不動産コンサルタントのつぶやき

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マンション

分譲マンション 固定費の削減を実現しよう!

このブログで、何度か私の住んでいる分譲マンションのことについて書かせてもらっています。
今回はマンション運営の固定費削減について書くことにします。

私が分譲マンションの運営に携わっているのは、不動産を業とする自分の経験が活かせると思ったからです。
今年6月には、理事長として無料駐車場の有料化を実現させ、将来の修繕積立金の負担上昇を抑えることに成功しました。

何年か携わってきた理事の仕事ですが、長く続けることの弊害もあると思い今年を最後に引退することにしています。

さて、私は理事として、マンションの資産価値の向上を目標に掲げて取り組んでいます。
資産価値の向上には、日々の管理状況や管理費・修繕積立金の値上げの抑制などいろいろ対策があります。

その中で、理事最終年として取り組むのは固定費削減です。

固定費削減には、マンションの管理費がどのように利用されているかを調べる必要があります。
例えば、次のような事項です。
・エレベーター管理費用
・植栽管理費用
・高圧洗浄清掃費用 など

上記以外にも項目はありますが、上記は私が今年固定費削減に取り組もうとしている内容です。

①エレベーター管理費用
現在エレベーターの管理は、設置されているエレベーターメーカー系列の点検会社へ依頼しています。
今年度は、独立系と呼ばれる点検会社へ変更した場合の削減費用やメリット・デメリットを理事会で話し合う予定です。メリットあれば、点検会社の入れ替えについての議案を総会に提出する予定です。

②植栽管理費用
現在植栽の管理は、管理会社を通じて専門業者へ依頼していますが、管理費用の割に枯れが目立つなど問題にしています。また、今年から、マンション内で植栽が好きなボランティアさんを募り、少ない費用で管理をお願いしています。ボランティアさんがいろいろな植栽を植え、定期的に雑草を抜くなど管理していただいているので、きれいな花が咲くなど、住民の方が喜んでいます。そのため、植栽管理について管理会社へ依頼する項目から外し、季節ごとの伐採業務のみ、地元の専門業者へ依頼することを考えています。

③高圧洗浄清掃費用
現在、高圧洗浄清掃を年6回行っていますが、それを年4回程度に抑えることを考えています。
回数を抑えることで、1人あたりの管理費の負担が毎月100円ほど軽くなります。

上記①~③を取り組むことで、住民1人あたりの管理費が月1,000円程度軽減できる予定です。軽減できた管理費については、修繕積立金へ移管することになりますので、修繕積立金の上昇をさらに抑えることができると思っています。

マンションに住まわれている方であれば、管理組合の決算報告などで、管理費の使用使途を確認し、固定費を削減されることをお勧めします。

進化する新築マンションの付帯設備

名古屋市内では、ここ最近、新築マンションの建築が続いています。

先日、仕事で新築分譲マンションのモデルルームを見学させて頂く機会がありました。
私自身、1990年代前半に建築されたマンションに住んでいますが、約30年の時代の
流れとともに、その設備は驚くほど進化していました。

物件によりますが、
・24時間ゴミ出し可能
・ディスポーザー(生ごみを粉砕して、そのまま流せる)
・浴室の自動洗浄
・スマートロック(スマートフォンアプリ等の機器を使用してドアの施錠管理ができる)
・タッチレス水栓
・玄関先の物置台
・コンシェルジュや警備員等の有人サービス
・スカイラウンジやフィットネスなどの共有施設
など・・・

居住者の利便性を追求した機能はもちろん、スマホ時代を象徴する
スマートロックもドアの施錠のみならず、家電とも連動するなど、
共働き時代の家事を便利にする機能が数多く装備されていました。

更に、タッチレス水栓、人との接触を避けた宅配受取りなどに配慮した
玄関先の物置台など、新型コロナウイルスを意識した新生活様式への
対応も見受けられました。

新築マンションを購入する際は、まず駅からの距離・周辺環境、間取り等を重視される
傾向にありますが、更に付帯されている設備を確認しておくことも重要です。
ただ、設備が充実していればその分、購入費用や居住後の管理費などが
高くなる傾向はあります。

そもそも管理費とは、マンションの共有部分の維持、管理のために使うお金です。
例えば、日常的な清掃を行う管理人の人件費や、共有部分の照明器具、
消防・防犯設備などの保守や運転費用などがあります。

国土交通省が公表している「平成30年度マンション総合調査結果」によると、
分譲マンションの管理費の全体の平均は、217円/㎡(使用料(駐車場使用料等)・
専用使用料からの充当額を含む)となっています。
通常は、購入する住戸の専有面積(広さ)に応じ管理費は計算されます。
共有施設等の利用頻度は、負担分には影響しません。
そのため、例えば、フィットネス等の充実した施設があっても、利用しない
居住者にとっては管理費という形でコスト負担になる可能性もあります。

マンションの購入にあたり、購入予算や維持費とも相談の上、費用対効果が
良ければ「居住後の生活の快適さ」に目を向けてみるのも良いでしょう。
多くの方は、住まいの購入は人生一度、一生住み続ける家なのですから・・・

分譲マンション、無料駐車場を廃止した方が収益力は上がる!?

