不動産コンサルタントのつぶやき : 大喜

2021年10月29日10:18

「火災保険スキーム」の勧誘にご注意を

カテゴリ: 大喜; 投資用物件

先日、弁護士資格を持たずに報酬を得る目的で火災保険金の請求を行ったとして、
リフォーム業者や不動産会社の社長らが逮捕されたとの記事がありました。

逮捕された理由は「保険金の請求行為が法律事務であるとみなし、弁護士資格を持たない者が
報酬を得る目的で法律事務を行ったとして非弁行為にあたる」とのことです。
記事によると、逮捕された不動産会社の社長らは自社の顧客に「火災保険が適用される」といって
火災保険の請求を持ち掛け、支払われた保険金から成功報酬を受けとる目的であったとされています。

一見、火災保険の請求を代理でしただけに見えますが、問題としては
〇受け取った保険金の一部を報酬として受け取っている。
〇そもそも火災保険の適用にならない経年劣化等も火災保険の対象として申請し、
　保険金を受け取るような悪質な業者も存在する。
〇仮に上記のように騙すような手口に加担したとすれば、オーナー側も詐欺罪に問われる
　可能性がある。
となります。

こういった火災保険を悪用して保険金を受領することをコンサルティングしている会社も
中にはあり、「火災保険スキーム」と呼ばれて、セミナーも開催されているほどです。

正規の手続きの中で保険金を受け取ることは勿論問題ありませんが、保険会社を騙すような
手口で代理申請させた場合、依頼したオーナー様も詐欺罪等に問われる可能性があります。
今回の逮捕は氷山の一角であり、そういった勧誘には絶対に乗ってはいけません。

2021年09月15日17:18

メルマガのご案内

カテゴリ: 大喜; お知らせ

弊社では「名南【財産】通信」というメルマガを配信しております。
今日は、その内容をご紹介できればと思います。
登録は無料ですので、ぜひご覧いただき、配信の登録をお願い致します。

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～下記のようなコラムを配信しています。

Ｑ．父が亡くなり、父が加入していた生命保険の請求手続きなどを

進めようと思います。保険金の請求手続き以外に、生命保険に関し、

必要な手続きがあれば、教えて下さい。

Ａ．ご家族が亡くなり、生命保険に加入している場合は、保険金の

請求手続き以外にも、さまざまな手続きが必要です。

◆死亡保険金、給付金の請求

　亡くなった方（被相続人）が、被保険者となっている契約

　→死亡保険金、給付金の請求

　受取人やご遺族から保険会社に連絡します。

　亡くなる前に入院、手術、通院したときは、ご契約内容により、

　入院・手術等の給付金を受け取れる場合もあるため、

　確認の上、合わせて請求手続きを行います。

以下のような契約は、保険契約の存在を残されたご家族が把握できず、

請求漏れになるケースが多いため、注意しましょう。

・保険料の支払いが完了している

・保険証券を紛失している

・亡くなった方が被保険者で、契約者が別の人となっている契約

◆受取人の変更

　亡くなった方（被相続人）が、受取人となっている契約

　→受取人の変更手続き

　保険金の支払事由が発生する前に保険金受取人に指定されている方が

　亡くなった場合は、新たに受取人を指定する必要があります。

◆契約者の変更

　亡くなった方（被相続人）が、契約者となっている契約（契約者と被保険者が別の方の場合）

　→契約者の変更手続き

　　契約者が亡くなった場合は、通常、法定相続人が権利義務を承継することに

　　なります。契約者の変更には、被保険者の同意、保険会社の承諾に加え、

　　相続人全員の同意が必要です。相続人が複数いるときには、相続人の中から

　　代表者を選び、保険会社に申し出て、契約者の変更手続きをとることになります。

尚、契約者や受取人を変更することにより、死亡保険金や満期保険金の受け取り時の

税金の取扱いが変わります。契約者、被保険者、受取人の関係によって課税される税金の

種類が異なりますので、変更の際には税金のことも考慮して、手続きを進めましょう。

相続発生後は、やらなければならないことが多く、保険金請求以外の手続きは、

後回しになったり、忘れてしまいがちです。ご家族が亡くなった場合は、ご家族全員が

加入している生命保険の内容を確認し、手続きに漏れがないよう注意しましょう。

ここまでがメルマガの内容です。～

その他、不動産情報や投資顧問等承っておりますので、お気軽にお問合せください。

2021年08月06日18:03

防犯対策

カテゴリ: 大喜; 日常

先日、ある郵便局のデジタルサイネージ（電飾広告）にて、愛知県警の
特殊詐欺防止の呼びかけの広報が流されていました。

昔で言うところの「オレオレ詐欺」が、今は市役所や金融機関等の
公的な団体を名乗り、また登場人物も多くいわゆる「劇場型」の詐欺に形が変わり、
やはり被害が後を絶たないのだろうと思います。

