不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

マンション

マンション理事長というお仕事

現在居住している分譲マンションの理事長を引き受けることになりました。

部屋番号ごとの輪番制で役員を選ぶことになっており、個人的にはほとんどやることがない監事がよかったのですが、くじ運がわるく?みごと理事長のくじを引いてしまいました。

そうはいってもそこまでやることはなく、たまに管理会社の担当者と打ち合わせをしたり、書類にハンコを押したりといった具合です。また、先日駐車場の抽選会があったのですが、理事長の仕事といえば、くじが入った箱を手に持つことぐらいでした。

駐車場といえば、私の住むマンションは、分譲当時は機械式の立体駐車場があったのですが、老朽化し故障も多く、部品も手に入りにくくなるということで、大規模修繕のタイミングで撤去しました。平面駐車場のみになると当然台数が足りなくなるのですが、マンションの裏にたまたま大きな月極駐車場があったことから、管理組合が必要台数をその駐車場で借りた上、差額を補填して区分所有者に貸すことにしたため台数不足の問題は生じませんでした。

私が住むマンションの場合、たまたま裏に大きな月極駐車場があったため、台数不足の問題は生じなかったのですが、都心部で建物が密集しているようなところだと近隣で代替駐車場が確保できず、立体駐車場を撤去という選択肢が取りづらいマンションも多いと思います。

分譲マンションを購入する場合、意外な盲点になるので注意が必要かもしれません。

また、ひとつ気になっているのが、今後、自動車の電動化が進む可能性が高い一方、マンションに充電設備を導入するハードルが高いということです。

それなりの充電設備を導入しようとすると電気容量の関係から既存の設備では対応できず、新たに電源を引き込む必要がある一方、受益者負担をどうするか、EVを持つ人と持たない人の公平性をいかに確保するかなど、様々な問題を解決する必要があるためです。

私が住むマンションの場合、議論が俎上に載るのはおそらく5年後かさらに先の次の大規模修繕を行うタイミングくらいだと思います。

そのタイミングで理事長を引き受ける人は大変だと思います。そういった意味では引き受ける年度により負担度に大きな差があるのがマンションの理事長という仕事なのかもしれません。

マンションの植栽のこれから

私は、今年で築10年を迎えるマンションに住んでいますが、そのうち6年間は理事(3年間理事長)務めました。自分が進めたかった無料駐車場の有料化を達成したこともあり、今年の6月の総会で引退することに決めました。

理事として最後の総会で、管理組合員の皆様に提案し採決いただく議題の一つに、植栽の管理会社の変更があります。

今までは、マンションの管理会社が代行して植栽会社の選定をし、年間160万円の費用が掛かっていましたが、枯れが目立つなど、年間費用が妥当な金額かどうかが分かりませんでした。また、植栽会社の方とのコミュニケーションもマンション管理会社経由ということもあり上手くいかず、枯れの原因も分かりませんでした。

そのため、管理会社へ丸投げするのではなく、理事会で直接植栽管理会社を探そうと話し合いました。以下の方法で候補先を選択し、植栽管理に関する見積もりを依頼しました。

①自治会から紹介を受けた植栽会社。
②インターネットで検索した地元の植栽会社
③インターネットで検索した隣町にある、大学の植栽などを手掛ける植栽会社

①は、現在の金額を超える見積もりのため×
②は、25%程度の費用削減での見積もり。提案もほどほどある。
③は、いろいろな魅力的な提案があるが、②よりは高い。

最終的には②で決定し、6月の総会を経て決定となります。
今回の植栽会社の選定にあたり、①~③のすべての植栽会社の方にマンションの植栽を見てもらいました。皆さん植栽を仕事にしているだけあって、植栽が好きなことが伝わってきますし、私たちが問題にしている枯れの原因など、いろいろと説明してくれました。おそらく、どの植栽会社を選択しても現在より植栽はよくなると感じます。

②の植栽会社は、植栽の交換など長期的に現在の環境を見直しし、住民の方がマンションの植栽で季節を楽しんでもらえるようにしたいと発言されています。

これからマンションの植栽がどの様に変化していくのか楽しみです。

分譲マンション 固定費の削減を実現しよう!

このブログで、何度か私の住んでいる分譲マンションのことについて書かせてもらっています。
今回はマンション運営の固定費削減について書くことにします。

私が分譲マンションの運営に携わっているのは、不動産を業とする自分の経験が活かせると思ったからです。
今年6月には、理事長として無料駐車場の有料化を実現させ、将来の修繕積立金の負担上昇を抑えることに成功しました。

何年か携わってきた理事の仕事ですが、長く続けることの弊害もあると思い今年を最後に引退することにしています。

さて、私は理事として、マンションの資産価値の向上を目標に掲げて取り組んでいます。
資産価値の向上には、日々の管理状況や管理費・修繕積立金の値上げの抑制などいろいろ対策があります。

その中で、理事最終年として取り組むのは固定費削減です。

固定費削減には、マンションの管理費がどのように利用されているかを調べる必要があります。
例えば、次のような事項です。
・エレベーター管理費用
・植栽管理費用
・高圧洗浄清掃費用 など

上記以外にも項目はありますが、上記は私が今年固定費削減に取り組もうとしている内容です。

①エレベーター管理費用
現在エレベーターの管理は、設置されているエレベーターメーカー系列の点検会社へ依頼しています。
今年度は、独立系と呼ばれる点検会社へ変更した場合の削減費用やメリット・デメリットを理事会で話し合う予定です。メリットあれば、点検会社の入れ替えについての議案を総会に提出する予定です。

