不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

田上

引越しのハイシーズンを肌で感じて

新年度を機に、引越しされる方は多く、引越し代が高騰することなど理解していましたが、私の母の引越しを手伝いをすることで改めて引越し代や入退去する人の多さを肌で感じましたので、記事にしたいと思います。

まず、私の母ですが、高齢を理由に兄家族との同居を選択し、4月下旬に引越しをしました。
引越し時期については、新年度をあらたな家族とスタートするべく、当初3月を予定していましたが、引越し費用の削減のため4月にずらしました。

私も引越し費用を確認しましたが、3月と4月では3割程度の違いがありました。
引越し代だけで比較するならば、5月以降に引越したほうが、もう少しお値打ちに引越しできたのですが、母は賃貸住宅に住んでいるため、引越し時期をずらすと、その分賃料がかかることを理由に4月の引越しを選びました。今回は3月~5月の引越し費用を確認しましたが、日程によっては2倍以上の開きがありました。

さて、母が住んでいた賃貸住宅では、3月や4月に入退去される方数件を見ました。コロナ禍の中でもやはり、新年度を機に人の動きは活発になることを改めて自覚しました。

また、普段の仕事の癖なのか、マンションを経営する側で考えた場合、どうしても3月や4月には、入退去がありますのでこの時期にいかに入居率を上げなければならないのか。マンションを経営する側にとってすごく重要な時期であると感じました。

マンションの植栽のこれから

私は、今年で築10年を迎えるマンションに住んでいますが、そのうち6年間は理事(3年間理事長)務めました。自分が進めたかった無料駐車場の有料化を達成したこともあり、今年の6月の総会で引退することに決めました。

理事として最後の総会で、管理組合員の皆様に提案し採決いただく議題の一つに、植栽の管理会社の変更があります。

今までは、マンションの管理会社が代行して植栽会社の選定をし、年間160万円の費用が掛かっていましたが、枯れが目立つなど、年間費用が妥当な金額かどうかが分かりませんでした。また、植栽会社の方とのコミュニケーションもマンション管理会社経由ということもあり上手くいかず、枯れの原因も分かりませんでした。

そのため、管理会社へ丸投げするのではなく、理事会で直接植栽管理会社を探そうと話し合いました。以下の方法で候補先を選択し、植栽管理に関する見積もりを依頼しました。

①自治会から紹介を受けた植栽会社。
②インターネットで検索した地元の植栽会社
③インターネットで検索した隣町にある、大学の植栽などを手掛ける植栽会社

①は、現在の金額を超える見積もりのため×
②は、25%程度の費用削減での見積もり。提案もほどほどある。
③は、いろいろな魅力的な提案があるが、②よりは高い。

最終的には②で決定し、6月の総会を経て決定となります。
今回の植栽会社の選定にあたり、①~③のすべての植栽会社の方にマンションの植栽を見てもらいました。皆さん植栽を仕事にしているだけあって、植栽が好きなことが伝わってきますし、私たちが問題にしている枯れの原因など、いろいろと説明してくれました。おそらく、どの植栽会社を選択しても現在より植栽はよくなると感じます。

②の植栽会社は、植栽の交換など長期的に現在の環境を見直しし、住民の方がマンションの植栽で季節を楽しんでもらえるようにしたいと発言されています。

これからマンションの植栽がどの様に変化していくのか楽しみです。

増税により危険な空き家は減るのか!?

2月12日の日本経済新聞に、宅地の税優遇を見直す自治体が相次いでいるとの記事が掲載されました。

記事には、兵庫県の神戸市や尼崎市が固定資産税の軽減措置に例外を設け、京都市はさらに新税を設ける条例案をまとめたとのことです。

空き家が減らない原因の一つに、宅地の税優遇があります。利用できないような住宅でも解体されずに建っているほうが宅地の固定資産税や都市計画税が優遇されるのです。

もちろん解体費用が重くのしかかり解体工事ができないという人もいるかと思います。そのため、自治体によって補助金などの交付で解体を呼び掛けているところもありますし、危険な空き家については、行政代執行により解体されるというニュースも聞くようになりました。

