不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

大喜

地震地域係数の見直し議論

前回記載した地震地域係数について、能登地震をきっかけに見直しを行う動きがでています。

前回のブログ

今回の能登半島地震で大きな被害を受けた石川県の珠洲市、輪島市、能登町、穴水町は
いずれも地震地域係数が0.9となっており、また過去の熊本地震で被害を受けた熊本県においても、
地震地域係数は0.8もしくは0.9となっていることから、今回の見直しの議論となったようです。

前回のブログでも記載した通り、最大値を1.0として、地域によって係数が割り引かれているものです。
この係数は昭和27年に制定され、昭和53年の改正を経たものであり、制定されてから時間が経過しています。
調べてみると、熊本地震の後に国会でも係数の見直しが質疑されたことがあるようです。
当然、日本を取り巻く地震事情も当然に変化しており、いずれにしても「地震を前提としたあるべき姿」のための係数として、しっかり議論されることを望みます。

地震地域係数

建物には、重力や地震等により様々な荷重がかかるため、それらの荷重に対しての安全性を有することが求められます。その安全性を担保するため、建物を建築する際には建築基準法による様々な規制を受け、その規制の一つに「構造計算」があります。

構造計算は、一定規模以上の建物を建築する際に義務付けられており、建物自体の重さや荷重などを計算したうえで、その荷重等や地震、台風などに建物が耐えられるかの安全性を確認します。

 

構造計算には、地震によって建物に作用する力を示す地震力を計算する算出式があり、その算出式の中に、エリアごとに設定されている「地震地域係数」という係数があります。

この係数には、最大値1.0、最小値0.7からなる4段階があり、地震が起きやすい地域の係数は高く、起きにくい地域は低くなるように指定されています。エリアは市町村単位で区分されており、正確な割合ではありませんが、三大都市圏を含む約8割程度の係数は1.0もしくは0.9に指定されており、最小値の0.7に指定されているのは沖縄県のみとなります。

なお、静岡県と福岡市では、耐震性を向上させるため、条例により地震地域係数を上乗せしています。

○静岡県全域

南海トラフ巨大地震等に備え、平成293月から指定された係数1.01.2倍(1.2)にすることを義務化。

○福岡市

警固断層帯に沿った揺れやすいエリアで、高さ20mを超える建物の場合、指定された係数0.81.25倍(1.0)にするように努めなければならない。

上記のとおり、地域ごとの地震地域係数により地震力を計算しますので、それぞれの地域に求められる耐震性能も異なります。建物を建築する際には重要な事項となりますので、建築前に確認されることをお勧め致します。

 

 国土交通省HP 建築基準法施行令第八十八条第一項

 https://www.mlit.go.jp/notice/noticedata/pdf/201703/00006623.pdf

 

 静岡県建築基準条例等の一部改正

https://www.pref.shizuoka.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/015/956/zs_gaiyouban.pdf

 

 福岡市建築基準法施行条例の改正

https://www.city.fukuoka.lg.jp/data/open/cnt/3/19664/1/kego-danso-taisaku.pdf?20190304140946

 

【お見舞い】能登半島地震

令和6年1月1日に発生した能登半島地震でお亡くなりになられた方々に謹んでお悔やみ申し上げるとともに被災された皆様に心よりお見舞い申し上げます。


今も余震が続き予断を許さない状況が続いており、寒さも厳しい時期、まずはお体のことを最優先にお過ごしくださるよう、切に願っております。

皆様の安全と被災地の一日も早い復興を祈念いたします。

消費者物価指数

2023年10月分の消費者物価指数が、11月24日に発表されています。
2020年度を100として捉えた場合、
総合指数 107.1
生鮮食品を除く総合指数 106.4
生鮮食品及びエネルギーを除く総合指数 105.8
となっています。

この統計では、総合指標の他、各分野の指標が発表されており、
代表的な各分野の指標は下記の通りでした。

食料 112.2
住居 102.3
光熱・水道 108.0
家具・家事用品 114.8
保険医療 100.6
交通・通信 94.6
教育 102.4

実生活における感覚より低めの上昇率だと感じたことが正直な感想ですが、
不動産業界において住居の指数が102.3と全体の上昇率と比較すると
低めであることが目につきます。
消費者物価指数における「住居」については、主として家賃を取り扱っています。
持ち家においても、「持ち家の帰属家賃」として、賃料換算の上指標を
集計しているため、賃料の上昇率と捉えてよいと思います。
確かに賃料は、商業テナントは上昇していますが住居については大きく上昇しておらず、
現場の感覚と同じ結果が出ています。

他方、以前ブログでも取り上げましたが、住宅の価格は間違いなく上昇しており、
2020年と比較すると約1.4倍となっているため、消費者物価指数よりも高い上昇率です。

賃料は変わらず、建物価格は上昇している現状においては、新築で投資物件を
建築する場合の収支は3年前と比較しても格段に悪くなっていることが
統計的にも現れています。

消費者物価指数の公表データ https://www.stat.go.jp/data/cpi/sokuhou/tsuki/pdf/zenkoku.pdf

不動産投資の目的

一口で不動産投資といっても、その種類は様々です。
購入する不動産の種類による分類もあれば、規模や契約形態等様々です。
例えば不動産の種類で考えると、下記のように分類ができます。

〇区分所有マンション(一室を保有する。)
〇一棟のアパートやマンション(主に住宅)
〇一棟のビル(事務所やテナント等)
〇底地(店舗等に貸している土地)
〇駐車場(コインパーキングや月ぎめ駐車場)

それぞれのメリットやデメリットもありますが、投資を行う際に
一番重要なことは、「投資の目的を明確にする」ことです。

例えば、資産を増やすためであればキャッシュフロー重視、
相続対策のためであれば評価額を重視する等、目的に合致するものを
選ぶべきです。
また、不動産の投資は比較的投資額の低い区分所有マンションでも
1,000万円を超える投資になり、慎重にリスクを検証する必要があります。

確かに不動産投資は、うまく活用すれば資産を増やすことにつながりますが、
投資額も大きく、言い換えれば「事業」を行うことと同義語です。
どのような事業も簡単にできるものはなく、それ相応のリスクや
労力を伴うものと考えてよいでしょう。

不動産投資を行う際には、「投資の目的」を明確にし、
十分なリスク検証の上行うことをお勧めいたします。
また、弊社は不動産投資のコンサルティングも行っていますので、
お気軽にお問合せください。
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