不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

大喜

建物保護に関する法律

土地を有償で借りて建物を建築しているケースで、様々なご相談をいただくことがあります。
この場合、必ず「借地権」について考慮しなければいけませんが、
税務に携わる方や地主様、不動産業者以外の方であればあまり聞きなれない言葉かもしれません。

「借地権」とは、建物を建築するために、地主様に賃料(地代)を払って土地を借り利用する権利のことです。 そのため、建物を建築しない駐車場や資材置き場等は該当せず、借地権は発生しません。

上記のとおり、土地を借りて利用する権利であるため、その権利を第三者に対して主張するためには、借地借家法では下記の方法によるものと定められています。
①賃借権を登記する。
②借地上の建物を登記する。

上記①については地主様の承諾が必要なので、通常は②の建物登記を行うことにより、借地権を主張することになりますが、昔は①のみでしか借地権を主張する方法がなかったようです。

調べてみると、
①による借地権の主張は昔からあったようですが、その登記には地主様の承諾が必要であり、実際には借地権を登記できるケースが非常に少なく、第三者に対してその権利を主張できない状態でした。権利を主張できないということは、仮に地主が土地を転売した場合、新しい土地の所有者に対して借地権を主張できないことから、土地を明け渡す必要がでてきます。それを地主側が悪用し、地代値上げのために仮想的に土地を転売することが横行したため、地主の承諾を要しない②の方法が、明治42年に施行された建物保護に関する法律により定めれたとのことです。

その後も様々な改正を経て、現在の「借地借家法」になっていますが、そういった成り立ちを少し調べてみるのも面白いかもしれません。

固定資産税等の清算金

新しい令和4年度が本日から始まりました。
全国でまん延防止等重点措置は終了されましたが、感染状況は予断を許さない状況です。
また、世界的にも暗い話題が多く、ニュースを見ても先行き不安になることも多くあります。
不動産業界でもコロナ禍に加えて戦争による資材価格の高騰等、影響は出始めています。
注意深く情報を収集する必要があると普段以上に感じています。

不動産を所有し、新しい年度が始まると、4月~5月に固定資産税等の納付書が送付されてきます。
固定資産税等は「その年の1月1日に所有している方」に納税義務があり、
仮に1月~3月に不動産を売却したとしても、その年の納付書は旧所有者に送付されることになります。

通常、固定資産税等の清算を行うのですが、方法としては
①当該年度の固定資産税等の税額を次年度の税額とみなし、不動産引渡時に清算する。
②次年度分の固定資産税等の納付書で実際の税額を確認し、その税額を買主様から清算してもらう。
(いわゆる「後清算」と呼ばれるものです。)
の二通りとなります。

①であれば特に気にする必要はありませんが、②であれば、売却時の仲介業者と連絡を取り、
買主様と清算する必要があります。

後から清算するので忘れがちですが、1月~3月に不動産を売却した方は、
固定資産税等の清算方法を確認の上、②の清算方法であれば納付書が届き次第
仲介業者へ連絡をすることを忘れないようにしましょう。

住宅ローンの審査基準

 住宅を購入するときに、金融機関で住宅ローンを組むことが多いと思います。

 住宅ローンは金融機関から借り入れをしますので、借入に際して金融機関の審査が
あります。モデルハウスやモデルルームに訪問すると、担当営業の方から「ご年収」や
「自己資金」を質問されることが多いと思いますが、これは借り入れの審査に必要な情報なので
確認されます。
 ではこの審査基準は、いったいどのような基準になっているのでしょうか。

 審査基準は金融機関によって違いがありますが、一般的には下記の情報をもとに審査されます。
 ・ご年収(会社員の方であれば源泉徴収票の「支払金額」に記載されています)
 ・自己資金
 ・勤続年数
 ・他の借り入れ(車のローン等)の有無
 ・返済比率

 この中でも重要な判断材料となる「返済比率」についてご説明します。
 「返済比率」とは、「一年間の借入返済額の年収における割合」のことです。
 これは年収に対して返済額がどれくらいの割合なのかを見て、返済に無理がないかを
 確認しています。返済比率が低ければ低いほど、返済に余裕があるとの見方ができます。
 返済比率の計算式は下記の通りです。

 返済比率(%)=一年間の返済額(他の借入金の返済額も含む)÷年収

 例えば、年収500万円、一年間の返済額が100万円の場合は、
 100万円 ÷ 500万円 = 20%
 となります。

 金融機関ごとに返済比率の上限が決まっており、その数値は一定ではありませんが、
住宅金融支援機構が扱う「フラット35」では、年収400万円以上の場合35%となっています。

 借入の審査は総合的に判断されますので、返済比率が上限以内に収まっていれば
必ず審査に通るわけではありませんが、重要な判断材料となっています。

 住宅ローンの支払いに無理がないかを把握する意味でも、返済比率を知ることは
住宅を購入される際の検討材料の一つになると思います。

 ※住宅ローンの審査基準は金融機関によって違います。詳しくは金融機関にご確認ください。 

新型コロナウィルスの影響~入試試験会場にて

1月15日・16日に行われた大学共通入試テストにおいては、
大雪や津波の影響により交通網が大きく乱れ、受験生に影響を与えたとのことです。

例年、天候による影響が出ているような気が致しますが、
新型コロナウィルスによる影響や今年は痛ましい事件もあり、一生に一度の受験生が
集中して試験に臨めることを祈るばかりです。

その中で、受験生に対して賃貸住宅の広告チラシを例年配布しているようですが、
新型コロナの影響により、密を避けるため業界団体へ自粛のお願いが
出ていることを初めて知りました。

https://www.chintai.or.jp/common/img/pdf/20211208chirashi.pdf

弊社は居住用賃貸のあっせんを行っていないため無縁でしたが、
確かにこういったチラシ配布の活動は密を生むことになり、
避けるべき活動だと思います。また、おそらく同様にチラシ配布を行っていた
業界団体にも同様の自粛が行われていると推測されます。

オミクロン株の影響で急速に感染者が増えていますが、
日常業務の中でも感染対策は今まで通り意識するべきだと感じています。




宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

先日、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定するため、
パブリックコメントの募集が開始されたとブログで記載させていただきました。
(その記事のブログ)

10月8日に国土交通省より、そのパブリックコメントを経て、正式にガイドラインが作成されたと
発表がありました。
内容としては、おおよそ案の通りですが、本ガイドラインで「告知義務無し」と定められた事項は
下記のようになります。

【告げなくてもよい場合】
①【賃貸借・売買取引】
取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死(転倒事故、誤嚥など)。
※事案発覚からの経過期間の定めなし。
②【賃貸借取引】
取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した①以外の死や特殊清掃等が行われた①の死が発生し、事案発生(特殊清掃等が行われた場合は発覚)から
概ね3年間が経過した後
③【賃貸借・売買取引】
取引の対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した
①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死 ※事案発覚からの経過期間の定めなし 

今までは無かったガイドラインが策定されることで、告知するべき事項がある程度明確に
なりましたが、こういった心理的瑕疵は不動産を購入される方の購入検討に大きな影響を与えます。
「ガイドラインに無かったから言わない」ではなく、適切な情報提供を心掛ける必要があると考えます。
(ガイドラインに言及されていない、「土地上に過去あった建築物内の心理的瑕疵」や、
 事案発覚からの期限についてもこれからの整理が待たれます。)

国土交通省 「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

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