不動産コンサルタントのつぶやき

名南財産コンサルタンツ 不動産事業部 公式ブログ

土地活用

大阪・関西万博後の土地活用

9月下旬に、2025年の大阪・関西万博の会場となる夢洲に誘致を目指す統合型リゾー
ト(ⅠR)の事業者に「MGMリゾーツ・インターナショナル」と「オリックス株式会社」
のグループが選定された旨の報道がありました。

夢洲は大阪駅から10km圏内の人工島で、このIR計画は万博終了後の広大な土地を活
用するプランです。
IRというとカジノの印象が強いですが、カジノの面積は全体の3%程度で、残り97%
は高級ホテルや国際会議場、テーマパーク等のリゾート施設が占めています。

計画では、事業効果として初期費用額が約1兆800億円(税抜)とされているほか、約
年61,000㎡のカジノ施設をはじめ、IR全体で客室約2,500室の宿泊施設、最
大6,000人以上収容の国際会議場等、年間の来場者数は国内外から約2,050万人
、年間売上約5,400億円を見込んでいるとのことです。
規模が大きすぎてあまりピンとこないですが、万博、その先のIR計画を見据え夢洲への
交通アクセスも整備される予定で、誘致実現すれば一大観光地へ変貌を遂げること間違い
ありません。

IR誘致は和歌山、長崎と競合しどうなるか分かりませんが、今後どのように展開してい
くのか楽しみに見ていきたいと思います。

人通りの増加で、沿道の不動産復活へ!?

先日、不動産コンサルティング業務の一環として、お客様の土地の活用方法を検討しました。
その土地は、駅から近く、平時であれば人通りの多い場所にあります。

駅から近いため、何でもできる立地ですが、今回は、お客様と相談して、コンビニエンスストアなどの店舗を建築して活用することを決めました。

そのため、知り合いのコンビニエンスストアの出店担当者などに出店の可能性を確かめたところ、出店は難しいとの判断をされたところが多くありました。新型コロナウィルス感染拡大前には、このような状況ではありませんでした。

出店できない理由は、人通りが少ないことでした。当社のある愛知県では、9月30日まで緊急事態宣言が発令されていましたので、その影響で人通りが少なかったかもしれません。

沿道沿いの商売では、交通量は売上を上げるための重要な要素の一つです。新型コロナウィルスの感染拡大は、ワクチン接種の効果もあってか、現在は落ち着いています。また、飲み薬の開発が進んでいるなど、暗いニュースばかりではなない状況です。

沿道沿いの店舗の売り上げは、交通量に大きな影響を受けます。店舗の売り上げが上がらないと、店舗の賃料や不動産の価格にも影響を及ぼします。ぜひ、新型コロナウィルスの感染が沈静化し、交通量が増え、賃料や不動産価格に好影響がでることを期待しています。

売却しづらい土地、アパート建築が最良の方法?

先日、土地の活用についてお客様より相談を受けました。

相談を受けた土地は、駅から徒歩10分に立地していますが、前面道路が狭く、車同士のすれ違いができません。また、崖地になっており、家を建てるためには擁壁を造成する必要があります。そのため、周囲の相場は、坪40万円程度ですが、坪30万円でも売却できない可能性があります。

その土地について、お客様は、アパート建築業者より提案を受け、アパートを建てれば、家賃収入が見込め、土地の価値も上がると勧められていました。アパートの建築費は、8,000万円です。売却しづらい土地のためお客様は悩まれていました。

以下の項目など当方にて確認をしました。
①アパートを建てた場合の賃料相場
②アパートを建築し、土地と建物を売却した時の価格

①駅から徒歩10分に立地していますが、築10年経過した周囲のアパートを調べると、10年で10%程度賃料が低下していることが分かりました。
②アパート建築後に、土地と建物を売却する際の価格は、収益物件として売却することになり、投資家の期待利回りに影響されます。アパート建築後すぐに売却する場合の価格は、6,000万円程度になることが分かりました。

アパート建築業者が作成したシミュレーションでも家賃が下落することは説明されていましたが、下落率が抑えられれていました。シミュレーションどおり借金を返済できるかどうか心配になります。
また、8,000万円かけて建築したアパートを、すぐに売却したと想定すると、売却価格は、土地と建物合わせて6,000万円になります。2,000万円+土地代が、一瞬にして目減りすることになります。目減りした資産価値を、賃料収入で取り戻すためには、長い期間必要になります。

相続税を減らす努力をすることで、資産が目減りしてしまっては意味がないと思います。相続税対策だけで、アパート建築計画を確認するのではなく、事業としても確認することが必要だと思います。多角的に確認を行うことで、ミスジャッジは減るのではないかと思います。

アパート建築は慎重に!ネットで周辺状況を調べましょう!

