不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

大喜

1帖は何㎡? 不動産広告で利用される面積の単位

 建物の間取り図では、各部屋の面積を「○帖(畳)」と表示していることが多いと思い
ます。また、土地や建物の面積の表示は、「○㎡/○坪」というように、㎡とは別に「坪
」という単位で面積が記載されています。では、1帖や1坪は、何㎡なのでしょうか。

 まず、「帖(畳)」についてご説明いたします。

 「帖(畳)」は畳1枚の面積を基準としていますが、畳のサイズは関東(江戸間)と関西(
京間)といったように、地域によって広さが異なります。そこで、不動産の広告では、「不
動産の表示に関する公正競争規約」で1帖(畳)の面積を定めています。その規約では、1
帖(畳)当たりの面積は、1.62㎡以上であることと定められています。

 したがって、広告に掲載されている1帖(畳)は、1.62㎡となります。

 特にマンションでは、畳が6枚の部屋でも、実際の部屋の面積が6帖(9.72㎡)以下であ
れば、6帖以下の表示がされるようになります。

 【例 和室に畳が6枚ある部屋】
 面積 10㎡ = 10㎡÷1.62㎡=6.17帖
 面積 8㎡  = 8㎡÷1.62㎡=4.93帖

 最近の住宅では、畳1枚の大きさが1.62㎡より小さいものも多くあり、その場合畳の枚数
と表示される帖数の違いが出ることになります。

 次に「坪」についてご説明いたします。
 「坪」とは尺貫法による面積の単位となっており、一辺が6尺(1間)の正方形の面積と定
義されています。1尺は10/33mなので、6尺は60/33mとなり、1坪の面積を㎡で換算する
と、

 60/33m×60/33m=3.305785124㎡=1坪

 となります。

 逆に、1坪を㎡に換算するときには、

 1坪 ÷ 3.305785124㎡ = 0.3025㎡

 となります。
 
 以上をまとめると、
 1帖(畳) = 1.62㎡
 1坪    = 0.3025㎡
 となります。

 「帖(畳)」は間取り図を見るときに、「坪」は土地や建物の面積を見るときによく出て
くる面積の単位となります。それぞれの単位を㎡に換算するとどれくらいの面積なのかを知
ることで、広さのイメージを掴みやすくなります。

近鉄百貨店名古屋店(近鉄パッセ)閉店

名鉄百貨店本店の再開発に伴い、近鉄パッセの愛称で親しまれる近鉄百貨店名古屋店が
2026年2月28日をもって閉店し、再開発される名鉄百貨店に入居しないことが発表されました。

東海エリアの店舗では、岐阜市柳ケ瀬も閉店され、四日市店が残るのみとなりました。
個人的には四日市出身なので、近鉄百貨店は身近なお店であり、
近鉄パッセはタワーレコードにイベントでよく行っていたことを思い出します。
再開発後には出店するかと思っていましたが、少し寂しい感じもあります。

名鉄百貨店自体は再開発により2033年度に第1期が竣工し、一部商業棟も開業するとのことですが、
計画予定のプランを見てみると、既存のテナントのフロア面積より狭くなるのかと思ってみています。
出店計画等はまだこれからになると思いますが、名古屋駅前の賑わい創出のために、
魅力的なビルになることを期待しています。
また、閉店から第1期竣工まで7年ありますので、それまでの空白期間に名古屋駅前から
顧客流出を止めるような動きも平行して進められることも、併せて期待したいと思います。

融資の審査基準

 住宅を購入するときに、金融機関で住宅ローンを組むことが多いと思います。
特に最近では、金利上昇を意識するニュースが多く、住宅ローンの商品選びも
今までとは違う視点で検討いただく必要があると思います。

 また、住宅ローンは金融機関から借り入れをしますので、借入に際して金融機関の審査があります。
モデルハウスやモデルルームに訪問すると、担当営業の方から「ご年収」や「自己資金」を質問されることが
多いと思いますが、これは借り入れの審査に必要な情報なので確認されます。
 ではこの審査基準は、いったいどのような基準になっているのでしょうか。

 審査基準は金融機関によって違いがありますが、一般的には下記の情報をもとに審査されます。
 ・ご年収(会社員の方であれば源泉徴収票の「支払金額」に記載されています)
 ・自己資金
 ・勤続年数
 ・他の借り入れ(車のローン等)の有無
 ・返済比率

