不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

田上

マンションの修繕計画、物価上昇への対応が必要!?

先日、私の住んでいる分譲マンションにおいて、令和4年度の管理組合の総会を終えました。

総会では、令和4年度の収支や、来年度計画している修繕等の発表がありました。

その発表の際、びっくりした数値を見ました。それは、共用部分の電気代です。

共用部分の電気代は、管理組合で支払うのですが、毎年ほとんど金額が変わらず、固定費のような感覚でいました。それが、昨年は一昨年に比べ40万円ほど高騰したのです。

マンションの戸数は150世帯ほどありますので、1世帯あたり年間約2,700円、1月あたり225円負担が増えたことになります。

そのため、管理費の値上げを理事長へお願いしました。

現在の修繕計画では、管理費の余剰金もあてにした計画になっています。しかし、電気代の上昇や日常修繕費用が上昇すれば、余剰金は減る一方で、修繕計画にも影響を与えます。

マンションの価値を維持するためにも、前述した電気代程度でもいいので、管理費を引き上げたいものです。

マンションの管理 植栽ボランティアの成果

私の住んでいるマンションでは、植栽の枯れや育ちが悪いなどの問題があったため、数年前に、植栽管理会社をマンションの近くにある会社に変更するとともに、植栽が好きな人を集め、植栽ボランティアを立ち上げました。

あたらしい植栽管理会社の方は、マンションから近く、まめに発達状況などを観察してくれているおかげで、植栽の枯れが目立ちにくくなるなど、状況が変わってきました。植栽ボランティアの方が植栽管理会社の方と連携して水やりなどをしていただいていることも要因だと思います。

また、植栽ボランティアの方が季節ごとに咲く花を植えていただいていることで、住民の皆さんの楽しみが増えたのではないかと感じています。

さて、植栽について、最近すごく驚くことが起きました。
私のマンションは築10年を過ぎていますが、分譲時より植えてあったバラが初めて咲いたのです!
これは、植栽管理会社の方と植栽ボランティアの方が献身的に努力してくれた結果だと思っています。

植栽がしっかり管理されていると、マンションの見栄えもよく資産価値を上げる要因だと感じています。全て管理会社に任せることなく、住民の皆さんも意見を出しつつ、住みやすいマンションにしていくことが、結果的にマンションの資産価値を上げる要因になるのではないかと改めて感じました。

今後は、不動産の無償譲渡が増えるかも!?

空家が増えていることは、ニュースで取り上げられるなど深刻な問題です。

空家が増えれば、治安の悪化にもつながりかねません。全国の空き家は846万戸で、総住宅数に占める空き家の割合は13.6%に達しています。ただし、このデータは、総務省が公表した平成30年のデータであり、現在はもっと深刻な数値になっていると思われます。

不動産流通業界では、空き家と聞けば、売却のお手伝いができるなどチャンスとしてとらえることが多いのですが、それは街中だけのことであり郊外に行くと、低廉な取引価格となる不動産も多く、調査等に要する費用により赤字となることも想定されることからお引き受けすることが難しいと判断する宅建業者は少なくないと思います。

そのような事情もあり、国土交通省は、平成30年1月より宅建業者が宅地または建物の売買等に関して受けることができる報酬規定の改正を行いました。

○物件価格が400万円(消費税相当額除く)以下の低廉な空家等の土地又は建物
○通常の取引と比較して現地調査等の費用を要するもの

上記要件にあてはまれば、仲介手数料とは別に現地調査等の費用相当額の加算ができるようになりました。ただし、宅建業者が受領することのできる仲介手数料と費用相当額の合計は18万円(消費税相当額除く)が限度となり、受け取ることのできる相手方は物件の売却等の依頼者に限られ、買主等からは費用相当額を受け取ることはできません。

上記の報酬規定の改正により、取引価格400万円以下の低廉な不動産を取り扱う宅建業者は増えたかもしれませんが、仲介業者としての取引の責任と報酬とを天秤にかければ、宅建業者にとって十分な報酬とは言えず、積極的に買い手を探すことまではしないと思いますので、売りたい人と買いたい人とのマッチング数はそれほど増えないのではないかと思います。