先日、お客様より「建替えしたアパートの収入が伸びない、何かアドバイスをもらえないか」と相談を受けました。そのお客様は、2年前に、1LDK6戸と2LDK6戸のアパートを建築していました。

築年数が経過している物件であれば、リノベーションなどの部屋の改修等が検討材料となりますが、相談された物件は、部屋の改修等は不要ですので、まずは、以下について調べ、現状を把握することにしました。

・周辺の類似物件の賃料相場
・管理会社への管理料
・建築費用(投資金額の妥当性)

類似物件の賃料相場については、インターネットがあれば簡単に調べられます。アットホームやスーモなどの賃貸不動産のポータルサイトがありますので、サイト上で駅からの距離や、築年数、間取などを入力して類似物件のデータを収集します。

データを収集する際は、部屋の広さ(㎡や坪)で割り、㎡単価や坪単価を算出して比較してみることが必要です。

その結果、本件について以下のことが分かりました。
①賃料単価が低いため、もう少し賃料を上げることができる。
②2LDKの部屋は、1LDKの部屋に比べ賃料単価が劣る。2LDKは1LDKの70%。
③2LDKの1部屋当たりの建築コストは、1LDKの1.6倍。
④2LDKの賃料は、1LDKの1.2倍。
⑤マンション管理会社への管理料は適正。
⑥投資利回りは、1LDK6戸は7.5%、2LDK6戸は、5.5%。

今回の物件については、周辺の物件に比べ、賃料単価が低いため、賃料を上げることにより、収支を改善させることができますが、アパートの建て替えをする際に、2LDKを建てないなど、しっかりとした計画をすることが必要だったと感じます。
2LDKの建築コストは、1LDKの1.6倍しますが、賃料は1.2倍にしかならないことは、周辺の賃料相場を確認すれば分かったと思います。

賃料相場などインターネットで調べられることは増えています。建築業者からの資料を鵜呑みにせず、自分自身で確認することが必要です。

相続で取得した実家、活用より売却した方がよい場合もある!?

 昨今では、親の家を離れ、自分で土地建物を取得する方が多いのではないかと思います。

 そのため、相続により、親の家を取得した場合には、どのように活用すればよいか悩むところです。

 "先祖代々から受け継がれてきた不動産"、"親が残してくれた家"、親と同じように次世代へ残していくべきではないかと考える方もいらっしゃいます。その気持ちは当然だと思います。

 そのため、引き継いだ不動産についいて、利用することはないので、「売却ではなく、何かに活用できないでしょうか?」という相談をいただきます。

 相談されるのが、住宅地とすると、活用方法は、そのまま改装して賃貸する。建物を解体して駐車場・アパート建築・賃貸用の戸建を建築するなどに限定されます。

 活用方法を模索するために、建築費を算出、賃料査定をし、投資回収までの期間など調べた上で、活用方法についてアドバイスさせていただきます。

 しかし、ご相談を受ける不動産の中には、活用するのではなく、売却について検討いただくことがあります。

 それは、アパート建築など投資をしても、将来の賃料下落、昨今の建築ラッシュによる競合物件の増加、空室率の上昇などの理由により、投資金の回収はおろか、融資の返済に困る可能性のある場合です。

 その場合は、空き家の3,000万円特別控除を利用して、売却することをお勧めします。というのは、先祖代々引き継いできた家の場合、土地や家屋の取得費が不明なことが多く、納める税金が多いのが難点だったのですが、平成31年12月31日までに譲渡することができれば、特別控除を利用することにより、手取り額が増えるからです。

親が住んでいた土地建物(取得費不明)を3,000万円で売却する場合の税額計算
※取得費不明のため、概算取得費(譲渡収入金額×5%)を利用するものとする。
※譲渡費用は100万円とする。
※税額は1万円未満切り捨てとする。

譲渡収入金額3,000万円-(取得費150万円+譲渡費用100万円)=譲渡所得2,750万円
課税譲渡所得2,750万円×所得税・住民税20.315%=558万円

空き家の3,000万円特別控除を利用した場合
譲渡収入金額3,000万円-(取得費150万円+譲渡費用100万円)=譲渡所得2,750万円
譲渡所得2,750万円-特別控除3,000万円課税譲渡所得0円
⇒課税譲渡所得が0円になるため、税金はかからない。

この場合の差額は、558万円!!!

なお、空き家の3,000万円特別控除を利用する場合、相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、特例の適用期間である平成31年12月31日までに譲渡することが条件となります。

空き家の3,000万円特別控除の利用条件は、国税庁HPをご参照ください。 

 

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