 この中でも重要な判断材料となる「返済比率」についてご説明します。
 「返済比率」とは、「一年間の借入返済額の年収における割合」のことです。
これは年収に対して返済額がどれくらいの割合なのかを見て、返済に無理がないかを
確認しています。返済比率が低ければ低いほど、返済に余裕があるとの見方ができます。
返済比率の計算式は下記の通りです。

 返済比率(%)=一年間の返済額(他の借入金の返済額も含む)÷年収

 例えば、年収500万円、一年間の返済額が100万円の場合は、
 100万円 ÷ 500万円 = 20%
 となります。

 金融機関ごとに返済比率の上限が決まっており、その数値は一定ではありませんが、
住宅金融支援機構が扱う「フラット35」では、年収400万円以上の場合35%となっています。

 借入の審査は総合的に判断されますので、返済比率が上限以内に収まっていれば
必ず審査に通るわけではありませんが、重要な判断材料となっています。

 住宅ローンの支払いに無理がないかを把握する意味でも、返済比率を知ることは
住宅を購入される際の検討材料の一つになると思います。

 ※住宅ローンの審査基準は金融機関によって違います。詳しくは金融機関もしくは
不動産会社にご確認ください。 

2024年を振り返って

2024年も残すところあとわずかとなりました。
今年を振り返ってみると、元日の能登地震から始まり、
政治資金の問題、パリオリンピック、自民党総裁に石破氏当選、衆議院選挙、
中東問題、トランプ氏の大統領当選等、様々なできごとがあった一年だと思います。

また、物価高や金利上昇、人件費高騰、人口減等、不動産に関することも
引き続き経済環境としては続いています。

来年の不動産市況の見通しとしては、「不動産のさらなる二極化」、「住宅市場の低迷の継続」が
大きなテーマになると考えています。
不動産は価値のあるもの、価値が著しく低減するもの、明確になってきていますが、来年以降は
更にその傾向が進むと考えられます。
これらを踏まえて、よりその不動産に最適なご提案ができるよう、来年も微力ながら
皆様のお力になれればと考えております。

今年一年、ご指導、ご鞭撻いただきありがとうございました。
来年も何卒宜しくお願い申し上げます。

借地権の相続

 相続する財産の中に、土地を借りて建てた建物が含まれていることがあります。
 この場合、相続する権利は建物の所有権のほかに、土地の「借地権」も併せて相続することになります。

 この「借地権」とは、建物の所有を目的として、他の方から土地を借りて利用する権利のことをいいます。(土地賃借権と言われることもあります。)

 したがって、土地の地主様に対して、「借地権」を相続することについて承諾が必要かと疑問になるかと思います。この「地主様からの承諾」については、結論から申し上げますと承諾をいただく必要はありません。ただし、「土地の借地権を相続しました。」という通知をしたうえで、できれば土地の賃借人が変わったことを確認する書面を取り交わしたほうが良いでしょう。

 これで地主様との関係は問題ありませんが、「借地権」を地主様以外の第三者へ主張するために、「借地上の建物の所有権登記」がされているか確認する必要があります。なぜなら、借地権を明確にする方法が定められており、その要件を満たしていないと「借地権」の所有を第三者に対抗できないためです。

 まず、借地権を明確にする方法として、「その土地へ借地権を登記」する方法があります。ただし、この借地権の登記は地主様の承諾が必要であり、実務上承諾をいただけることは少なく、登記されていないことが一般的です。
(土地の登記簿謄本に借地権の登記の有無が記載されています。こちらも確認されたほうがよいでしょう。)

 そこで、これに代わる借地権の明示として、「借地上の建物の所有権登記」があります。土地上の建物を所有していることを登記することで、借地権があることを主張できます。
 例えば、借地権の登記をしていない状態で、その土地を購入した他の方が、その土地の明け渡しを求めてきた場合、建物の所有権登記がされていれば、借地権を主張することができ、逆に建物の所有権登記がされていない場合は、その方へ借地権を主張することができないことになります。

 上述のことをまとめると、「地主様が他の人へ土地を売却した場合に、その人に借地人(借りている方)が借地権を主張する」ためには、借地権の登記を行うか、借地上の建物の所有権登記を行うことが必要です。

 したがって、登記をしないと「第三者へ対抗できない」ことになりますので、相続による借地権もしくは建物の所有権移転登記は行う必要があります。
 (なお、借地権を相続するにあたり、その建物に居住している必要はありません。あくまで「建物所有を目的とした土地の借地権」なので、建物を相続で所有することになり、一緒に借地権も相続できます。)
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