不動産コンサルタントのつぶやき : 大喜

2024年12月23日18:29

2024年を振り返って

カテゴリ: 大喜

2024年も残すところあとわずかとなりました。
今年を振り返ってみると、元日の能登地震から始まり、
政治資金の問題、パリオリンピック、自民党総裁に石破氏当選、衆議院選挙、
中東問題、トランプ氏の大統領当選等、様々なできごとがあった一年だと思います。

また、物価高や金利上昇、人件費高騰、人口減等、不動産に関することも
引き続き経済環境としては続いています。

来年の不動産市況の見通しとしては、「不動産のさらなる二極化」、「住宅市場の低迷の継続」が
大きなテーマになると考えています。
不動産は価値のあるもの、価値が著しく低減するもの、明確になってきていますが、来年以降は
更にその傾向が進むと考えられます。
これらを踏まえて、よりその不動産に最適なご提案ができるよう、来年も微力ながら
皆様のお力になれればと考えております。

今年一年、ご指導、ご鞭撻いただきありがとうございました。
来年も何卒宜しくお願い申し上げます。

2024年10月18日08:53

借地権の相続

カテゴリ: 大喜; 相続

　相続する財産の中に、土地を借りて建てた建物が含まれていることがあります。

　この場合、相続する権利は建物の所有権のほかに、土地の「借地権」も併せて相続することになります。

　この「借地権」とは、建物の所有を目的として、他の方から土地を借りて利用する権利のことをいいます。（土地賃借権と言われることもあります。）

　したがって、土地の地主様に対して、「借地権」を相続することについて承諾が必要かと疑問になるかと思います。この「地主様からの承諾」については、結論から申し上げますと承諾をいただく必要はありません。ただし、「土地の借地権を相続しました。」という通知をしたうえで、できれば土地の賃借人が変わったことを確認する書面を取り交わしたほうが良いでしょう。

　これで地主様との関係は問題ありませんが、「借地権」を地主様以外の第三者へ主張するために、「借地上の建物の所有権登記」がされているか確認する必要があります。なぜなら、借地権を明確にする方法が定められており、その要件を満たしていないと「借地権」の所有を第三者に対抗できないためです。

　まず、借地権を明確にする方法として、「その土地へ借地権を登記」する方法があります。ただし、この借地権の登記は地主様の承諾が必要であり、実務上承諾をいただけることは少なく、登記されていないことが一般的です。
（土地の登記簿謄本に借地権の登記の有無が記載されています。こちらも確認されたほうがよいでしょう。）

　そこで、これに代わる借地権の明示として、「借地上の建物の所有権登記」があります。土地上の建物を所有していることを登記することで、借地権があることを主張できます。

　例えば、借地権の登記をしていない状態で、その土地を購入した他の方が、その土地の明け渡しを求めてきた場合、建物の所有権登記がされていれば、借地権を主張することができ、逆に建物の所有権登記がされていない場合は、その方へ借地権を主張することができないことになります。

　上述のことをまとめると、「地主様が他の人へ土地を売却した場合に、その人に借地人（借りている方）が借地権を主張する」ためには、借地権の登記を行うか、借地上の建物の所有権登記を行うことが必要です。

　したがって、登記をしないと「第三者へ対抗できない」ことになりますので、相続による借地権もしくは建物の所有権移転登記は行う必要があります。

　（なお、借地権を相続するにあたり、その建物に居住している必要はありません。あくまで「建物所有を目的とした土地の借地権」なので、建物を相続で所有することになり、一緒に借地権も相続できます。）

2024年08月01日16:42

メルマガ　「名南【財産】通信」のご案内

カテゴリ: 大喜; お知らせ

弊社では「名南【財産】通信」というメルマガを配信しております。

今日は、その内容をご紹介できればと思います。

登録は無料ですので、ぜひご覧いただき、配信の登録をお願い致します。

登録はこちら

～過去のメルマガの内容をご紹介いたします。

Ｑ．親が亡くなりました。相続人は、兄、私（次男）、弟です。兄弟間の話し合いで、
親と同居していた私が実家を相続し、その他の財産を兄と弟で相続することが決まりました。
さて、実家についてはどのような手続きを踏めばいいでしょうか。