ただし、この記事を見ると今までの制度だけでは、危険な空き家の解消は難しく、行政側が苦労している印象を持ちます。

個人的に空き家で問題になるのは、倒壊して通行人にけがを与える可能性があるものや、ごみ屋敷のようになってしまい周辺の住民に迷惑をかける場合ではないかと思います。

行政代執行による解体工事は税金が投入されますので、結局はみんなの税金に頼る制度です。今回は、利用しなくなった住宅が手がかけられない空き家になる前に税優遇をやめ、増税することで所有者に早めに解体工事等をさせるのが狙いだと思います。

危険な空き家をどのように算定するかなど問題点も多いと思いますが、空き家が問題になっているのは周知の事実ですので、一歩一歩このような取り組みをする自治体が増え
ることを願っています。

年明け早々に、不動産のハイシーズンが始まります!?

今年もあっという間に1年が終わろうとしています。

私自身、昨年と同じように年末ぎりぎりまで不動産の売買契約締結のために働いていました。
来年の今頃は、もう少し余裕のある年末にしたいと思います。

さて、不動産業界ですが、年明け早々からハイシーズンが始まります。
それは、4月の年度初めまでに新居への引越しを計画されている方が多いからです。
この現象は、売買も賃貸も変わりはありません。

新年度を機に新居への引越しを考えられている方は、年明け早々よりいろいろな物件を見られると思います。
また転勤などがきっかけで、ご自宅を売却をされる方は、売却活動を始められると思います(すでに始められている方もいらっしゃると思いますが)。

物件探しをされる皆様がよい物件に出会えること。売却される方はよい買主様に出会えることを祈念して、今年最後のブログにしたいと思います。

皆様、よいお年をお迎えください。

※年末年始休暇のお知らせ
12月29日より1月4日まで年末年始休暇とさせていただきます。
1月5日より通常営業を開始いたします。
ご迷惑をおかけしますが、よろしくお願いします。

投資用区分マンション、表面利回りの「罠」!?

近年、本業とは別に収入を得たい方や、将来の生活設計のために不動産投資をする人が増えています。

不動産投資のメリットの一つとして、借り入れできることがありますが、借り入れができるために、頭金が数万円で始められることをアピールして、不動産投資では価格の低い部類である区分マンションを不動産投資の登竜門として位置づけ販売している会社が多くあります。

果たして、投資用区分マンションは、本業とは別の収益の柱になるのか。投資用区分マンションの表面利回りに焦点をあてて記事にしたいと思います。

投資用区分マンションの販売会社では、表面利回りで銀行に預け入れる金利などと比較し、不動産投資が優れている点をアピールしていますが、この表面利回りは、経費などが入っておらず注意が必要です。

表面利回り=年間賃料÷物件価格

区分マンションの経費として大きいものが、
①管理費
②修繕積立金
③固定資産税・都市計画税
④住戸内の修繕費用 などです。

①②は、毎月支払いが必要です。また、築年数経過後に引き上げられることもあります。
③は、毎年支払いが必要です。新築で投資用区分マンションを購入された方は、購入当初から5年間(認定長期優良住宅は7年間)は、固定資産税が2分の1に減税されていますので、減税期間が終了した際は支払いが増えますので、注意が必要です。
④は、室内の修繕費です。新築から数年間は大きな支出はないかもしれませんが、築10年を目途に給湯器の交換等、大きな支出が増えます。また、入居者の入れ替えの際にクロスの交換や、ハウスクリーニングなどの費用が必要になります。

また、入居者が退去した場合は、収入が0円になり、借入金返済や上記①~④の費用が必要になりますので、収支はマイナスになります。すぐに入居者が見つかればいいのですが、見つからない場合は収支がマイナスとなる状況が続きます。

加えて、マンション自体の価格が下落する可能性も考えておかなくてなりません。マンションの価格が下落した場合は、借入金の返済ができず、売却したくても売却できないという状況になるかもしれません。

このように、投資用マンションの購入を検討する際は、表面利回りだけで判断するのではないく、経費を含めた収支の計算が必要ですし、収支がマイナスになる期間があることも考え、慎重に判断することが必要です。
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