不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

小田

令和6年地価公示発表

国土交通省は、3月26日に令和6年地価公示を発表しました。
その概要は、景気が緩やかに回復している中、地域や用途により差があるものの、
三大都市圏・地方圏ともに上昇が継続・拡大し、上昇基調を強めているとのことでした。
なお、個人的に気になった特徴的な結果は以下のとおりです。

最高価格 東京都中央区銀座4丁目2番4 55,700,000円/㎡(+3.5%)
     (山野楽器銀座本店)  (184,132,000円/坪)

上昇率 1位 熊本県菊池郡大津町大字大津字拾六番町屋敷1096番2外 77,000円/㎡(+33.2%)
全用途 2位 熊本県菊池郡菊陽町大字津久礼字石坂2343番2 95,500円/㎡(+30.8%)
    ※JASM(TSMCの子会社)による半導体の生産開始を見据え(令和6年2月生産開始)、
     多くの関連企業等が進出し、多岐にわたり土地需要が旺盛。
    4位 長野県北安曇郡白馬村大字北城字山越4093番2 22,400円/㎡(+30.2%)

上昇率 1位 北海道富良野市北の峰町4777番33 49,500円/㎡(+27.9%)
住宅地 ※白馬村と富良野市は、観光やリゾートを堪能できるエリアとして、外国人に人気であり、
     土地需要が旺盛。ともに「第二のニセコ」と呼ばれることも。

下落率 2位 石川県珠洲市上戸町北方弐字80番1 34,100円/㎡(△8.3%)
全用途 3位 石川県珠洲市飯田町弐九部12番 11,100円/㎡(△8.2%)
    ※地価調査は令和6年1月1日時点の地価であり、同日発生した能登半島地震の影響は考慮
     されておりません。

二極化(上昇・下落)が鮮明になる一方で、下落地域の中でも何かしらの特殊要因により需要が
急増し、一転して上昇率上位となる地点がある状況であり、下落地域については、地道な地域振興
活動が非常に重要であると実感しております。
※上昇率上位の中には、数年前まで毎年下落していた地点があります。

日経平均株価 最高値更新 不動産への影響は?

2024年2月22日、日経平均株価が3万9,098円となり、それまでの最高値であった
3万8,915円(1989年12月29日 大納会)を更新し、本日(3月1日)、
4万円の大台に迫る3万9,910円82銭で取引を終了し、終値として史上最高値を更新しました。

一方の不動産価格(公示価格)については、8年以上前の2016年1月1日時点で、
既にバブル期の最高価格を下記のとおり上回っており、実際には、
2015年中にバブル期を上回っていたものと解釈できます。

(公示価格)
1993年1月1日時点 最高価格 3,650万円/㎡
2016年1月1日時点 最高価格 4,010万円/㎡
2023年1月1日時点 最高価格 5,380万円/㎡

つまり、不動産価格のバブル期ピークは日経平均株価より遅く、
バブル期越えは日経平均株価より早かったことになります。
何となく、バブル期の象徴は不動産であったような気がしていましたが、
寧ろ、株価であったのかもしれません。

そこで、株価高騰が不動産価格に与える影響を考えてみました。

不動産投資:不動産より手軽な投資である株の投資妙味増加により、
      不動産投資検討者の減少が懸念されます。
      また、金利上昇よるマイナス影響も懸念されます。

不動産全般:株価高騰により、富裕層を中心に含み益が増加する人が増えるため、
      富裕層が好む不動産の価格については、プラス影響が期待できます。
      一方、株価高騰の恩恵を受けない人は少なくありませんので、
      そのような人が購入を検討されるような不動産の価格は、
      マイナス影響が懸念されます。
      ※株価高騰により、物価と金利が上昇する可能性があるため。

現在、金融資産を多く保有している人とそれほど保有していない人、
好立地の不動産を所有している人と所有していない人では、
所有資産の格差が日々広がっていることになります。
この株価高騰は、いつまで続くのでしょうか?
非常に難しい問題です。

名古屋でも転売物件が増えてきました

以前から、東京は不動産業者の転売物件が多かったですが、
近年、名古屋でも不動産業者の転売物件が増えてきました。
現在、名古屋では各種不動産の専門買取転売業者が多く存在しています。

○土地
○収益物件(賃貸マンション・アパート・ビル 等)
○分譲マンション
○中古戸建

最近では、購入した土地を区画割した後、建築条件なしで単純に
土地を販売する建売業者が出現し、最寄駅から徒歩圏内の売地に占める
転売物件の割合が増加傾向にあります。
※好立地の売地ほど、転売物件の割合が高い傾向にあります。

また、築後30年程度経過した分譲マンションの売物件に占める
転売物件の割合はかなり高いものと推測されます。
※分譲マンション・中古住宅は、リノベーションを含む改修工事実施後、
 販売されるケースが多いです。

不動産の売出価格は、近隣や類似不動産の成約・売出事例を参考にして
決定する場合が多いため、転売とそれ以外の物件の価格差は徐々に縮まってきます。
よって、現在の名古屋の不動産価格を牽引しているのは、転売物件と言っても
過言ではないかもしれません。

ちなみに、転売とそれ以外の物件の価格が同程度であれば、
転売物件を購入されることをお勧めします。
※転売物件は、購入者が不動産業者以外の場合、2年以上の契約不適合責任が付保されます。

2024年もどうぞ宜しくお願いいたします

新年明けましておめでとうございます
本年もどうぞ宜しくお願いいたします

私の独断と偏見ですが、2024年はオリンピック・パラリンピックと
選挙の年であると考えております。

1月   中華民国(台湾)総統選挙
2月   インドネシア大統領選挙
3月   ロシア大統領選挙
4~5月 インド総選挙
8月   パリオリンピック・パラリンピック
9月頃  自民党総裁選
11月  アメリカ大統領選挙

上記を見ると、激動・波乱の1年になりそうな予感がしますが、
皆様にとって、素敵な1年になりますよう、お祈り申し上げます。

インボイス制度の現状 ~某市役所での出来事~

下記は、愛知県内の某市役所での出来事です。

先日、某市役所で公課証明書、上水道配管図及び道路台帳の写しを取得しました。
取得した部署が異なるため、その領収書の書式は様々でした。
領収書の内容を確認したところ、上水道配管図の写しの領収書には非課税と記載してありましたが、
道路台帳の写しには非課税と記載されていませんでした。
ちなみに、公課証明書の領収書にも非課税の記載はありませんでしたが、非課税であることは、
周知されているため、問題視はしませんでした。
二つの写しは、何れもパソコンの画面(データ)を印刷したものでありましたが、
明細は「配管図複写手数料」と「道路台帳付属地図 コピー代」でした。
通常、コピー代の場合、消費税が課税されるため、窓口で課税対象の有無を確認したところ、
非課税との回答があり、なぜ非課税である旨を記載しないのか?と問いただしたところ、
そのような質問を受けたことがないと回答がありました。
明確な回答が得られなかったため、当該職員の目の前で、私は領収書に手書きで非課税と記載し、
その場を立ち去りました。
すると翌日、当該職員から電話があり、その後、法務担当に確認したところ、課税対象との回答が
あったため、登録番号・消費税率を記載した領収書を郵送するとの連絡がありました。
※私は前記に加え、消費税額の記載を依頼しました。
※配管図複写手数料は本当に非課税で間違いないのかと思いました。

某市役所の対応は異例かもしれませんが、本来であれば、インボイス制度の見本となり、
先導役となるべき地方自治体が完全に対応できていない状況では、民間事業者に完全な対応を
求めるのは酷であると実感しました。

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