Ａ．相談者様が不動産の所有者になったことを示すには、登記が必要です。本ケースの場合、
法定相続と異なる持分で不動産の相続登記をすることになるため、まずは遺産分割協議書を
作成していただくことになります。遺産分割協議書とは、相続人の間で遺産分割の協議をし、
その内容を記した書類です。

これには戸籍等の書類を収集したり相続人全員分の印鑑証明書を添付して実印を押印したりする
必要があり、作成には時間がかかることが想定されます。作成して相続登記がなされるまでの間は、
一時的に相続人全員で共有している扱いになります。

そのため、仮に兄弟間で遺産分割協議書を作成するまでの間に、兄や弟に相続が発生すると、
相談者様が実家を単独で所有するための手続きが増えます。実家を相談者様が引き継ぐ内容の
新たな遺産分割協議書を兄や弟の相続人と作成する必要があるためです。

上記のようになることを避けるためにも、遺産の分割内容が決まっているのであれば、
早めに遺産分割協議書を作成し、相続登記を行って権利を公に確定させることが必要です。

ここまでがメルマガの内容です～

その他、不動産情報等取り扱っておりますので、お気軽にお問合せください。

2024年06月03日10:20

確認済証と検査済証の違い

カテゴリ: 大喜; 法令

　中古の建物を購入するために金融機関から融資を受ける際に、審査の必要書類として
　「検査済証」の提出を求められることがあります。

　また、投資用の収益不動産の物件概要書を見ると、「検査済証あり」との標記を目に
　することもあるかと思います。

　この「検査済証」と似たようなものに「建築確認済証」がありますが、
　この二つの書類の違いを見てみましょう。

　通常、建物を建てる際には建築確認申請を行う必要があります。

　建築確認申請とは、工事を行う前に、建築する予定の建物の設計図書の中身が
　都市計画法や建築基準法等の法律に適合しているかを、特定行政庁や民間審査機関に
　確認してもらう手続きです。

　「建築確認済証」は、建築予定の建物が適法であることが確認されたときに、

　確認を行った特定行政庁や民間審査機関から交付されるものです。

　その後、建築工事が完了した際に、特定行政庁や民間審査機関から完了検査を受けなければ
　なりません。完了検査とは建築確認申請通りに施工されたことを確認する検査で、
　この検査に合格しなければ、原則としてその建物を使用することはできません。

　「検査済証」は、完了検査によって建築物が適法に建築されたことが認められると、
　確認を行った特定行政庁や民間審査機関から交付されるものです。

　言い換えれば、「建築確認済証」があるだけでは、その建築物が適法に建築されたことを
　証明できず、「検査済証」があって初めて適法であることが証明できることになります。

　なお、「建築確認済証」や「検査済証」を紛失した場合、原則として再発行はできません。
　ただし、これに代わる証明（検査済証等交付済みの証明等）を発行する特定行政庁等も
　増えてきています。しかしながら、検査済証等交付済みの証明等が確認される期限内で

　ないと交付されないことがありますので、確認が必要です。

　物件の購入を決めて、いざ金融機関で融資を受ける際に「検査済証」が無く、
　融資が通らないこともあります。したがって、購入を検討するときには「検査済証」の
　有無を事前に確認し、また金融機関に「検査済証」が融資の審査に必要であるかを
　確認することが必要です。

2024年04月02日18:30

地震地域係数の見直し議論

カテゴリ: 大喜; 法令

前回記載した地震地域係数について、能登地震をきっかけに見直しを行う動きがでています。

前回のブログ

今回の能登半島地震で大きな被害を受けた石川県の珠洲市、輪島市、能登町、穴水町は
いずれも地震地域係数が0.9となっており、また過去の熊本地震で被害を受けた熊本県においても、
地震地域係数は0.8もしくは0.9となっていることから、今回の見直しの議論となったようです。

前回のブログでも記載した通り、最大値を1.0として、地域によって係数が割り引かれているものです。
この係数は昭和27年に制定され、昭和53年の改正を経たものであり、制定されてから時間が経過しています。
調べてみると、熊本地震の後に国会でも係数の見直しが質疑されたことがあるようです。
当然、日本を取り巻く地震事情も当然に変化しており、いずれにしても「地震を前提としたあるべき姿」のための係数として、しっかり議論されることを望みます。

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