不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

田上

能登半島地震の建物解体作業、相続未登記がネックで進まず

5月1日の朝日デジタルで、「能登半島地震4ヶ月 解体終了は想定の1%以下、建物の未登記が壁に」という記事が掲載されました。

石川県内では、住宅や店舗などの建物約4万8千棟が全半壊し、県はうち約2万2千棟を解体の対象としているそうですが、公費解体が終わったのは、緊急解体も含め88棟(4月22日時点)で、自費解体を加えても計131棟と想定の1%となっているそうです。

公費解体は、自治体が所有者に変わり被災した建物を解体撤去する制度です。公費解体をする際には、建物の所有者を確認する必要がありますが、被災地では、代々同じ場所に住み続けている家族が多く、相続登記がされないままとなっているようです。人手不足など他にも多くの原因がありますが、相続未登記も公費解体が進んでいない原因の一つだという事です。

以前のブログで、珠洲市にある私の親戚の家が被災したことを記事にしましたが、その家の登記も、すでに亡くなっている私のおじいさんのままとなっています。記事の通りだなと感じます。

珠洲市の公費解体の申請においては、建物に相続が発生している場合、相続権者全員の同意書、印鑑証明書、相続関係図と相続権者全員の戸籍謄本が必要になります。珠洲市の半壊した家は母方の実家になりますが、母方の兄弟(おじいさんの相続人)は全員存命であり、建物の相続人も決まっているので、書類は整うと思いますが、2次相続が発生している場合などは、相続権者が増え、同意を得るのに苦労することもあると思います。

参考 石川県:公費解体の申請における相続や同意取得等に関する窓口

さて、4月1日から、相続登記の義務化がスタートしました。相続登記の義務化は、所有者が亡くなったのに相続登記がされないことによって、登記簿を見ても所有者が分からない「所有者不明土地」が全国で増加し、周辺の環境の悪化や民間取引・公共事業の阻害が生ずることなどが社会問題となったことがきっかけでしたが、公費解体が進まないのも相続未登記が原因の一つです。相続登記義務化により、この様な社会問題が減っていけばいいなと感じています。

住宅ローンの金利はどうなる?

日銀が2024年3月19日の金融政策決定会合で、マイナス金利政策の解除を決めました。政策金利を引き上げるのは17年ぶりとのことです。

日銀がマイナス金利を解除したことにより、さっそく各銀行が普通預金の金利を上げるなどの動きがみられました。

さて、住宅の購入を検討されている方にとっては住宅ローンの金利が気になるところです。

住宅金融支援機構が1月に公表した住宅ローン利用者の実態調査に、利用した金利タイプの割合などが公表されています。

2023年10月調査では、以下のとおりです。
○変動型74.5% ○固定期間選択型18.3% ○全期間固定型7.2%  

圧倒的に変動型を選択する方が多いことが分かります。

変動金利はすぐには上昇することはないとは思いますが、今後は金利の上昇を考えて、○固定期間選択型や、○全期間固定型を選択する人が増えてくるのではないかと考えます。

私は、数年前に、金利が1%に低下したことを受け、全期間固定型の住宅ローンに借り換えしました。変動金利にしていれば、何百万か得をしていたのですが…

今後の金利の動きに注目したいと思います。

何の前触れもなく突然発生する地震 ~能登半島地震の威力~

先回の私のブログで、能登半島地震のことを記事にしましたが、書ききれないこともあったため、再度記事にしたいと思います。

私の母の実家は、能登半島地震の震源地となった石川県珠洲市にあります。珠洲市の実家は、目の前に海や山があり、小さい頃は、漁師だったおじいさんに釣りに連れて行ってもらったり、裏山で虫を取ったり、豊かな自然でよく遊んだものです。大人になり、年に1回の墓参りしか行くことはなくなりましたが、大切な思い出がある「田舎の家」です。

※田舎の家ですが、能登半島地震が発生する前は、おじさん、おばさんが住んでいましたが、この地震により半壊しました。二人とも、今は、珠洲市を離れて暮らしています。

地震発生後、田舎の家が気になり、四六時中、テレビ報道やX(旧Twitter)、地元の人が動画を上げてくれていたYouTubeなどで情報収集していました。しかし、田舎の家は、珠洲市のほぼ先端にあるため、当初は道路が寸断されて救助が入れなかったためか、ほとんど情報が入ってきませんでした。1月の終わり頃より、徐々に画像等の情報が入るようになり、ヘリコプターから撮影された田舎の家や、Xには、私が通っていたスーパー、何度も通ったことのある神社が倒壊している画像などが掲載され、被害の全貌が分かってきました。地震被害に遭われている方には大変申し訳ございませんが、田舎の家やその周辺の状況が分かるようになり、気持ちはなぜか落ち着いていきました。下の写真は、親族が田舎の家を片付けに行った際に撮ったものです。

○亡くなったおじいさんの船が泊めてあった港は、ニュースで報道されているとおり、港そのものが4mほど隆起して、海が消えていました。

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○裏山は、山道に沿うように土砂崩れが発生していました。おじいさん、おばあさんが眠るお墓は、奇跡的に土砂に巻き込まれないで済んでいました。

