不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

大喜

【お見舞い】能登半島地震

令和6年1月1日に発生した能登半島地震でお亡くなりになられた方々に謹んでお悔やみ申し上げるとともに被災された皆様に心よりお見舞い申し上げます。


今も余震が続き予断を許さない状況が続いており、寒さも厳しい時期、まずはお体のことを最優先にお過ごしくださるよう、切に願っております。

皆様の安全と被災地の一日も早い復興を祈念いたします。

消費者物価指数

2023年10月分の消費者物価指数が、11月24日に発表されています。
2020年度を100として捉えた場合、
総合指数 107.1
生鮮食品を除く総合指数 106.4
生鮮食品及びエネルギーを除く総合指数 105.8
となっています。

この統計では、総合指標の他、各分野の指標が発表されており、
代表的な各分野の指標は下記の通りでした。

食料 112.2
住居 102.3
光熱・水道 108.0
家具・家事用品 114.8
保険医療 100.6
交通・通信 94.6
教育 102.4

実生活における感覚より低めの上昇率だと感じたことが正直な感想ですが、
不動産業界において住居の指数が102.3と全体の上昇率と比較すると
低めであることが目につきます。
消費者物価指数における「住居」については、主として家賃を取り扱っています。
持ち家においても、「持ち家の帰属家賃」として、賃料換算の上指標を
集計しているため、賃料の上昇率と捉えてよいと思います。
確かに賃料は、商業テナントは上昇していますが住居については大きく上昇しておらず、
現場の感覚と同じ結果が出ています。

他方、以前ブログでも取り上げましたが、住宅の価格は間違いなく上昇しており、
2020年と比較すると約1.4倍となっているため、消費者物価指数よりも高い上昇率です。

賃料は変わらず、建物価格は上昇している現状においては、新築で投資物件を
建築する場合の収支は3年前と比較しても格段に悪くなっていることが
統計的にも現れています。

消費者物価指数の公表データ https://www.stat.go.jp/data/cpi/sokuhou/tsuki/pdf/zenkoku.pdf

不動産投資の目的

一口で不動産投資といっても、その種類は様々です。
購入する不動産の種類による分類もあれば、規模や契約形態等様々です。
例えば不動産の種類で考えると、下記のように分類ができます。

〇区分所有マンション(一室を保有する。)
〇一棟のアパートやマンション(主に住宅)
〇一棟のビル(事務所やテナント等)
〇底地(店舗等に貸している土地)
〇駐車場(コインパーキングや月ぎめ駐車場)

それぞれのメリットやデメリットもありますが、投資を行う際に
一番重要なことは、「投資の目的を明確にする」ことです。

例えば、資産を増やすためであればキャッシュフロー重視、
相続対策のためであれば評価額を重視する等、目的に合致するものを
選ぶべきです。
また、不動産の投資は比較的投資額の低い区分所有マンションでも
1,000万円を超える投資になり、慎重にリスクを検証する必要があります。

確かに不動産投資は、うまく活用すれば資産を増やすことにつながりますが、
投資額も大きく、言い換えれば「事業」を行うことと同義語です。
どのような事業も簡単にできるものはなく、それ相応のリスクや
労力を伴うものと考えてよいでしょう。

不動産投資を行う際には、「投資の目的」を明確にし、
十分なリスク検証の上行うことをお勧めいたします。
また、弊社は不動産投資のコンサルティングも行っていますので、
お気軽にお問合せください。

メルマガ 名南「財産」通信のご紹介

弊社では「名南【財産】通信」というメルマガを配信しております。

今日は、その内容をご紹介できればと思います。

登録は無料ですので、ぜひご覧いただき、配信の登録をお願い致します。

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~過去のメルマガの内容をご紹介いたします。

 

Q.親が亡くなりました。相続人は、兄、私(次男)、弟です。兄弟間の話し合いで、
親と同居していた私が実家を相続し、その他の財産を兄と弟で相続することが決まりました。
さて、実家についてはどのような手続きを踏めばいいでしょうか。

 

A.相談者様が不動産の所有者になったことを示すには、登記が必要です。本ケースの場合、
法定相続と異なる持分で不動産の相続登記をすることになるため、まずは遺産分割協議書を
作成していただくことになります。遺産分割協議書とは、相続人の間で遺産分割の協議をし、
その内容を記した書類です。

 

これには戸籍等の書類を収集したり相続人全員分の印鑑証明書を添付して実印を押印したりする
必要があり、作成には時間がかかることが想定されます。作成して相続登記がなされるまでの間は、
一時的に相続人全員で共有している扱いになります。

 

そのため、仮に兄弟間で遺産分割協議書を作成するまでの間に、兄や弟に相続が発生すると、
相談者様が実家を単独で所有するための手続きが増えます。実家を相談者様が引き継ぐ内容の
新たな遺産分割協議書を兄や弟の相続人と作成する必要があるためです。

 

上記のようになることを避けるためにも、遺産の分割内容が決まっているのであれば、
早めに遺産分割協議書を作成し、相続登記を行って権利を公に確定させることが必要です。

ここまでがメルマガの内容です~

その他、不動産情報等取り扱っておりますので、お気軽にお問合せください。


定期借地権付き分譲マンション

分譲マンションの土地について、一般的な所有権の他に、一般定期借地権によるものがあることはご存じでしょうか。

簡単にご説明すると、「マンションの敷地が借地」であることです。
借地であるため、一般的な分譲マンションと下記のような違いがあります。
①販売価格に土地が含まれていないため、一般的な所有権のマンションと比較して価格が安い傾向にある。
②土地の固定資産税を支払う必要がない。
③毎月の地代の支払いが必要。
④購入時に権利金や敷金等の支払いが必要。
⑤契約期間満了後(50年以上)には、建物を解体して更地にして返還する必要がある。(解体準備金等の積み立てが必要)

特に⑤については、分譲マンションは基礎がしっかりしており、解体費用が高額になる可能性があります。
しかしながら、最近販売が開始された新築の定期借地権マンションにおいて、⑤の解体更地での返却が不要、
期間満了時にその建物を無償で地主が引き取るという方式が採用されています。
地主がそのマンションの開発業者であり、その建物の建築主であることから、その建物の譲渡を受けたあと、再利用等を検討する予定とのことです。
建物の解体は、新築時にはかなり先の話なので現実感がありませんが、大きな費用がかかることもあり
ご検討のネックになりやすい事項です。これがクリアされる定期借地権付きマンションが販売されるとのことで、今後の売れ行きに注目していきたいと思います。

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