私は分譲マンションの理事長をしており、マンションの資産価値をあげるために日々知恵を絞っています。

さて、今年度は無料駐車場の有料化にチャレンジしています。多くのマンションも同じだと思いますが、駐車場使用料は日々の管理費用として利用されて余剰金を修繕費口へ貯蓄している構造になります。

多くのマンションと同じで、私のマンションも将来の修繕費用が足りなくなるため定期的に修繕積立金の引き上げが必要だと管理会社より言われていますが、今年度は修繕積立金を調整の上、無料駐車場を廃止し駐車場使用料を引き上げることが必要だと、説明会を実施するなど住民の方へ訴え続け、6月の総会で決議していただくことになりました。

私のマンションでは、分譲時に無料駐車場に惹かれて購入を決めたという方もいらっしゃいましたが、無料であるがゆえに、自家用車を手放した場合でも駐車場が返却されないため、他の方へ貸し出すことができません。返却していただき他の住民の方へ2台目の駐車場として貸出しすることができれば管理組合の収入は増えるはずです。

マンションの土地は建物と一緒で、住民全員で部屋の面積の割合で共有しており、税金を負担している資産なので、空いている駐車場を希望者に貸し出して収益を上げるなどの資産活用は重要なことだと考えています。

さて、修繕積立金を引き上げるのも、駐車場使用料を引き上げるのも、どちらも修繕積立金を積み立てることに変わりはありません。また、将来駐車場を手放す場合は、駐車場使用料(間接的に管理費・修繕積立金になる)の負担が減ります。返却された駐車場は他の住民の方が利用し、管理組合としての収入は減らない構造にしています。本制度は一石三鳥だと考えていますが、なかなかお金の流れは理解されず、説明会終了後のアンケートでは3割の方が反対されました。「無料」というのを覆すのも大変だと感じています。

制度改定前        制度改定後
修繕積立金  10,000円  修繕積立金     6,000円
駐車場使用料     0円  駐車場使用料    4,000円
合   計  10,000円   合   計    10,000円
※返却された駐車場は、月額5,000円とし他の住民の方へ貸し出す構造です。

さて、6月の総会では住民の皆様はどのような判断をされるのか。不安もありますが楽しみにしています。

不動産の広告

個人的な買い物のため、あるアプリで商品を探していたところ、
不動産広告を見かけました。
探していたのはシューズボックスなので、「シューズボックス」と検索したところ、
シューズボックスの数の5倍以上の1Rの賃貸マンションの募集広告が出てきました。

おそらく、賃貸マンションの募集ワードに「シューズボックス」付きというワードを拾って
検索に引っかかったのだと思いますが、正直な感想として、「このアプリで賃貸マンションの
情報を出したとしても、どれだけ効果があるのだろう。」と思ったところです。
(そもそも、本当にシューズボックスを探している人にとっては邪魔な広告だと思います。。。)

広告宣伝費が分かりませんので、費用対効果はわかりませんが、このアプリを見る人が
どれだけ賃貸マンションを探しているのか、広告掲載媒体とお客様がミスマッチのような気がします。
個人的には、賃貸マンションより中古や新築の分譲マンションのほうが、アプリ利用者と
広告があっているような気がします。(主婦層の方が見ているだろうと想定されますので。)

おそらく広告宣伝費が安く、表示回数の確保がされている広告だと思いますが、
利用者と広告の違いがある媒体にはあまり掲示するものではないと感じました。
(ただし、最近の追跡型と呼ばれる広告も、頻繁に表示されすぎてどうかなとも思います。。。)

新築分譲マンション、販売方法の甘い罠!?

先日、知り合いから、ある新築分譲マンションの購入を検討しており、購入するにあたってのアドバイスがほしいと相談を受けました。

私が確認した事項は以下の点です。※( )は知人が検討しているマンションの数値
①交通の便(駅徒歩3分)
②マンションの戸数(80戸)
③機械式駐車場の有無(有10台、その他平面駐車場70台)
④管理費・修繕積立金の月額(管理費10,000円、修繕積立金5,000円)
⑤間取り (3LDK・専有面積70㎡)

①について
検討しているマンションは、駅徒歩3分。購入後に売却や賃貸することがあったとしても、有利な条件となりますので◎です。

②について
全体の戸数は80戸あり〇です。マンション全体の修繕費用は、専有面積の割合で負担します。専有面積の割合のことを考えれば、戸数が多いほうが、戸数あたりの修繕積立金の負担は少なくなります。検討しているマンションの戸数は、極端に少ない訳ではないため〇としました。

③について
機械式駐車場があるため△です。機械式駐車場はメンテナンス費用が高く、将来的には装置の取り換えが必要になります。そのため、駐車場はできるだけ平面式で済ませたいところです。ただし、駐車場の全部を機械式としていないため△としました。

④について
管理費はよいとして、修繕積立金が低額のため×です。久しぶりに新築分譲マンションの相談を受けましたが、未だに当初の修繕積立金の負担を低くした販売方法をしていることについて残念に思いました。新築分譲マンションは、売主のデベロッパーが、長期修繕計画を策定し、将来必要な修繕積立金を明示していながら、販売をしやすいように、ランニングコストとしての毎月の修繕積立金を低く設定します。足りない修繕積立金はというと、段階的に引き上げをするのか、数年ごとにまとまった一時金を徴収するのかをマンション購入後に形成される管理組合で決定して計画するようにしているのです。しかし、マンション購入後に修繕積立金を引き上げるのは、大変な作業になります。

⑤について
間取りは、個人が気に入ればいいと思います。ちなみに、今のマンションは、
昔のマンションに比べ専有面積が狭く感じる方もいると思いますが、それは、建築費が高騰しているなどの影響もあり、販売価格を低くするために、居室の広さは保持しながら、廊下の面積を狭くするなどの工夫がされているからです。

修繕積立金は、毎月のランニングコストになりますので、高くなりすぎないように、管理組合で金額の引き上げを早めにするなどの対策が必要です。なお、修繕積立金が高くなりすぎると、マンションを売却する際に、購入検討者にランニングコストが高い印象を与え、売却をしずらくしますので、注意が必要です。

修繕積立金の月額負担の目安は、国土交通省が公表している「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」をご参照ください。

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