不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

マンション

修繕積立金 段階増額積立方式と均等積立方式

日経新聞などによると、国土交通省が、修繕積立金の段階増額積立方式の値上げ幅について、目安を示す方針とのことです。

修繕積立金について、国土交通省は以前より、均等積立方式を推奨していますが、いまだ、段階増額積立方式のマンションが多くなっています。それは、購入者の
当初の月額負担を軽減し、販売しやすくしているからです。

私のマンションも同じです。私のマンションでは、分譲時にデベロッパーより、①修繕積立金を改定せず、計画的な修繕を実施する際に不足する分を一時金として徴収する案と、②一時金を徴収せず、積立金のみを定期的に改定して対応する案が示されました。

①の案
修繕積立金を月額5,840円とし改定はないものの10年ごとに一時金が発生。
≪一時金≫
○10年目 499,900円
○20年目 1,721,800円
○30年目 748,500円

②の案
≪一時金の徴収無し≫
○1~7年目   月額5,840円
○8~11年目  月額11,120円
○12~15年目 月額16,800円
○16年目以降  月額20,800円(当初金額の約3.5倍)

管理組合結成後、総会の決議により、②に決定しましたが、一時金が大きいことがネックとなり、均等積立方式は選択されなかったと思います。築10年を超え、大規模修繕の時期が迫ってきています。修繕計画作成時よりインフレの影響が大きく、費用が足りなくなる可能性が高くなっています。マンション分譲当時に①の案で一時金のない正真正銘の均等積立方式(月額15,000円程度ぐらい)を提案してくれて、管理組合として選択できていたら、今後の値上げに苦労せず、今よりも安心な将来設計ができていたかもしれません。

(ただし、修繕積立金が当初の10倍を超えるマンションもあるとのことですので、私のマンションは、まだいい方なのかもしれません。)

国土交通省が、
修繕積立金の段階増額積立方式の値上げ幅について、目安を示せば、デベロッパーが過度に当初の修繕積立金を低く抑えられなくなりますので、購入者は、今よりも安全な資金計画を立てられると思います。

老朽化マンションの建替え

先日、老朽化した分譲マンションを円滑に建て替えられるよう、来年の通常国会で区分所有法の改正に向けた要綱案が報道されました。
現行法は、建替えに区分所有者の「5分の4」以上、取壊しに「全員」の同意が必要ですが、建替えや取壊しに必要な割合を、いずれも所在明らかな所有者の「4分の3」以上に緩和する内容のもの。
また、耐震性や耐火性に問題があれば、「4分の3」以上の同意で建替えや取壊しが可能となることや、その他、区分所有者が不明の場合には、決議の母数から除外すること等も協議されています。
マンションの老朽化が進み、同時に居住者の高齢化や空室化が進んでいけば、管理が行き届かなくなるマンションが大量に発生することが予想されるため、これらの再生が喫緊の課題となっています。今後の対策等の動向には注目し見ていきたいと思います。

定期借地権付き分譲マンション

分譲マンションの土地について、一般的な所有権の他に、一般定期借地権によるものがあることはご存じでしょうか。

簡単にご説明すると、「マンションの敷地が借地」であることです。
借地であるため、一般的な分譲マンションと下記のような違いがあります。
①販売価格に土地が含まれていないため、一般的な所有権のマンションと比較して価格が安い傾向にある。
②土地の固定資産税を支払う必要がない。
③毎月の地代の支払いが必要。
④購入時に権利金や敷金等の支払いが必要。
⑤契約期間満了後(50年以上)には、建物を解体して更地にして返還する必要がある。(解体準備金等の積み立てが必要)

特に⑤については、分譲マンションは基礎がしっかりしており、解体費用が高額になる可能性があります。
しかしながら、最近販売が開始された新築の定期借地権マンションにおいて、⑤の解体更地での返却が不要、
期間満了時にその建物を無償で地主が引き取るという方式が採用されています。
地主がそのマンションの開発業者であり、その建物の建築主であることから、その建物の譲渡を受けたあと、再利用等を検討する予定とのことです。
建物の解体は、新築時にはかなり先の話なので現実感がありませんが、大きな費用がかかることもあり
ご検討のネックになりやすい事項です。これがクリアされる定期借地権付きマンションが販売されるとのことで、今後の売れ行きに注目していきたいと思います。

