不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

田上

不動産価格を知る方法「土地総合情報システム」とは?

不動産価格を知るためには、周辺の不動産取引価格を把握することが重要です。それらの数値は不動産業者で確認することが一番なのですが、何か営業されそうで。。。と躊躇する人もいると思います。では、自分自身で調べる方法はないのでしょうか。

「相場」を知れるインターネットサイトはいくつかあると思いますが、周辺の不動産取引価格を確認できるサイトとして、
土地総合情報システムをお勧めします。

土地総合情報システムは、国土交通省が運営しており、国土交通省が不動産の取引当事者を対象にアンケート調査を実施し、その結果得られた回答などを基にした取引価格を掲載しているのが特徴です。土地総合情報システム内では、取引価格の他、公示地価、基準地価などを地図上で見ることができます。

≪土地総合情報システムで把握できるデータ≫

1.周辺の取引事例(時価、実勢価格)

取引当事者を対象にアンケート調査を実施し、その結果得られた回答など基にした取引価格を掲載しています。

2.公示地価
一般の土地の取引価格に対する指標等として1月1日時点の価格が、その年の3月に国土交通省より発表されます。


3.基準地価

公示価格を補完するもので、公示価格の基準日である1月1日より半年後の7月1日時点の価格がその年の9月に都道府県より発表されます。


4.路線価 

評価される土地に接する道路につけられた価格です。路線価を基に相続税や贈与税の計算の前提となる土地の評価を求めます。路線価は毎年1月1日を評価時点として決定され、7月に発表されます。路線価は公示価格の80%の水準になるように調整されています。


上記とは別に、
固定資産税評価額も不動産価格を推測する重要な指標です。不動産を所有すると、固定資産税を納税することになりますが、その納税書と一緒に課税明細書が同封されています。その課税明細書に固定資産税評価額は記載されています。固定資産税評価額は、1月1日を評価の基準日として決定されており、公示価格の70%の水準になるよう調整されています。そのため、土地であるならば、固定資産税評価額を70%で割り戻しした値が時価相当額です。なお、3年に1度評価替えが行われ、最近は令和3年に評価替えが行われています。

上記の数値を組み合わせることにより、ご自身で大体の価格を予想することが可能だと思います。

引越しのハイシーズンを肌で感じて

新年度を機に、引越しされる方は多く、引越し代が高騰することなど理解していましたが、私の母の引越しを手伝いをすることで改めて引越し代や入退去する人の多さを肌で感じましたので、記事にしたいと思います。

まず、私の母ですが、高齢を理由に兄家族との同居を選択し、4月下旬に引越しをしました。
引越し時期については、新年度をあらたな家族とスタートするべく、当初3月を予定していましたが、引越し費用の削減のため4月にずらしました。

私も引越し費用を確認しましたが、3月と4月では3割程度の違いがありました。
引越し代だけで比較するならば、5月以降に引越したほうが、もう少しお値打ちに引越しできたのですが、母は賃貸住宅に住んでいるため、引越し時期をずらすと、その分賃料がかかることを理由に4月の引越しを選びました。今回は3月~5月の引越し費用を確認しましたが、日程によっては2倍以上の開きがありました。

さて、母が住んでいた賃貸住宅では、3月や4月に入退去される方数件を見ました。コロナ禍の中でもやはり、新年度を機に人の動きは活発になることを改めて自覚しました。

また、普段の仕事の癖なのか、マンションを経営する側で考えた場合、どうしても3月や4月には、入退去がありますのでこの時期にいかに入居率を上げなければならないのか。マンションを経営する側にとってすごく重要な時期であると感じました。

マンションの植栽のこれから

私は、今年で築10年を迎えるマンションに住んでいますが、そのうち6年間は理事(3年間理事長)務めました。自分が進めたかった無料駐車場の有料化を達成したこともあり、今年の6月の総会で引退することに決めました。

理事として最後の総会で、管理組合員の皆様に提案し採決いただく議題の一つに、植栽の管理会社の変更があります。

今までは、マンションの管理会社が代行して植栽会社の選定をし、年間160万円の費用が掛かっていましたが、枯れが目立つなど、年間費用が妥当な金額かどうかが分かりませんでした。また、植栽会社の方とのコミュニケーションもマンション管理会社経由ということもあり上手くいかず、枯れの原因も分かりませんでした。