「特殊詐欺対策」用の電話機や録音機も対策になりますが、
自分の実家もそういった対策が必要だなと考え、どういった電話機等が
あるのかを調べてみました。
色々な機種があり、どれが良いか悩みましたが、ふと「そういった対策用の電話機等の
購入に補助金がないのだろうか」と思い、調べてみることにしました。
（仕事柄、住まい給付金等、住宅に補助金があるのであれば、同様のものがないのだろうかと
　考えた次第です。）

結果として、自分の住んでいる市では補助事業がされており、それを利用してもよいなと
思っています。また、他の市でもないか、ざっとインターネットで調べてみたところ、
愛知県内では下記の市町村で補助金等があるようです。

〇岡崎市　https://www.city.okazaki.lg.jp/houdou/p026130.html

〇春日井市　https://www.city.kasugai.lg.jp/shimin/bosai/1004136/1021611/1018464.html

〇犬山市　https://www.city.inuyama.aichi.jp/kurashi/bus/1006593.html

〇岩倉市　https://www.city.iwakura.aichi.jp/0000005108.html

〇幸田町　https://www.town.kota.lg.jp/soshiki/7/9230.html

ざっと調べた結果ですので、他の市町村でもあるかもしれません。
気になる方はお調べいただくか、各市町村に問い合わせてみてください。

2021年06月18日18:09

「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」（案）

カテゴリ: 大喜; 売買

令和3年5月20日に、国土交通省から
「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」（案）が提示され、
パブリックコメント（意見公募）が開始されました。

この「心理的瑕疵」とは、不動産取引を行う際に、取引の相手方（買主や借主）に
心理的な抵抗を感じさせる恐れのある事象のことです。
心理的瑕疵とされている代表的なものは、例えば対象の不動産において事件や自殺があった事実や、
近隣に嫌悪施設（火葬場や反社会的勢力の拠点等）がある等の事象となります。

こういった心理的瑕疵は、不動産取引における意思決定の重要な要素であり、
必ずその事実を告知し、その内容を承諾の上取引を行っていただきますが、
「どういった内容までが心理的に該当するのか」といった明確な規定はなく、
これまでの判例や取引の実務に合わせて、個別で判断されてきました。

明確な規定がないということは、
○何年前までの事象が心理的に該当するのか
○人の死については、どこまでが心理的瑕疵なのか。
○嫌悪施設はどういった施設を指すのか
という決まりがなく、中には十何年前の事象まで告知されているケースや、
そこまで深く告知されていないケースなど、対応がばらばらでした。

そういったことを無くすために、このガイドラインでは「人の死に関する心理的瑕疵」について
定めるための案が公表されました。
パブリックコメントを得て、正式なガイドラインになると思いますが、本ガイドラインの案では
①他殺、自死、事故死その他原因が明らかでない死亡が発生した場合　→　告知義務あり
②自然死又は日常生活の中での不慮の死が発生した場合　→　告知義務なし
　（長期間発見されない等、いわゆる特殊清掃等が行われた場合は告知義務あり。）
となっています。
今までであれば、①は当然として②も基本的に告知を行っていましたが、本ガイドラインでは
告知義務なしと定められています。

どのようなガイドラインになるかは、パブリックコメントを経て決定されますが、
いずれにしても、取引において十分な調査と、意思決定に必要な情報をご提供することは
変わりませんので、仮に②が告知義務なしとなったとしても、心理的瑕疵を気にされる方への
情報提供は怠らないように心がける必要があると感じます。

宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」（案）

2021年05月10日14:45

空きスペースの活用

カテゴリ: 大喜; 賃貸

先日のテレビの特集で、「銀行ATMの跡地」の活用が取り上げられていました。
金融機関の統廃合、ATMの提携による設置台数の削減後の取り組みとして、
パン屋やプリン屋等がATM跡地を利用して出店しているとのことでした。

金融機関の統廃合の流れのなかで、三重県の三重銀行と第三銀行が統合し、
5月1日から三十三銀行として業務が開始されましたが、この流れは続くと
想定されます。

また、店舗の軒先のスペースをインターネット上で時間貸するようなサービスを
提供している専門業者もあり、時代とともに活用方法は多様化しているように感じます。
（コンビニ跡地についても、家族葬向けの店舗やコインランドリー等の出店が目立ちます。）

不動産の活用というと、ある程度まとまった土地があり、それを定期借地として
一括で貸すか、アパートや店舗を建築するといった方法以外にも、様々な活用法が
工夫次第で存在します。（ある程度、活用できる需要があることが前提ですが。）
不動産の活用でお悩みがあれば、様々な活用法がご提案できる可能性がありますので、
お悩みがあればぜひご相談ください。

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大喜

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「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」 （案）

空きスペースの活用

「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」（案）