不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

田上

別荘地の管理費問題(必ず支払う?)について

先回のブログで相続土地国庫帰属制度をご紹介しました。

なぜこの制度をご紹介したかというと、山林や開発倒れの土地など、売却が困難な不動産を相続する方のほとんどが、お金を払ってでもそれらを処分したいことを経験で知っているからです。

山林や開発逃れの土地などの処分の相談を受けると、それらを買い取る専門の業者を紹介するなどして処分してもらっていますが、処分できない不動産があります。

それが、所有している限り管理費を払い続けなければならない別荘地です。管理費を請求される別荘地では、建物が建っていない未利用の場合でも毎年管理費が請求されることがあり所有者を悩ましています。

先ほどの専門業者の場合、管理費が発生している土地の買取は不可のため、悩ましい問題です。

また、先回ご紹介した相続土地国庫帰属制度でも、法務省の相続土地国庫帰属制度に関するQ&Aで「管理費の支払を巡ってトラブルになるような別荘地は、引き取ることができない可能性があります。」と記載されているなど、制度利用にはハードルがあります。

さて、お客様の相談を受けたある別荘地の件で調査をしていると、消費者庁が掲載している「ひょうご消費者ネットとハートランド管理センター株式会社の訴訟に関する控訴審判決について」の裁判資料に行きつきました。

上記の判決では、争いになっている別荘地に土地を所有している限り更新される管理契約は、消費者契約法第10条により無効であるとしました。

この判決が確定すれば、管理契約は自動更新しないことになりますので、管理の継続契約を希望しない場合は、管理契約は解除され管理費の負担はなくなります。

ただし、管理会社側が控訴しましたので、最高裁(この時点で日程確認できず)まで最終判決は持ち越しとなりました。別荘地の管理費は別荘地を所有し続ける限り払い続けなければならないのか?払わなくてもいいのか?自分の業務の中では重要な裁判になっています。

相続した売れない土地、国が引き取ってくれるかも!?

令和5年4月27日から始まる「相続土地国庫帰属制度」はご存じでしょうか?

この制度は、相続または遺贈(相続人に対する遺贈に限る。)により取得した土地を国庫に帰属させることができる制度です。

不動産の仕事をしていると、売ってあげたくても売れない不動産があります。例えば、限界集落と言われる過疎化や少子高齢化が問題になっている地域などでは、不動産の需要が乏しく値段を下げても簡単には売却できません。

不動産が売却できないと毎年負担する固定資産税など負担がかかります。何とか処分したいために、自治体へ寄付について相談したこともありますが、自治体が引き取ったことは一度もありません。

しかし、「相続土地国庫帰属制度」では、建物付きの土地などは引き取ってもらえませんが、土地については一定の条件をクリアし負担金を納付することで国が引き取ってくれます。引き取ってもらえない土地の条件については法務省のホームページでご確認ください。

なお、制度開始にともない、令和5年2月22日より相続土地国庫帰属制度の相談対応が始まります。

相談先は、国へ引き取ってもらいたい土地が所在する都道府県の法務局・地方法務局(本局)の不動産登記部門になりますが、その土地がお住まいの地域から遠方にある場合など、その土地が所在する法務局・地方法務局(本局)への相談が難しい場合は、お近くの法務局地方法務局(本局)でも相談が可能です。なお、支局・出張所では相談は受付られていませんのでご注意ください。

相続した土地が売れなくて困っている方は、本制度の活用を考えてみてはいかがでしょうか。

公図が無料で閲覧できるようになる!