そのため、管理会社へ丸投げするのではなく、理事会で直接植栽管理会社を探そうと話し合いました。以下の方法で候補先を選択し、植栽管理に関する見積もりを依頼しました。

①自治会から紹介を受けた植栽会社。
②インターネットで検索した地元の植栽会社
③インターネットで検索した隣町にある、大学の植栽などを手掛ける植栽会社

①は、現在の金額を超える見積もりのため×
②は、25%程度の費用削減での見積もり。提案もほどほどある。
③は、いろいろな魅力的な提案があるが、②よりは高い。

最終的には②で決定し、6月の総会を経て決定となります。
今回の植栽会社の選定にあたり、①~③のすべての植栽会社の方にマンションの植栽を見てもらいました。皆さん植栽を仕事にしているだけあって、植栽が好きなことが伝わってきますし、私たちが問題にしている枯れの原因など、いろいろと説明してくれました。おそらく、どの植栽会社を選択しても現在より植栽はよくなると感じます。

②の植栽会社は、植栽の交換など長期的に現在の環境を見直しし、住民の方がマンションの植栽で季節を楽しんでもらえるようにしたいと発言されています。

これからマンションの植栽がどの様に変化していくのか楽しみです。

増税により危険な空き家は減るのか!?

2月12日の日本経済新聞に、宅地の税優遇を見直す自治体が相次いでいるとの記事が掲載されました。

記事には、兵庫県の神戸市や尼崎市が固定資産税の軽減措置に例外を設け、京都市はさらに新税を設ける条例案をまとめたとのことです。

空き家が減らない原因の一つに、宅地の税優遇があります。利用できないような住宅でも解体されずに建っているほうが宅地の固定資産税や都市計画税が優遇されるのです。

もちろん解体費用が重くのしかかり解体工事ができないという人もいるかと思います。そのため、自治体によって補助金などの交付で解体を呼び掛けているところもありますし、危険な空き家については、行政代執行により解体されるというニュースも聞くようになりました。

ただし、この記事を見ると今までの制度だけでは、危険な空き家の解消は難しく、行政側が苦労している印象を持ちます。

個人的に空き家で問題になるのは、倒壊して通行人にけがを与える可能性があるものや、ごみ屋敷のようになってしまい周辺の住民に迷惑をかける場合ではないかと思います。

行政代執行による解体工事は税金が投入されますので、結局はみんなの税金に頼る制度です。今回は、利用しなくなった住宅が手がかけられない空き家になる前に税優遇をやめ、増税することで所有者に早めに解体工事等をさせるのが狙いだと思います。

危険な空き家をどのように算定するかなど問題点も多いと思いますが、空き家が問題になっているのは周知の事実ですので、一歩一歩このような取り組みをする自治体が増え
ることを願っています。

年明け早々に、不動産のハイシーズンが始まります!?

今年もあっという間に1年が終わろうとしています。

私自身、昨年と同じように年末ぎりぎりまで不動産の売買契約締結のために働いていました。
来年の今頃は、もう少し余裕のある年末にしたいと思います。

さて、不動産業界ですが、年明け早々からハイシーズンが始まります。
それは、4月の年度初めまでに新居への引越しを計画されている方が多いからです。
この現象は、売買も賃貸も変わりはありません。

新年度を機に新居への引越しを考えられている方は、年明け早々よりいろいろな物件を見られると思います。
また転勤などがきっかけで、ご自宅を売却をされる方は、売却活動を始められると思います(すでに始められている方もいらっしゃると思いますが)。

物件探しをされる皆様がよい物件に出会えること。売却される方はよい買主様に出会えることを祈念して、今年最後のブログにしたいと思います。

皆様、よいお年をお迎えください。

※年末年始休暇のお知らせ
12月29日より1月4日まで年末年始休暇とさせていただきます。
1月5日より通常営業を開始いたします。
ご迷惑をおかけしますが、よろしくお願いします。
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