不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

田上

投資用区分マンション、表面利回りの「罠」!?

近年、本業とは別に収入を得たい方や、将来の生活設計のために不動産投資をする人が増えています。

不動産投資のメリットの一つとして、借り入れできることがありますが、借り入れができるために、頭金が数万円で始められることをアピールして、不動産投資では価格の低い部類である区分マンションを不動産投資の登竜門として位置づけ販売している会社が多くあります。

果たして、投資用区分マンションは、本業とは別の収益の柱になるのか。投資用区分マンションの表面利回りに焦点をあてて記事にしたいと思います。

投資用区分マンションの販売会社では、表面利回りで銀行に預け入れる金利などと比較し、不動産投資が優れている点をアピールしていますが、この表面利回りは、経費などが入っておらず注意が必要です。

表面利回り=年間賃料÷物件価格

区分マンションの経費として大きいものが、
①管理費
②修繕積立金
③固定資産税・都市計画税
④住戸内の修繕費用 などです。

①②は、毎月支払いが必要です。また、築年数経過後に引き上げられることもあります。
③は、毎年支払いが必要です。新築で投資用区分マンションを購入された方は、購入当初から5年間(認定長期優良住宅は7年間)は、固定資産税が2分の1に減税されていますので、減税期間が終了した際は支払いが増えますので、注意が必要です。
④は、室内の修繕費です。新築から数年間は大きな支出はないかもしれませんが、築10年を目途に給湯器の交換等、大きな支出が増えます。また、入居者の入れ替えの際にクロスの交換や、ハウスクリーニングなどの費用が必要になります。

また、入居者が退去した場合は、収入が0円になり、借入金返済や上記①~④の費用が必要になりますので、収支はマイナスになります。すぐに入居者が見つかればいいのですが、見つからない場合は収支がマイナスとなる状況が続きます。

加えて、マンション自体の価格が下落する可能性も考えておかなくてなりません。マンションの価格が下落した場合は、借入金の返済ができず、売却したくても売却できないという状況になるかもしれません。

このように、投資用マンションの購入を検討する際は、表面利回りだけで判断するのではないく、経費を含めた収支の計算が必要ですし、収支がマイナスになる期間があることも考え、慎重に判断することが必要です。

人通りの増加で、沿道の不動産復活へ!?

先日、不動産コンサルティング業務の一環として、お客様の土地の活用方法を検討しました。
その土地は、駅から近く、平時であれば人通りの多い場所にあります。

駅から近いため、何でもできる立地ですが、今回は、お客様と相談して、コンビニエンスストアなどの店舗を建築して活用することを決めました。

そのため、知り合いのコンビニエンスストアの出店担当者などに出店の可能性を確かめたところ、出店は難しいとの判断をされたところが多くありました。新型コロナウィルス感染拡大前には、このような状況ではありませんでした。

出店できない理由は、人通りが少ないことでした。当社のある愛知県では、9月30日まで緊急事態宣言が発令されていましたので、その影響で人通りが少なかったかもしれません。

沿道沿いの商売では、交通量は売上を上げるための重要な要素の一つです。新型コロナウィルスの感染拡大は、ワクチン接種の効果もあってか、現在は落ち着いています。また、飲み薬の開発が進んでいるなど、暗いニュースばかりではなない状況です。

沿道沿いの店舗の売り上げは、交通量に大きな影響を受けます。店舗の売り上げが上がらないと、店舗の賃料や不動産の価格にも影響を及ぼします。ぜひ、新型コロナウィルスの感染が沈静化し、交通量が増え、賃料や不動産価格に好影響がでることを期待しています。

分譲マンション 固定費の削減を実現しよう!

このブログで、何度か私の住んでいる分譲マンションのことについて書かせてもらっています。
今回はマンション運営の固定費削減について書くことにします。

私が分譲マンションの運営に携わっているのは、不動産を業とする自分の経験が活かせると思ったからです。
今年6月には、理事長として無料駐車場の有料化を実現させ、将来の修繕積立金の負担上昇を抑えることに成功しました。

何年か携わってきた理事の仕事ですが、長く続けることの弊害もあると思い今年を最後に引退することにしています。

さて、私は理事として、マンションの資産価値の向上を目標に掲げて取り組んでいます。
資産価値の向上には、日々の管理状況や管理費・修繕積立金の値上げの抑制などいろいろ対策があります。

その中で、理事最終年として取り組むのは固定費削減です。

固定費削減には、マンションの管理費がどのように利用されているかを調べる必要があります。
例えば、次のような事項です。
・エレベーター管理費用
・植栽管理費用
・高圧洗浄清掃費用 など

上記以外にも項目はありますが、上記は私が今年固定費削減に取り組もうとしている内容です。

①エレベーター管理費用
現在エレベーターの管理は、設置されているエレベーターメーカー系列の点検会社へ依頼しています。
今年度は、独立系と呼ばれる点検会社へ変更した場合の削減費用やメリット・デメリットを理事会で話し合う予定です。メリットあれば、点検会社の入れ替えについての議案を総会に提出する予定です。