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私は、地震は何の前触れもなく起き、甚大な被害を与えるので、皆様に、今のうちに備えをしてほしいと思い、色々なところで、地震に遭ったこと、母の実家が半壊したことなどを話しています。能登半島地震をきっかけに我が家も地震に備え、家具の固定をしましたし、災害用トイレやランタンなどを購入しました。
地震は何の前触れもなく、突然発生します。みなさまも、ぜひ地震に対する備えをしてください。よろしくお願いします。

みんなで地震に備えましょう!!~能登半島地震を体験して~

このたびの令和6年能登半島地震で被災された皆様に心よりお見舞い申し上げます。

被害を受けられた皆様の安全と1日でも早く平穏な生活に戻られますことを心よりお祈り申し上げます。


さて、私の令和6年は、地震を経験することから始まりました。


私の兄と母が石川県河北郡内灘町に住んでいるため、長い休暇があると、大体は内灘町で過ごしています。今年の正月も内灘町で過ごしていました。そして、子供を連れて兼六園と東茶屋へ行った帰り道で地震に遭いました。最初は少し揺れているなと感じるくらいでしたが、徐々に揺れは大きくなり、緊急地震速報が携帯から流れる頃には、近くの電柱や交通標識が音を立てて揺れました。


揺れがおさまってから、スマートフォンで地震や津波の事を確認しようと思ったのですが、中々冷静になれずに、とにかく高台へ移動しなくてはと思い、兼六園まで戻りました。そこでようやく落ち着いて情報収集をする事ができました。その後、バスは動いていたため、金沢駅まで行けましたが、電車が止まっていたため、兄に車で迎えにきてもらい、家に帰ることができました。


兄の家は区画整理地にあり、電線や通信網が地下にある無電柱化の街となっているためか、地盤が強く、液状化現象は起きませんでした。家は家具が傾く程度でしたが、周りの古くからある隣街の建物は、テレビで報道されているとおりです。内灘町は液状化現象がひどく、道路が隆起していたり、電柱が傾いたり沈んでいたりと街は一変していました。能登半島ほどにはひどくありませんが、液状化現象等の被害により道路は通行できない箇所も多く、行動が制限されました。


兄の家は比較的被害は少なかったと思いますが、断水にあいました。幸い、兄の勤務先の金沢市では水が出ることから車で水を汲みに行きました。断水では、キャンプ用の蛇口付きのタンクが活躍しました。台所に置く事で食事や洗い物が楽にできたと思います。でも、断水で困るのはトイレです。トイレについては、汲んできた水をバスタブへため、各自がバケツで組んでトイレのタンクへ注いで解決していましたが、1階にあるトイレはタンクレストイレのため、流すのに一苦労しました。断水の場合は、タンクのあるトイレの方が活躍しますね。

地震発生から3日間、断水や夜中まで続く余震などがありましたが、
1月3日午後には高速道路が開通したため、無事名古屋へ帰ることができました。

地震で思うことは、備えが必要だという事です。例えば今回活躍した、蛇口付きのタンクなどです。給水車が来てもタンクがなければ、水を運べません。下水道が利用できなければ、そもそもトイレの利用ができないかもしれません。その場合は、簡易トイレが必要です。

能登半島では、断水に加え、停電もありました。テレビの報道で見ましたが、電気がない夜は真っ暗です。「断水したら」「停電したら」「ガスが止まったら」など考えて、私は地震に備えようと思います。みなさんもぜひ、地震に備えてください。

来年の不動産価格について思うこと

12月22日の日経新聞に、「マンション販売5%減」という記事がありました。

これは、2023年に首都圏で新たに販売されたマンションの戸数が、2022年に比べ減っていることを記事にしています。販売戸数の減少は、建築費などのコスト増により、マンション価格が上昇し、地域によっては手の届きにくい価格となり需要が見込めなくなったため、販売を遅らせていることが原因とされています。

上記のように首都圏全体の販売戸数は減っているものの、東京23区に限っては、前年比16.7%増えています。それも全住戸が1億円以上とされる「三田ガーデンヒルズ」など、富裕層をターゲットにした高額物件がよく売れているそうです。そのため、販売戸数とともに東京23区の新築マンションの平均価格は1億2,058万円と2022年比48%上昇したそうです。東京23区のように売れ行きが好調な地域に供給を限定していることも、販売戸数減少の原因と言われています。

高額となったマンションは、多くの方には手の届きにくい価格帯になり、富裕層ターゲットの都心部の好立地でしか売れず、都心部以外では売れ行きが伸びなくなってきており、不動産価格は2極化が進んでいることが想像できます。

私が業務する名古屋地区でも、似たような感覚を持っています。昨年から今年にかけ、郊外の戸建分譲用地の仕入れ価格が下がり始めました。以前であれば、不動産業者が積極的に分譲用地を取得したため競争原理が働き、自然と価格は上がっていきましたが、今年にかけて在庫調整という意味合いもあり、不動産業者が分譲用地の取得を控えるようになり、価格は下落傾向です。また、郊外の新築マンションの売れ行きも悪くなっているという話も聞きます。モデルルームに来場されるお客様が1週間で2・3組なんてこともあるそうです。郊外の不動産価格の影響が名古屋市内にも少しずつ見え隠れしているようにも思えます。

物価高が家庭に影響を与えています。来年給料が上がらなければ、不動産の購入を考えられている方がこれ以上の値上げについていけずに、不動産価格に今年以上の影響を与えるかもしれません。来年は、経済が踏ん張って、不動産価格が下がらない世の中でいてくれることを願っています。
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