不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

可児

食欲の秋、値上げの秋

2022年も早いもので、10月に入りました。

弊社の拠点がある名古屋は、日中はまだまだ残暑が厳しい日があるものの、朝晩は過ごしやすくなり秋の訪れを感じさせるようになりました。

秋といえば多くの食材が旬をむかえ、“食欲の秋”というように食べ物がおいしくなる季節です。

しかし、今年は“値上げの秋”でもあり、多くの消費者にとっては厳しい秋でもあります。

帝国データバンクの調査によると2022年10月の飲料や食品の値上げは約6,700品目に上がり、平均値上げ率は14%に達するとのことです。

原材料価格の高騰や急激な円安の進行が要因とされていますが、当面はこれらの要因が払拭されそうにもなく、じわりじわりと家計を圧迫する局面が続きそうです。

話を不動産価格に転じます。

9月20日に国土交通省が発表した、今年7月1日時点の都道府県地価調査、いわゆる「基準地価」によると、全国の全用途平均で前年から0.3%上昇し、3年ぶりのプラスとなりました。また、住宅地については実に31年ぶりに上昇しました。

不動産の評価や調査に関わる者の肌感覚としても、例えば建売住宅にしても土地の仕入れ価格や建築費の上昇により、以前と比べると同じような立地であっても少なくとも1割増しくらいにはなっている感じがしています。

また分譲価格が上がったからといって売れなくなっているかというとそうではなく、低金利政策の継続により資金調達がしやすい環境が続いていることも背景にあり、購入者はしっかりついてきているように思われます。

となると回りまわって地価も上昇が継続というスパイラルが今後も続きそうです。

地価上昇は食料品の値上げとは話が異なりますが、生活防衛ということがより重要性を増すなか、不動産購入についてもより慎重な検討が必要な局面に入っているような気がしています。

名古屋駅前のシンボル「飛翔」の撤去が進む

名古屋駅前のシンボルであった「飛翔」というモニュメントの撤去が進んでいます。

解体当初は上部のみが切り取られ、しばらくそのままになっていたのですが、現在は鉄骨が組まれ、少しずつですが撤去が進められているようです。

「飛翔」が造られたのは名古屋市政100年であった1989年(平成元年)。そのころ行われた世界デザイン博覧会の開催に伴う名古屋駅前のロータリー交差点の整備の一環として行われたとのことです。地下鉄桜通線が開通したのもこのころのことです。

当時、私は高校生で、友人たちとデザイン博を観に行ったことや初めて桜通線に乗ったときのことは覚えているのですが、「飛翔」というモニュメントがあったかどうかはあまりよく覚えていません。

そのころの名古屋駅はセントラルタワーズが建つ前で、昭和チックな旧駅舎は健在でしたし、名古屋駅周辺で一番高い建物は、現在のJRゲートタワーが建つ場所にあった「名古屋ターミナルビル」(松坂屋名古屋駅店などが入居)でした。

その後、私は大学進学のために名古屋を離れましたが、その間、名古屋駅周辺は超高層ビルが建ち並ぶ街区となり、平成初期のころの街並みとは隔世の感があります。

そんな名古屋駅周辺の変化を見守った「飛翔」の撤去は、寂しくもありますが、次の時代の名古屋駅への進化の過程と捉えることができるのかもしれません。


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ショッキングな事件と今後の金融政策

内閣総理大臣経験者が選挙の街頭演説中に銃撃されて亡くなるというショッキングな事件が起こりました。

2022年7月8日金曜日、午前11時31分ごろ発生した安倍晋三元内閣総理大臣の銃撃事件は、各メディアで一斉に速報され、日本をはじめ世界各国で驚きをもって受け止められました。

私はその日は外出していて、外で食事を摂っていたのですが、一報を報じるニュース番組に店内にいた人たちが一様に驚いた表情で見入っていました。

事件の背景として宗教のことなど様々に取りざたされていますが、仮にどのような理由があろうとも暴力で解決することは許されることではありません。

志なかばで凶弾に倒れた安倍晋三元内閣総理大臣に謹んで哀悼の意を表します。

さて、不動産に携わる者にとって、安倍氏の最大の功績といえば、2度目の内閣総理大臣就任後に進めた「アベノミクス」が想起されます。

大胆な金融政策、機動的な財政政策、民間投資を喚起する成長戦略という「3本の矢」が経済政策の柱として掲げられ、特に金融政策については、安倍氏の政策ブレーンでもあった黒田東彦日銀総裁のもとで実行された「異次元の金融緩和」による大量の資金供給や超低金利により不動産市場にも莫大な資金が流入、局所的にはバブル期を超える地価上昇が起こるなど、長期に渡り低迷にあえいでいた不動産市場が再浮上するきっかけになったことは確かです。

米国など海外の主要国ではインフレ是正のため低金利政策からの脱却を図る一方、それができない日本では内外の金利差から行き過ぎとも思われる円安が進行し、アベノミクス的政策からの転換も議論されるなかで起こった今回の事件。

政権与党内の重鎮が突然死去したことによる党内バランスの変化が今後の金融政策に及ぼす影響は未知数ですが、方向性によっては不動産市場にも大きな影響を与える可能性もあります。

動向を慎重に見極める必要がありそうです。

外国人観光客の受け入れ再開は地価に影響を与えるのか?

