不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

小田

キャッシュアウト・リファイナンス

キャッシュアウト・リファイナンスとは、住宅ローンの借換えを行う際に、
残債以上の融資を受け、現金を得ることです。
米国の住宅価格は、コロナ禍の影響なく、堅調に上昇しているため、
キャッシュアウト・リファイナンスが盛んに行われています。
キャッシュアウト・リファイナンスの活用により、個人消費が盛んになり、景気が良くなります。
景気が良くなると物価が上昇し、住宅価格も上昇します。
そして、資産形成のために住宅を取得する人が増え、その循環が続いていきます。
しかし、その循環に黄信号が灯っています。
急激な物価高騰(高インフレ)を抑制する目的でFRBが金融引き締めを開始したため、
住宅ローン金利が急上昇し、好調であった住宅販売に陰りが見え始めています。
今後、住宅販売が減少し、価格が下落に転じる事態に陥った場合、
リーマン・ショックの再来が懸念されます。
(当時と比較すると金融機関の財務基盤は健全と判断されていますが)

所変わって日本においても、都心の分譲マンション等、価格が上昇している住宅もありますが、
キャッシュアウト・リファイナンスのように、含み益を担保に融資を受け、
現金を得ることは困難であります。
よって、資産価格の上昇が物価の上昇に直結していないものと勝手に考えております。

米国と日本のどちらが良いかについては、投資が不可欠な米国と投資が不可欠ではない日本の
どちらが良いかの判断になるような気がします。
(最近の資源価格の高騰により、日本の物価も上昇していますが、世界的に見るとあまり
 価格転嫁されていないようです。)

3月11日

東日本大震災の発生から11年が経過しました。
今年の3月11日は11年前と同じ金曜日です。
発生時刻が14時46分であったため、当日の日経平均株価への影響は限定的であり、
終値は前日比179円安の10,254円でした。
翌営業日となった14日月曜日の終値は1万円を割り込み、
15日の終値は前日比1,015円安の8,605円まで下落しました。
丸11年後となる2022年3月11日の日経平均株価の終値は25,160円であり、
ロシアのウクライナ侵攻等の影響を受け下落した後の株価であっても、
11年前と比較すると約2.5倍となります。

地価につきましては、その目安となる地価公示の公表が3月20日前後となるため、
2011年と2021年の山野楽器銀座本店の価格を比較してみたところ、
10年間で2倍弱になっていました。
ちなみに、新型コロナウィルスが感染拡大する前の2020年(1月1日現在)の公示価格は、
2倍超となる57,700千円/㎡であり、過去11年間で最も低額だったのは、
2012年と2013年の27,000千円/㎡です。
(2011年 27,600千円/㎡ 2021年 53,600千円/㎡)

東日本大震災発生後の11年間で、資産価格は大幅に上昇した一方で、
賃金はあまり上昇しておらず、持つ人と持たざる人の二極化が鮮明になってきましたが、
少し前までは、それほど物価が上昇しなかったため、賃金は上昇しなくても、
何とか生活水準を維持することができました。
(「一億総中流社会」と揶揄されていた時代が懐かしいです)
しかしながら、コロナ禍以降、原材料・原油価格等が高騰し、
生活水準の維持が困難となる人の増加が懸念される状況となっています。

話は逸れますが、韓国では、不動産価格の高騰(ソウル市内の分譲マンション価格が
文政権下の5年間で約2倍に高騰)が、大統領選の結果に大きな影響を与えたと言われており、
もしかしたら、日本でも同じような事が起きるかもしれません。

取り留めのない内容となり申し訳ありませんが、上記に加え、自然災害リスク等も
考慮する必要がありますので、国等の自治体をあてにせず、まずは、自己防衛策として、
資産を殖やす検討をはじめていただきたいと思います。

不動産投資は利ざやを稼ぐ時代?