不動産の取引において、土地の位置や形状を確認することは必須の作業であって、その作業は、法務局に備え付けてある地図を取得して住宅地図などの資料と照らし合わせて行います。

法務局に備え付けてある地図は、大きく以下の①②に分かれています(法務省民事局の資料を参照)が、不動産流通の現場では、併せて公図として認知されています。

①不動産登記法14条1項に規定する地図(登記所備付地図)
筆界点に公共座標値を有するなど精度の高いものであり、地籍図、土地区画整理事業等により作成される土地の所在図、法務局が作成する地図等がある。→土地の位置及び区画(筆界)を現地に正確に再現できる地図

②不動産登記法14条4項に規定する地図に準ずる図面
地図が備え付けられるまでの間、これに代えて登記所に備え付けられる図面であり、地図に比べて精度が低いもの(各筆の土地の位置、形状等の概略は分かる。)であり、旧土地台帳付属地図 (いわゆる「公図」)等がある。

さて、法務局に備え付けてある地図の取得ですが、私が不動産業に従事し始めた20年前は、調査をする不動産を管轄する法務局でしか取り扱っていないため、遠方にある不動産の取引をする際は、その不動産を管轄する法務局に行っていました。それが、今では全国の公図をどの法務局でも取得できるようになり、インターネット(登記情報提供サービス)で確認することもできるようになりました。取り扱いは有料ですが、便利になってきたなとこの記事を書いているときに思い出していましたが、令和5年1月23日(月)正午より、法務局に備え付けてある地図が無償で公開されるというからとても驚いています。有料の場合は、なるべく取得枚数を削ろうとするため、本来ならもう少し広い範囲を調べたいと思っても取得を躊躇することも少なくありませんでした。今回の無償公開により、とことん調査しようかと思います。

なお、地図情報の閲覧方法など本件の詳細情報は、法務省のホームページにてご確認ください。

太陽光パネル設置義務化の報道を受けて

先日、東京都で新築住宅への太陽光パネルの設置を義務化するための条例案が可決されたと報道されました。

設置義務は2025年4月からで、都内で住宅を供給する延べ床面積が2,000㎡以上の大手住宅メーカーが対象になるそうです。個人で住宅を建築する場合は対象外とのことです。

太陽光パネルの義務化は、画期的だと思いました。義務化により、太陽光パネルが設置された住宅は、ますます増えていくと思いますので、より身近な存在になるのではないかと思います。住宅を建築される方は、自動車で言うカーナビのオプション設定のように、当たり前に設置の検討をするものになると思います。

最近では、ウクライナ情勢により、エネルギー価格が高騰しています。エネルギー価格は外部要因による影響が大きいことを改めて感じているので、少しでも自分で利用するエネルギーを自分で用意しておくことは必要だと感じています。私は、築後10年のマンションに住んでいます。今のマンションに太陽光発電のパネルは設置されていませんが、もうすぐ大規模修繕の時期になります。費用対効果を考えなければなりませんが、大規模修繕のようなイベントの機会に、検討することも必要なのではと感じています。

建物状況調査(インスペクション)とは?

先日、お客様から、お住いの建物の状況を確認し、リフォームするのか建て替えるのかを検討したいと連絡をいただきました。

建物の現状を確認することを建物状況調査(インスペクション)と言います。

インスペクションで調査する箇所は?
  • ○構造耐力上主要な部分(柱や基礎など)
  • ○雨水の侵入を防止する部分(屋根や軒裏など)
  • ○給排水管(水漏れや排水不良など)
  • ○シロアリ など

宅建業法における建物状況調査について、平成30年4月1日より、既存住宅状況調査技術者が既存住宅状況調査方法基準に従って行う既存住宅状況調査の結果が、既存住宅の取引における重要事項説明の記載対象となりました。

既存住宅の売買において、インスペクションは、引渡後の不足のトラブルを防ぐ上で重要であることから急速に普及しています。

さて、今回は不動産売買を伴う調査ではありませんが、現状の建物の状況を確認して、リフォームもしくは建て替えの判断をするのにも、インスペクションは良い判断材料になります。また、不動産売買によるインスペクションについて基本の
調査範囲はありますが、ご自身が気になる箇所についてはオプションで追加することもできます。

例えば、鉄筋コンクリートの建物の場合、鉄筋コンクリートの劣化状況を確認するために、コンクリートの圧縮強度試験や中性化試験などがあります。

一昔前に比べ、インスペクションを実施する会社も増えており、価格も透明性が上がったように思います。建物の現状を把握する際にインスペクションは有用ですので、ぜひ活用をお勧めします。
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