超高級マンション

今年11月に超高級マンションが「麻布台ヒルズ森JPタワー」の最上階(64階)に登場するとの報道がありました。

1フロアに3戸だけ作られたペントハウスで、ワンルームマンション約75戸分の広さがある最も大きな部屋の分譲価格は非公開ながら約200億円とのこと。

54~64階までには、超高級ラグジュアリーホテルのアマンが手掛けた91戸の分譲住宅が売り出され、各戸に専用エレベーターが直結し、居住者は54階と56階にあるラウンジやバー、専用シェフがサービスを提供するプライベートダイニングルーム、プールやスパなどの専用施設が利用できるそうです。

筆者には、どの様にすごいサービス内容になっているか想像もつきません。また、ペントハウス(3戸)を除く分譲住戸の平均販売価格は約20億円とのことですが、丸が1つ減っても(マンションの価格?)凄すぎで言葉になりません。

マンションの住民が損害を賠償することもある!?

 2020年に神奈川県逗子市にて、マンションの敷地にある擁壁が崩れ、人を死亡させる事故が起きました。その事故で遺族がマンションの管理会社などを訴えていましたが、先月、遺族とマンションを区分所有する住民らとの和解が成立し、住人らは遺族へ1億円の和解金を支払うことがニュースで報道されました。

 遺族は、マンション管理人が事故前日に擁壁に約4メートルの亀裂があるのを発見して管理会社に連絡したにもかかわらず、管理会社は対応を怠ったとしています。また、危険な敷地(傾斜地)に建つマンションを区分所有する住民にも責任があるとして訴えていました。※住人らとの和解は成立していますが、管理会社などは争う姿勢で訴訟は継続しています。

 私は、マンションに住んでいますが、マンションの敷地や建物本体などの共有部分が原因で事故が起きた場合、住民が損害を賠償することもあるのだと少し驚きました。本件の場合、例えば、このマンションの戸数が50戸とすると、1戸あたりの和解金の負担額は200万円になります。かなり大きな金額と言えます。

 さて、マンションの共有部分が原因で事故が起きた場合、区分所有者はどのような責任を負うのでしょうか。

 民法第717条第1項では、「土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。」と記載されています。
  
 そのため、まずは占有者が責任を負うことになります。マンションで占有者とは住人になると思いますが、区分所有者の方もいれば、賃借人の方もいると思います。しかし、例え貸していたとしても、賃借人が必要な注意をしたときは、区分所有者が責任を負うことになります。なお、区分所有者は故意や過失の有無にかかわらず責任を負います。

 私のマンションでも管理人さんが、外壁のタイルの剥がれなど常時確認しています。過去にはタイルの浮きが確認されたので、理事会で直ちに検討し費用をかけて修理しました。修理を先延ばしして事故を起こすと修理代だけで済まなくなるという事は想像はできていても、この様なニュースを見ると、修理しておいてよかったと感じます。

 本件のように傾斜地に建っているマンションもあります。危険なわけではないと思いますが、最近では大雨等の自然災害も多いため、定期的に擁壁の状態について確認すべきですし、建物本体についても外壁のタイル等の剥がれなど、日常点検が重要だという事を再認識しました。

≪夏季休業のご案内≫
弊社では、誠に勝手ながら下記日程を夏季休業とさせていただきます。
■夏季休業期間
8月11日(祝)~ 8月15日(火)
休業期間中にいただいたお問合せについては、8月16日(水)以降に順次回答させていただきます。
皆様には大変ご不便をおかけいたしますが、何卒ご理解の程お願い申し上げます。
アクセスカウンター
  • 今日:
  • 昨日:
  • 累計:

  • ライブドアブログ