不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

田上

残価設定型住宅ローン

 本日、大和ハウス工業が、2022年10月1日より、全国の新築住宅を購入される方へ残価設定型住宅ローンの紹介を開始すると発表しました。自動車では、残価設定型ローンの紹介はよくCMで見ていたものの、住宅ローンではなかなか目にすることはないので、どのような内容なのか気になりました。

 大和ハウス工業が紹介する残価設定型住宅ローンは、国の支援を受けてマイホーム借り上げ事業を行う一般社団法人移住・住みかえ支援機構とモーゲージバンク大手の日本住宅ローン株式会社が共同開発した、「ローンのお守り」という商品です。

本日時点で、「ローンのお守り」の詳細な商品説明はホームページ上ではありませんが、商品には2つの特徴があるとのこと。

①残価買取オプション
残価設定月以降いつでも住宅ローンの負債残高と同額で、一般社団法人移住・住みかえ支援機構が住宅を買い取ることを保証するサービス。

②返済額軽減オプション
日本住宅ローンから借り入れた住宅金融支援機構のフラット35などの住宅ローンを、残価設定月以降いつでも日本住宅ローンの提供する「新型リバースモーゲージ」に借り換えができるサービス。

大和ハウス工業のニュースリリースでは、返済額軽減オプションというキーワードしか掲載されていませんが、自動車の場合の残価設定型ローンの最大の特徴は、3~5年後の自動車の流通価格をあらかじめローンの借入額から差し引き、残りを借入額とすることで、毎月の返済額が抑えられものですので、「ローンのお守り」も同じような仕組みがあるのかなと思います。

なお、東京と神奈川の一部で、ヘーベルハウスと新生銀行が同じような仕組みの住宅ローン(支払額軽減住宅ローン)を提供ししていますので、こちらのホームページも大和ハウス工業のニュースリリースと併せて読んでいただくことでイメージはつきやすいと思います。

私は分譲マンションに暮らしていますが、リバースモーゲージなどを利用して老後の資金を捻出することも考えています。不動産という資産を利用して、皆様の暮らしが充実する制度が今後も出てくることを願っています。

大雨や台風に備える

皆さま、暑い夏どのようにお過ごしでしょうか。

さて、夏と言えば、大雨や台風を思い出す方もいらっしゃるかもしれません。
今年も、線状降水帯による災害など、大雨に関するニュースが世間を騒がしています。
今後、台風シーズンを迎えます。大雨や台風に対する対策はできていますでしょうか?

建物については、少なくとも以下の対策ができているか確認したいところです。
○側溝や排水口は掃除して水はけを良くしておく。
○風で飛ばされそうな物は飛ばないように固定しておく。もしくは家の中に入れる。
○浸水の危険のある地域では、土嚢を準備しておく。
○加入している火災保険はどの様な被害に対応しているかを確認しておく。

さて、9月1日は防災の日です。

9月1日は、関東大震災が発生した日であるとともに、暦の上では二百十日に当たり、台風シーズンを迎える時期でもあり、また、昭和34(1959)年9月26日の「伊勢湾台風」によって、戦後最大の被害を被ったことが契機となって、地震や風水害等に対する心構え等を育成するため、防災の日が創設されたそうです。

災害は忘れたころにやってくると言われますが、大雨や台風に限らず、
毎年、防災の日には、災害対策ができているか確認したいところです。

不動産取引時における埋蔵文化財の影響

埋蔵文化財とは、土地に埋蔵されている文化財(主に遺跡といわれている場所)のことをいいます。

埋蔵文化財の存在が知られている土地を「周知の埋蔵文化財包蔵地」といいます。周知の埋蔵文化財包蔵地は全国で約46万カ所あり、毎年9千件程度の発掘調査が行われています。周知の埋蔵文化財包蔵地は、周囲に城や寺、古墳などがある場合に指定されていることが多いです。

さて、周知の埋蔵文化財包蔵地にある不動産を売買するときはひと手間かかります。

文化財保護法では、周知の埋蔵文化財包蔵地において土木工事などの開発事業を行う場合には、都道府県・政令指定都市等の教育委員会に事前の届出等(文化財保護法93・94条)をすることになっています。

