している状況です。
竣工が半年程度先のため、現地に行っても、足場を組んで工事を行っている場合がほとんどであり、
土地の大きさや形状を自身の眼で確認するのは困難な状況です。
当然ですが、竣工後の建物を確認することは出来ないですし、余程慣れていないと想定することも
困難な状況です。
※賃貸マンションは、賃貸需要が旺盛になる年始に竣工する物件が多く、特に単身向けはその傾向
 が強いといえます。

そのような状況の中で、どのように購入の意思決定をしているかというと、“パース”と呼ばれる建物
の外観や室内を立体的に描いた絵や同タイプの竣工済物件を見たりして、意思決定を行っています。
本来であれば、竣工後に建物等を確認したうえで意思決定したいところですが、竣工を待っていたら、
他で成約してしまうからです。

この現象は、人気がある分譲マンションと同じです。

では何故、単身向けの新築賃貸マンションが人気があるのでしょうか?
私なりに考えてみました。

○税対策等の事由により、本業(職)ではない不動産投資を始める方が多く、手間がかからない収益物件
   を希望される方が多い。
○立地を重視して、主要駅徒歩圏内の収益物件を購入しようとすると単身向けとなってしまう。
○建物の税務上の耐用年数を基にして、融資の返済期間を決定する金融機関が多く、
   新築賃貸マンション(特に鉄筋コンクリート造)は、返済期間を長期にすることができる。
   また、長期の返済期間が可能となるため、一定期間所有後の売却がしやすくなる。
○新築と築後20年程度経過した物件の利回り(価格)が以前ほど変わらないため、
   資金調達が可能な方にとっては、長期及びトータル的に検討するとと新築が有利との判断となる。
○単純に見た目が良く、設備が充実している(旺盛な賃貸重要が期待できる)。

先に例に出しました分譲マンションと同じく、収益物件も新築の価格上昇に引っ張られる形で、
既存物件の価格も上昇しています。

現在の株高が続く間は、新築賃貸マンションの人気も続くものと考えております。

令和3年分路線価が公表されました

今月1日に国税庁が令和3年分の路線価を公表しました。
本日迄に12地点の路線価を調べましたが、前年対比の結果は下記のとおりです。

前年と同額  9地点(全地点愛知県内 うち名古屋市内7地点)
前年から下落 3地点(全地点東京23区内)

愛知県内の路線価は全て300千円/㎡以下。
一方の東京23区内は全て2,800千円/㎡以上。
12地点の令和2年分の前年対比は上昇又は横ばいでした。

価格が高額の場合、ほんの僅かな下落でも価格に反映されるため、
東京23区内の3地点は全て下落したのかもしれません。
なお、3地点の下落率は下記のとおりであり、偶然かもしれませんが、
価格が高い順に下落率も高くなっています。

中央区  銀座一丁目  5,090千円/㎡ → 4,840千円/㎡(△4.9%)
千代田区 内神田一丁目 3,790千円/㎡ → 3,680千円/㎡(△2.9%)
港区   三田二丁目    2,840千円/㎡ → 2,820千円/㎡(△0.7%)

12地点の令和4年分の前年対比変動率は、今年と真逆な結果になるかもしれません。

都心の不動産を購入する(した)方は気を付けてください

名古屋市中心部所在の調査物件(RC造)の資料を確認した際、気付いたことです。
土地の固定資産税・都市計画税(以下「固都税」といいます)は前年(令和2年)度と同額、
建物の固都税は前年度の半額でした。
一方、価格(固定資産税評価額)は、土地が前年度の2倍弱、建物は前年度と同額でした。

令和3年度は、3年に一度の評価替えの年度(基準年度)であり、土地の価格が急激に
上昇していましたが、新型コロナウイルス感染症拡大に伴う特別な措置により、
令和3年度に限り、土地の税額は、前年度と同額に据え置かれていました。
また、当該物件の所有者の事業収入が、新型コロナウィルス感染症拡大の影響により
大幅に減少していたため、令和3年度に限り、建物の税額は、前年度の半額となっていました。

私の手元には、令和2年度と3年度の課税明細書をあったため、容易に気付くことができましたが、
令和3年度分しかお手元にない場合は、各価格を確認し、税額を計算してみないと気付けないかもしれません。
※税額だけの把握では、気が付くことが困難です。
なお、令和3年度の課税明細書がまだ郵送されていない地域もありますが、購入検討時点で、
令和3年度の価格を把握するようにしてください。

上記に気が付かず又は把握せず、都心の不動産を購入すると、以下の問題が発生する可能性があります。
・令和4年度の固都税が大幅に増加し、維持費が想定した金額内に収まらない。
・登録免許税・抵当権設定費用・不動産取得税が想定を上回り、取得費が予算を超過。
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