②植栽管理費用
現在植栽の管理は、管理会社を通じて専門業者へ依頼していますが、管理費用の割に枯れが目立つなど問題にしています。また、今年から、マンション内で植栽が好きなボランティアさんを募り、少ない費用で管理をお願いしています。ボランティアさんがいろいろな植栽を植え、定期的に雑草を抜くなど管理していただいているので、きれいな花が咲くなど、住民の方が喜んでいます。そのため、植栽管理について管理会社へ依頼する項目から外し、季節ごとの伐採業務のみ、地元の専門業者へ依頼することを考えています。

③高圧洗浄清掃費用
現在、高圧洗浄清掃を年6回行っていますが、それを年4回程度に抑えることを考えています。
回数を抑えることで、1人あたりの管理費の負担が毎月100円ほど軽くなります。

上記①~③を取り組むことで、住民1人あたりの管理費が月1,000円程度軽減できる予定です。軽減できた管理費については、修繕積立金へ移管することになりますので、修繕積立金の上昇をさらに抑えることができると思っています。

マンションに住まわれている方であれば、管理組合の決算報告などで、管理費の使用使途を確認し、固定費を削減されることをお勧めします。

進化する新築マンションの付帯設備

名古屋市内では、ここ最近、新築マンションの建築が続いています。

先日、仕事で新築分譲マンションのモデルルームを見学させて頂く機会がありました。
私自身、1990年代前半に建築されたマンションに住んでいますが、約30年の時代の
流れとともに、その設備は驚くほど進化していました。

物件によりますが、
・24時間ゴミ出し可能
・ディスポーザー(生ごみを粉砕して、そのまま流せる)
・浴室の自動洗浄
・スマートロック(スマートフォンアプリ等の機器を使用してドアの施錠管理ができる)
・タッチレス水栓
・玄関先の物置台
・コンシェルジュや警備員等の有人サービス
・スカイラウンジやフィットネスなどの共有施設
など・・・

居住者の利便性を追求した機能はもちろん、スマホ時代を象徴する
スマートロックもドアの施錠のみならず、家電とも連動するなど、
共働き時代の家事を便利にする機能が数多く装備されていました。

更に、タッチレス水栓、人との接触を避けた宅配受取りなどに配慮した
玄関先の物置台など、新型コロナウイルスを意識した新生活様式への
対応も見受けられました。

新築マンションを購入する際は、まず駅からの距離・周辺環境、間取り等を重視される
傾向にありますが、更に付帯されている設備を確認しておくことも重要です。
ただ、設備が充実していればその分、購入費用や居住後の管理費などが
高くなる傾向はあります。

そもそも管理費とは、マンションの共有部分の維持、管理のために使うお金です。
例えば、日常的な清掃を行う管理人の人件費や、共有部分の照明器具、
消防・防犯設備などの保守や運転費用などがあります。

国土交通省が公表している「平成30年度マンション総合調査結果」によると、
分譲マンションの管理費の全体の平均は、217円/㎡(使用料(駐車場使用料等)・
専用使用料からの充当額を含む)となっています。
通常は、購入する住戸の専有面積(広さ)に応じ管理費は計算されます。
共有施設等の利用頻度は、負担分には影響しません。
そのため、例えば、フィットネス等の充実した施設があっても、利用しない
居住者にとっては管理費という形でコスト負担になる可能性もあります。

マンションの購入にあたり、購入予算や維持費とも相談の上、費用対効果が
良ければ「居住後の生活の快適さ」に目を向けてみるのも良いでしょう。
多くの方は、住まいの購入は人生一度、一生住み続ける家なのですから・・・

分譲マンション、無料駐車場を廃止した方が収益力は上がる!?

私は分譲マンションの理事長をしており、マンションの資産価値をあげるために日々知恵を絞っています。

さて、今年度は無料駐車場の有料化にチャレンジしています。多くのマンションも同じだと思いますが、駐車場使用料は日々の管理費用として利用されて余剰金を修繕費口へ貯蓄している構造になります。

多くのマンションと同じで、私のマンションも将来の修繕費用が足りなくなるため定期的に修繕積立金の引き上げが必要だと管理会社より言われていますが、今年度は修繕積立金を調整の上、無料駐車場を廃止し駐車場使用料を引き上げることが必要だと、説明会を実施するなど住民の方へ訴え続け、6月の総会で決議していただくことになりました。

私のマンションでは、分譲時に無料駐車場に惹かれて購入を決めたという方もいらっしゃいましたが、無料であるがゆえに、自家用車を手放した場合でも駐車場が返却されないため、他の方へ貸し出すことができません。返却していただき他の住民の方へ2台目の駐車場として貸出しすることができれば管理組合の収入は増えるはずです。

マンションの土地は建物と一緒で、住民全員で部屋の面積の割合で共有しており、税金を負担している資産なので、空いている駐車場を希望者に貸し出して収益を上げるなどの資産活用は重要なことだと考えています。

さて、修繕積立金を引き上げるのも、駐車場使用料を引き上げるのも、どちらも修繕積立金を積み立てることに変わりはありません。また、将来駐車場を手放す場合は、駐車場使用料(間接的に管理費・修繕積立金になる)の負担が減ります。返却された駐車場は他の住民の方が利用し、管理組合としての収入は減らない構造にしています。本制度は一石三鳥だと考えていますが、なかなかお金の流れは理解されず、説明会終了後のアンケートでは3割の方が反対されました。「無料」というのを覆すのも大変だと感じています。

制度改定前        制度改定後
修繕積立金  10,000円  修繕積立金     6,000円
駐車場使用料     0円  駐車場使用料    4,000円
合   計  10,000円   合   計    10,000円
※返却された駐車場は、月額5,000円とし他の住民の方へ貸し出す構造です。

さて、6月の総会では住民の皆様はどのような判断をされるのか。不安もありますが楽しみにしています。
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