新型コロナウイルス感染症拡大の影響で停止していた外国人観光客の受け入れが6月10日、約2年ぶりに再開されました。ただし、感染拡大防止の観点から当面は添乗員付きのツアー客に限定されるとともにビザ発給の関係から実際に環境客が訪れるようになるのは1か月程度先になるとのことです。

新型コロナウイルス感染拡大による外国人観光客の受け入れ停止によるインバウンド需要の蒸発は、それまで外国人観光客の旺盛な消費需要に支えられてきた、観光地や歓楽街などに壊滅的な影響を与えました。

特に影響が大きかったのが外国人観光客の多かった大阪や京都などの関西圏です。

大阪を例にとってみると、大阪の代表的な商業地であるキタ(梅田地区)とミナミ(心斎橋・難波地区)を比べた場合、最高価格地点は長年キタで推移していたのですが、インバウンド需要が最高潮に達したコロナ禍前の数年間は外国人観光客の激増により賃料相場が高騰したミナミがキタを逆転していました。

それが、コロナ禍の襲来によるインバウンド需要の蒸発により年間40%以上上昇していたミナミの地価は同程度下落、国税庁は地価下落に伴う路線価の補正率を公表する事態にまで陥ってしまいました。

ワクチン接種が行き渡ったことなどもあり、新型コロナウイルス感染症の拡大はやや収束傾向にあるようにも見受けられます。このため「県民割」などによりまずは国内観光客の需要を増やす取り組みが今後広がっていきそうです。現に繁華街などではコロナ禍前と変わらない「にぎわい」を目にすることも多くなりました。

こういった状況のなかで再開された外国人観光客の受け入れ。1日あたりの入国者の上限は当面2万人程度となり、年間3000万人を超えていたコロナ禍前の水準と比べるとまだ微々たるものです。ただ、歴史的な円安水準にあることや日本の新型コロナの感染率が世界的に見ると低く「安全」なイメージがあることなどにより訪日ニーズの潜在需要は非常に高く、受入数の緩和条件次第では蒸発したインバウンド需要が徐々にですが回復していく可能性も考えられます。

今後、外国人観光客の受け入れ再開が地価に影響を与える場面もあるのではないかと考えます。注意深く見守っていく必要がありそうです。

マンション理事長というお仕事

現在居住している分譲マンションの理事長を引き受けることになりました。

部屋番号ごとの輪番制で役員を選ぶことになっており、個人的にはほとんどやることがない監事がよかったのですが、くじ運がわるく?みごと理事長のくじを引いてしまいました。

そうはいってもそこまでやることはなく、たまに管理会社の担当者と打ち合わせをしたり、書類にハンコを押したりといった具合です。また、先日駐車場の抽選会があったのですが、理事長の仕事といえば、くじが入った箱を手に持つことぐらいでした。

駐車場といえば、私の住むマンションは、分譲当時は機械式の立体駐車場があったのですが、老朽化し故障も多く、部品も手に入りにくくなるということで、大規模修繕のタイミングで撤去しました。平面駐車場のみになると当然台数が足りなくなるのですが、マンションの裏にたまたま大きな月極駐車場があったことから、管理組合が必要台数をその駐車場で借りた上、差額を補填して区分所有者に貸すことにしたため台数不足の問題は生じませんでした。

私が住むマンションの場合、たまたま裏に大きな月極駐車場があったため、台数不足の問題は生じなかったのですが、都心部で建物が密集しているようなところだと近隣で代替駐車場が確保できず、立体駐車場を撤去という選択肢が取りづらいマンションも多いと思います。

分譲マンションを購入する場合、意外な盲点になるので注意が必要かもしれません。

また、ひとつ気になっているのが、今後、自動車の電動化が進む可能性が高い一方、マンションに充電設備を導入するハードルが高いということです。

それなりの充電設備を導入しようとすると電気容量の関係から既存の設備では対応できず、新たに電源を引き込む必要がある一方、受益者負担をどうするか、EVを持つ人と持たない人の公平性をいかに確保するかなど、様々な問題を解決する必要があるためです。

私が住むマンションの場合、議論が俎上に載るのはおそらく5年後かさらに先の次の大規模修繕を行うタイミングくらいだと思います。

そのタイミングで理事長を引き受ける人は大変だと思います。そういった意味では引き受ける年度により負担度に大きな差があるのがマンションの理事長という仕事なのかもしれません。
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