定番の不動産投資は、購入代金の全部又は過半を金融機関で借入、
その賃料収入にて借入金の元利金を返済し、完済又は借入金がある程度減少した後に、
物件を売却する流れであると考えております。
つまり、所有期間中のキャッシュフローより資産形成が投資の主目的となります。

しかし、上記の不動産投資を行うには、一定水準以上の利回り(年間賃料収入÷購入価格)
が必要となりますが、その条件をクリアする物件は、極めて少ない状況であります。

そのような中、不動産ファンドに代表される利ざやを稼ぐ不動産投資が台頭しています。
利ざやを稼ぐ不動産投資のポイントは借入金です。
通常の借入金は、返済期間を20~30年で設定し、その期間で完済する条件です。
不動産ファンドが利用している借入金は、返済期間が短い(通常7~10年)一方で
期間中の元金返済は少額とし、返済期限に多額の残債を一括返済する条件となっており、
通常は、物件を売却し、借入金を完済します。
つまり、投資の主目的は、期間中の利ざや(物件利回りと借入金利の差)となります。
近年は、物件価格が高騰(利回り低下)し続けており、売却時にキャピタルゲインも
得ているケースが多いようです。
なお、中でも海外の不動産ファンドの台頭が顕著であり、少なくても都心等の需要が旺盛な
不動産については、利ざやを稼ぐ不動産投資でないと購入することが困難になるでしょう。

ちなみに、融資取引における利ざやは、前記のような金利差(預金等の借入と融資等の貸出の金利差)
により生じる利益ですが、証券取引における利ざやは、売値と買値の差額によって生じる利益です。

令和4年度税制改正大綱 住宅ローン減税縮小

12月10日に令和4年度税制改正大綱が公表されました。
税制改正の中で、注目度が高かったのは“住宅ローン減税の縮小”であり、
そのポイントは以下のとおりです。

○控除率を年末のローン残高の1%から0.7%に引き下げ
 →控除額が利払いを上回る逆ざやへの対応
○所得要件を3,000万円以下から2,000万円以下に
 →高額所得者の節税対策への対応
○適用期限を4年延長(2025年迄)
○控除期間を新築で原則10年から13年に延長 
○残高の上限は環境性能で4つに分け新築は段階的に引き下げ
 →認定住宅・ZEH・省エネ基準適合・その他

逆ざやへの対応のため、控除率を引き下げましたが、足元では金利が上昇し始めており、
タイミングの悪さを感じる部分もありますが、2024年以降の入居の場合、全ての環境性能において、
控除対象ローン残高が引き下げとなるため、2023年迄は旺盛な住宅取得需要は続くものと思われます。
住宅ローン減税を縮小しながら、早期の住宅取得を促すことができれば、絶妙の改正といえます。
はたして、結果はどうなるでしょうか?

今年不動産を売却し譲渡所得が発生した人におすすめします

弊社では、不動産売買仲介を行っていますが、不動産を売却する場合、
法人の売主様よりも個人の売主様の方が譲渡益が発生しているような気がします。
その理由を私なりに考えてみました。

○先祖代々の土地等であり、取得費が低額又は不明。
○親が購入し、相続で取得した不動産のため取得費が不明。
 又は、親から購入額は聞いているが、それを確認する書類等がない。
 ※取得費が不明の場合は、売買代金の5%相当額が取得費(概算取得費といいます)となります。
  また、概算取得費より実際の取得費の方が低額の場合も概算取得費を適用することができます。

譲渡所得の計算式は下記の通りですが、通常、特別控除の適用がない場合が多いため、
取得費が譲渡所得発生の有無に大きく関わることとなり、概算取得費の場合、
売買代金の90%程度の譲渡益が発生することが多いです。

(譲渡所得の計算式)
 売買代金 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額 = 譲渡所得
 ※特別控除とは、マイホームを売却した場合の3,000万円控除等です。

なお、譲渡所得が発生した人が配偶者や親の扶養家族の場合、その翌年は、扶養家族から外れることに
なる可能性が高いといえます。

不動産売却により譲渡所得が発生すると、例年を大きく上回る税金を支払うことになる可能性が
ありますので、せめて“ふるさと納税”を行い、返礼品を多く受け取っていただきたいと思います。
なお、ふるさと納税は、売却した年に行う必要があり、確定申告後、税負担の重さに嘆いてからでは、
後の祭りです。
よって、今年不動産を売却し譲渡所得が発生したが、ふるさと納税を行っていない人がいれば、
残された1ヶ月半程度の間で、ふるさと納税を行われることをおすすめします。

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