土木工事等の開発事業の届出等があった場合、都道府県・政令指定都市等の教育委員会はその取り扱い方法を決めます。当方の事務所が所在する名古屋市では以下の4つの指示を受けることになります。
○発掘調査の実施(費用負担有。ただし個人が自宅を建てる場合は除く。)
○常時立会の実施(費用負担有)
○施工状況確認のための立会(費用負担無し)
○慎重工事(費用負担無し)

詳しくは、名古屋市のホームページで確認いただきたいのですが、工事の手続きに一定の期間が必要なことや、工事中に、遺構や遺物が確認された場合は、一時的に工事を中断し遺物の採集や写真撮影などを行なう必要があるなど、工事がスムーズに進まない可能性があります。

このように、周知の埋蔵文化財包蔵地で不動産の取引をする際は、引渡までの期間や費用などに注意が必要です。

不動産価格を知る方法「土地総合情報システム」とは?

不動産価格を知るためには、周辺の不動産取引価格を把握することが重要です。それらの数値は不動産業者で確認することが一番なのですが、何か営業されそうで。。。と躊躇する人もいると思います。では、自分自身で調べる方法はないのでしょうか。

「相場」を知れるインターネットサイトはいくつかあると思いますが、周辺の不動産取引価格を確認できるサイトとして、
土地総合情報システムをお勧めします。

土地総合情報システムは、国土交通省が運営しており、国土交通省が不動産の取引当事者を対象にアンケート調査を実施し、その結果得られた回答などを基にした取引価格を掲載しているのが特徴です。土地総合情報システム内では、取引価格の他、公示地価、基準地価などを地図上で見ることができます。

≪土地総合情報システムで把握できるデータ≫

1.周辺の取引事例(時価、実勢価格)

取引当事者を対象にアンケート調査を実施し、その結果得られた回答など基にした取引価格を掲載しています。

2.公示地価
一般の土地の取引価格に対する指標等として1月1日時点の価格が、その年の3月に国土交通省より発表されます。


3.基準地価

公示価格を補完するもので、公示価格の基準日である1月1日より半年後の7月1日時点の価格がその年の9月に都道府県より発表されます。


4.路線価 

評価される土地に接する道路につけられた価格です。路線価を基に相続税や贈与税の計算の前提となる土地の評価を求めます。路線価は毎年1月1日を評価時点として決定され、7月に発表されます。路線価は公示価格の80%の水準になるように調整されています。


上記とは別に、
固定資産税評価額も不動産価格を推測する重要な指標です。不動産を所有すると、固定資産税を納税することになりますが、その納税書と一緒に課税明細書が同封されています。その課税明細書に固定資産税評価額は記載されています。固定資産税評価額は、1月1日を評価の基準日として決定されており、公示価格の70%の水準になるよう調整されています。そのため、土地であるならば、固定資産税評価額を70%で割り戻しした値が時価相当額です。なお、3年に1度評価替えが行われ、最近は令和3年に評価替えが行われています。

上記の数値を組み合わせることにより、ご自身で大体の価格を予想することが可能だと思います。

引越しのハイシーズンを肌で感じて

新年度を機に、引越しされる方は多く、引越し代が高騰することなど理解していましたが、私の母の引越しを手伝いをすることで改めて引越し代や入退去する人の多さを肌で感じましたので、記事にしたいと思います。

まず、私の母ですが、高齢を理由に兄家族との同居を選択し、4月下旬に引越しをしました。
引越し時期については、新年度をあらたな家族とスタートするべく、当初3月を予定していましたが、引越し費用の削減のため4月にずらしました。

私も引越し費用を確認しましたが、3月と4月では3割程度の違いがありました。
引越し代だけで比較するならば、5月以降に引越したほうが、もう少しお値打ちに引越しできたのですが、母は賃貸住宅に住んでいるため、引越し時期をずらすと、その分賃料がかかることを理由に4月の引越しを選びました。今回は3月~5月の引越し費用を確認しましたが、日程によっては2倍以上の開きがありました。

さて、母が住んでいた賃貸住宅では、3月や4月に入退去される方数件を見ました。コロナ禍の中でもやはり、新年度を機に人の動きは活発になることを改めて自覚しました。

また、普段の仕事の癖なのか、マンションを経営する側で考えた場合、どうしても3月や4月には、入退去がありますのでこの時期にいかに入居率を上げなければならないのか。マンションを経営する側にとってすごく重要な時期であると感じました。
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