そのような状況の中登場したのが、不動産を無償で譲渡するマッチングシステムです。マッチングシステムでは、宅建業者は仲介に入りません。ただ無償で譲渡したい人、無償で譲り受けたい人をマッチングするだけで、引渡しに関して司法書士等の専門家を紹介をするのみとなります。不動産が0円で手に入ることが魅力ですが、宅建業者が仲介に入らないため、法規制などは調査はされないため、不動産に問題がある場合があっても全て自己責任となります。

先回までに、相続土地国庫帰属制度別荘地の管理費問題について記事にしてきましたが、ただでもいいので不動産を引き取ってもらいたいと思う人が世の中には少なからずいらっしゃいます。

無償での譲渡も不動産の取引の一つの方法として、今後は広まっていくのではないかと個人的には思っています。

別荘地の管理費問題(必ず支払う?)について

先回のブログで相続土地国庫帰属制度をご紹介しました。

なぜこの制度をご紹介したかというと、山林や開発倒れの土地など、売却が困難な不動産を相続する方のほとんどが、お金を払ってでもそれらを処分したいことを経験で知っているからです。

山林や開発逃れの土地などの処分の相談を受けると、それらを買い取る専門の業者を紹介するなどして処分してもらっていますが、処分できない不動産があります。

その一つが、所有している限り管理費を払い続けなければならない別荘地です。管理費を請求される別荘地では、建物が建っていない未利用の場合でも毎年管理費が請求されることがあり所有者を悩ましています。

先ほどの専門業者の場合、管理費が発生している土地の買取は不可のため、悩ましい問題です。

また、先回ご紹介した相続土地国庫帰属制度でも、法務省の相続土地国庫帰属制度に関するQ&Aで「管理費の支払を巡ってトラブルになるような別荘地は、引き取ることができない可能性があります。」と記載されているなど、制度利用にはハードルがあります。

さて、お客様の相談を受けたある別荘地の件で調査をしていると、消費者庁が掲載している「ひょうご消費者ネットとハートランド管理センター株式会社の訴訟に関する控訴審判決について」の裁判資料に行きつきました。

上記の判決では、争いになっている別荘地に土地を所有している限り更新される管理契約は、消費者契約法第10条により無効であるとしました。

この判決が確定すれば、管理契約は自動更新しないことになりますので、管理の継続契約を希望しない場合は、管理契約は解除され管理費の負担はなくなります。

ただし、管理会社側が控訴しましたので、最高裁(この時点で日程確認できず)まで最終判決は持ち越しとなりました。別荘地の管理費は別荘地を所有し続ける限り払い続けなければならないのか?払わなくてもいいのか?自分の業務の中では重要な裁判になっています。

相続した売れない土地、国が引き取ってくれるかも!?

令和5年4月27日から始まる「相続土地国庫帰属制度」はご存じでしょうか?

この制度は、相続または遺贈(相続人に対する遺贈に限る。)により取得した土地を国庫に帰属させることができる制度です。

不動産の仕事をしていると、売ってあげたくても売れない不動産があります。例えば、限界集落と言われる過疎化や少子高齢化が問題になっている地域などでは、不動産の需要が乏しく値段を下げても簡単には売却できません。

不動産が売却できないと毎年負担する固定資産税など負担がかかります。何とか処分したいために、自治体へ寄付について相談したこともありますが、自治体が引き取ったことは一度もありません。

しかし、「相続土地国庫帰属制度」では、建物付きの土地などは引き取ってもらえませんが、土地については一定の条件をクリアし負担金を納付することで国が引き取ってくれます。引き取ってもらえない土地の条件については法務省のホームページでご確認ください。

なお、制度開始にともない、令和5年2月22日より相続土地国庫帰属制度の相談対応が始まります。

相談先は、国へ引き取ってもらいたい土地が所在する都道府県の法務局・地方法務局(本局)の不動産登記部門になりますが、その土地がお住まいの地域から遠方にある場合など、その土地が所在する法務局・地方法務局(本局)への相談が難しい場合は、お近くの法務局地方法務局(本局)でも相談が可能です。なお、支局・出張所では相談は受付られていませんのでご注意ください。

相続した土地が売れなくて困っている方は、本制度の活用を考えてみてはいかがでしょうか。
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