②植栽管理費用
現在植栽の管理は、管理会社を通じて専門業者へ依頼していますが、管理費用の割に枯れが目立つなど問題にしています。また、今年から、マンション内で植栽が好きなボランティアさんを募り、少ない費用で管理をお願いしています。ボランティアさんがいろいろな植栽を植え、定期的に雑草を抜くなど管理していただいているので、きれいな花が咲くなど、住民の方が喜んでいます。そのため、植栽管理について管理会社へ依頼する項目から外し、季節ごとの伐採業務のみ、地元の専門業者へ依頼することを考えています。

③高圧洗浄清掃費用
現在、高圧洗浄清掃を年6回行っていますが、それを年4回程度に抑えることを考えています。
回数を抑えることで、1人あたりの管理費の負担が毎月100円ほど軽くなります。

上記①~③を取り組むことで、住民1人あたりの管理費が月1,000円程度軽減できる予定です。軽減できた管理費については、修繕積立金へ移管することになりますので、修繕積立金の上昇をさらに抑えることができると思っています。

マンションに住まわれている方であれば、管理組合の決算報告などで、管理費の使用使途を確認し、固定費を削減されることをお勧めします。

アスベストが影響!?「解体更地渡し」の日程にゆとりを!!

建築から相当期間経過した建物が建っている土地については、契約から引渡しまでに建物を解体撤去する、「建物解体更地渡し」にて取引することが多くあります。

平均的な戸建住宅の解体撤去に係る工事期間については、おおよそ2週間前後で完了するものとして、売買契約から引渡しまでの日程を組むことが一般的です。

ところが、この日程について、少し余裕を持つことが必要になりました。
それは、「大気汚染防止法」が改正され、令和3年4月から施行となったことに影響されます。

この改正では、建物の解体工事等におけるアスベストの飛散を防止するため、対象の建物等に関する事前調査の結果報告が義務化され、アスベストの除去について隔離等を行わず作業をした場合の直接罰則が創設されました。

この法律におけるアスベストの事前調査は以下のとおり移行されていきます。
令和3年4月~ 建物解体工事等における事前調査が義務付けられました。
令和4年4月~ 一定規模(解体対象の建物の床面積80㎡以上など)の建物等について、アスベスト含有
       建材の有無にかかわらず、アスベストに関する事前調査結果を都道府県へ報告すること
       が義務付けられます。
令和5年10月~ 建築物石綿含有建材調査者など、必要な知識を有する者による事前調査の実施が義務
       付けられます。

上記のとおり、建物を解体する際にはアスベストの調査が義務付けられ、万が一対象建物にアスベストの使用が発見された場合には、アスベストが飛散しないように処置を施すことなどが必要になり、工事日程が延長することが考えられます。取引をスムーズに行う上では、建物建築時の図面を保管し、アスベストが利用されているかどうか早期に確認できるようにすることが必要です。また、売買契約書に記載する引渡日について、万が一アスベストが発見された場合のことも考え余裕を持つことも必要です。

分譲マンション、無料駐車場を廃止した方が収益力は上がる!?

私は分譲マンションの理事長をしており、マンションの資産価値をあげるために日々知恵を絞っています。

さて、今年度は無料駐車場の有料化にチャレンジしています。多くのマンションも同じだと思いますが、駐車場使用料は日々の管理費用として利用されて余剰金を修繕費口へ貯蓄している構造になります。

多くのマンションと同じで、私のマンションも将来の修繕費用が足りなくなるため定期的に修繕積立金の引き上げが必要だと管理会社より言われていますが、今年度は修繕積立金を調整の上、無料駐車場を廃止し駐車場使用料を引き上げることが必要だと、説明会を実施するなど住民の方へ訴え続け、6月の総会で決議していただくことになりました。

私のマンションでは、分譲時に無料駐車場に惹かれて購入を決めたという方もいらっしゃいましたが、無料であるがゆえに、自家用車を手放した場合でも駐車場が返却されないため、他の方へ貸し出すことができません。返却していただき他の住民の方へ2台目の駐車場として貸出しすることができれば管理組合の収入は増えるはずです。

マンションの土地は建物と一緒で、住民全員で部屋の面積の割合で共有しており、税金を負担している資産なので、空いている駐車場を希望者に貸し出して収益を上げるなどの資産活用は重要なことだと考えています。

さて、修繕積立金を引き上げるのも、駐車場使用料を引き上げるのも、どちらも修繕積立金を積み立てることに変わりはありません。また、将来駐車場を手放す場合は、駐車場使用料(間接的に管理費・修繕積立金になる)の負担が減ります。返却された駐車場は他の住民の方が利用し、管理組合としての収入は減らない構造にしています。本制度は一石三鳥だと考えていますが、なかなかお金の流れは理解されず、説明会終了後のアンケートでは3割の方が反対されました。「無料」というのを覆すのも大変だと感じています。

制度改定前        制度改定後
修繕積立金  10,000円  修繕積立金     6,000円
駐車場使用料     0円  駐車場使用料    4,000円
合   計  10,000円   合   計    10,000円
※返却された駐車場は、月額5,000円とし他の住民の方へ貸し出す構造です。

さて、6月の総会では住民の皆様はどのような判断をされるのか。不安もありますが楽しみにしています。
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